Sellers Declaration Definition
Lorsque les acheteurs potentiels tombent sous le charme d’une maison, ils se concentrent généralement sur ce qu’ils peuvent voir : l’agencement, la cuisine, le quartier.
Mais bon nombre des détails les plus importants concernant une maison mise en vente n’apparaissent jamais lors d’une visite. Ils figurent dans la déclaration du vendeur.
Ce document contient des informations sur les infiltrations d’eau passées, les installations électriques susceptibles d’inquiéter les assureurs, les types de fondations qui ont une incidence sur l’entretien à long terme, ou encore les réparations qui laissent présager des problèmes récurrents.
Pour un lecteur expérimenté, ces informations peuvent complètement changer la façon dont un bien immobilier est évalué. Le problème est que la plupart des acheteurs (et de nombreux vendeurs) ne savent pas ce que ces informations révèlent réellement, ni lesquelles sont importantes.
Dans cet article, nous vous montrerons comment remplir et lire la déclaration du vendeur afin que vous puissiez comprendre ce que ces informations révèlent réellement sur un bien immobilier. Nous avons également développé un outil gratuit que vous pouvez utiliser pour analyser la déclaration du vendeur et repérer les questions que vous devez absolument poser à votre agent immobilier.
Commençons par comprendre exactement ce qu’est la déclaration du vendeur et pourquoi elle est importante pour les acheteurs et les vendeurs.
Upload Your Seller’s Declaration
We’ll highlight disclosures that could point to future maintenance costs or repairs.
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur ?
La déclaration du vendeur est un formulaire standardisé que les propriétaires doivent remplir lorsqu’ils vendent un bien immobilier au Québec. Dans l’immobilier résidentiel, il existe deux formulaires différents et votre choix dépendra du type de bien que vous vendez. Les formulaires sont les suivants :
Vous devez utiliser le formulaire DS si vous vendez un immeuble d’habitation comprenant moins de 5 logements. Cela inclut les biens détenus en copropriété indivise. Exemples : maisons individuelles, maisons jumelées, maisons en rangée, plex et maisons mobiles. En revanche, vous devez utiliser le formulaire DSD pour toutes les transactions portant sur une copropriété divise comprenant plus de 4 logements. Cela inclut les copropriétés situées dans des immeubles de faible hauteur, de hauteur moyenne et de grande hauteur.
Chacun de ces formulaires comprend une série de questions sur l’état, les installations et l’historique du bien immobilier, notamment les dommages passés, les rénovations ou les défauts connus. L’OACIQ (l’organisme provincial de réglementation de l’immobilier) a élaboré ces questions en collaboration avec l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Les acheteurs, les vendeurs et leurs agents utilisent ces questions pour évaluer l’état et la qualité du bien immobilier et en déterminer avec précision la valeur.
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire ?
Si vous choisissez de vendre votre propriété par l’intermédiaire d’un agent mandataire, la déclaration du vendeur est obligatoire. L’OACIQ exige que les vendeurs remplissent cette déclaration avant de signer le contrat de mandat. Les courtiers la joignent ensuite en annexe au contrat de mandat. Le fait de remplir ce formulaire permet au courtier de se faire très tôt une idée précise de l’état de la propriété, afin de pouvoir vous conseiller correctement sur la meilleure stratégie à adopter pour fixer le prix de votre maison.
Si vous vendez votre maison sans agent immobilier, il n’est pas obligatoire de remplir une déclaration du vendeur. Toutefois, si un courtier de l’acheteur vous approche, il doit vous demander d’en remplir une afin de pouvoir informer correctement son client de l’état du bien et de tout facteur susceptible d’influencer la transaction. Vous pouvez refuser, mais le courtier doit alors informer l’acheteur que vous avez refusé de remplir la déclaration, que des informations importantes pourraient ne pas être disponibles, et lui conseiller de procéder avec prudence et d’obtenir les détails nécessaires pour prendre une décision éclairée.
Pourquoi la déclaration du vendeur est-elle importante ?
Même s’il peut sembler étrange de dresser la liste de tous les problèmes connus de votre maison, d’autant plus que vous essayez de la vendre, la déclaration du vendeur est importante. En effet, sur le plan juridique, en tant que vendeur, si vous ne divulguez pas de manière raisonnable les défauts dont vous avez connaissance, l’acheteur peut intenter une action en justice contre vous pendant ou après la vente.
Lors de la vente, les acheteurs font généralement réaliser une inspection préalable à l’achat afin de détecter d’éventuels problèmes avant la signature. Si l’inspection révèle un problème que vous auriez dû signaler, l’acheteur peut demander une indemnisation pour les frais engagés, négocier une réduction du prix ou annuler la vente. Si l’inspection entraîne l’annulation de la transaction, vous êtes légalement tenu de communiquer ces conclusions aux futurs acheteurs.
Par ailleurs, après la vente, le vendeur reste légalement responsable de tout vice caché du bien immobilier. Si le vendeur a omis de divulguer un élément dont il avait connaissance ou qu’il aurait dû raisonnablement connaître, il est non seulement tenu de couvrir les pertes de l’acheteur, mais également de prendre en charge tout préjudice supplémentaire qui en résulte. Globalement, la déclaration du vendeur permet de démontrer qu’il a agi de bonne foi et peut servir de preuve de transparence en cas de litige ou de recours judiciaire.
Remarque du vendeur
Comment les acheteurs et les vendeurs utilisent la déclaration du vendeur
Une fois que le vendeur a rempli la déclaration du vendeur, l’agent immobilier mettra cette déclaration à la disposition de tout acheteur intéressé par une offre d’achat.
L’acheteur signera ensuite votre déclaration du vendeur pour confirmer qu’il l’a lue. Il joindra ensuite la déclaration du vendeur à son engagement d’achat. Cela garantit que l’acheteur reconnaît formellement l’état déclaré du bien immobilier et ne pourra pas prétendre ultérieurement qu’il n’était pas au courant des problèmes connus.
Enfin, votre agent immobilier mettra la déclaration du vendeur à la disposition de tout acheteur potentiel ou de son agent, de l’inspecteur du bâtiment ou de toute autre personne impliquée dans la transaction, telle qu’un expert immobilier.
Quelles informations figurent dans la déclaration du vendeur ?
L’OACIQ fournit deux modèles de listes de questions auxquelles le vendeur doit répondre. Les réponses du vendeur à ces questions constituent la déclaration du vendeur. Les questions varient en fonction du formulaire que vous utilisez.
Formulaire DS – Déclaration du vendeur : Immeuble
Utilisé pour les maisons, les immeubles à logements multiples (moins de 5 logements), les maisons jumelées, les maisons en rangée et les copropriétés indivises. Le formulaire DS porte principalement sur l’état physique de l’immeuble et sur les questions liées au terrain, notamment :
- L’année de construction, l’année d’achat et le financement actuel ;
- État structurel (fondations, toiture, murs, plomberie, chauffage, électricité) ;
- Problèmes antérieurs (infiltration d’eau, nuisibles, contamination, pyrite, radon, etc.) ;
- Travaux ou rénovations effectués, avec documentation ;
- Problèmes municipaux ou environnementaux ;
- Revenus et dépenses (s’il s’agit d’un bien immobilier générateur de revenus).
Le formulaire DS officiel est disponible à la rubrique « Déclarations du vendeur de l’immeuble – DS ». Ce document est disponible en anglais ou en français.
Formulaire DSD – Déclaration du vendeur : copropriété divise
Utilisé pour les copropriétés (copropriétés divisées). Il comprend toujours certaines des mêmes questions relatives à l’immeuble (puisque les copropriétaires sont responsables de leur logement), mais il ajoute également des sections concernant la syndicale, telles que :
- Le nom de la copropriété ;
- La gestion des parties communes et du fonds de réserve ;
- Procès-verbaux des dernières réunions et litiges en cours ;
- Couverture d’assurance pour l’immeuble et les copropriétaires ;
- Cotisations extraordinaires prévues ou travaux importants.
Ainsi, même si vous devez toujours signaler des problèmes tels que des dégâts des eaux ou la présence d’amiante dans votre logement, vous devez également divulguer les informations qui concernent l’ensemble de l’immeuble en copropriété.
Le formulaire officiel DSD est disponible à la rubrique Déclarations du vendeur de l’immeuble – Copropriété divise (DSD). Ce document est disponible en anglais ou en français.
Remarque
Comment remplir la déclaration du vendeur
La loi (et les règles de l’OACIQ) vous obligent à répondre au mieux de vos connaissances et en toute bonne foi. Si vous ne connaissez pas certains détails, tels que le montant du fonds de réserve ou si l’étude du fonds de réserve (projet de loi 16) ou le registre d’entretien (projet de loi 141) est complet, indiquez « inconnu » ou « à confirmer par le syndicat ».
Bien que vous ne soyez pas légalement sanctionné pour votre ignorance, le manque de connaissances peut ralentir la transaction. Par exemple, supposons que le notaire demande la dernière étude sur le fonds de réserve et que personne, y compris vous, ne puisse confirmer son existence. Le notaire peut alors reporter la date de clôture jusqu’à ce que l’information soit obtenue.
Votre courtier a une obligation légale de vérification. Cela signifie qu’il doit faire des efforts raisonnables pour confirmer les détails importants concernant le bien immobilier. Avec votre autorisation, il peut contacter directement le gestionnaire immobilier ou le syndicat pour obtenir les derniers états financiers, les procès-verbaux des réunions, l’étude du fonds de réserve et les rapports de gestion.
À quoi faut-il faire attention en tant qu’acheteur ?
En tant qu’acheteur, la déclaration du vendeur est l’un des outils les plus précieux dont vous disposez pour détecter les risques cachés avant de vous engager à acheter un bien immobilier. C’est l’occasion pour vous de repérer rapidement les signaux d’alerte. Il s’agit de problèmes qui pourraient plus tard se traduire par des réparations coûteuses, des litiges juridiques ou des problèmes d’assurance.
Vous trouverez ci-dessous un bref résumé des éléments à surveiller dans la déclaration du vendeur :
- Dégâts causés par l’eau ou l’humidité – les fuites ou inondations passées ont souvent tendance à se reproduire.
- Problèmes structurels – fissures, sols irréguliers ou mouvements des fondations.
- Matières dangereuses – pyrite, radon, amiante ou contamination du sol.
- Rénovations non autorisées – travaux effectués sans l’accord de la municipalité.
- Anciennes installations – toiture, câblage, plomberie ou chauffage vieillissants.
- Signaux d’alerte concernant les copropriétés – fonds de réserve insuffisant, litiges ou cotisations extraordinaires.
- Problèmes juridiques ou de voisinage – servitudes, allées communes ou litiges.
- Trop d’« inconnues » – cela peut indiquer des documents manquants ou un manque de transparence.
Foire aux questions
Remarques finales
Que vous soyez un vendeur remplissant la déclaration ou un acheteur la vérifiant, votre agent immobilier joue un rôle crucial dans la protection de vos intérêts.
Pour les vendeurs, votre agent immobilier vous guidera dans le remplissage du formulaire, s’assurera que vos réponses sont exactes et vous aidera à obtenir les informations manquantes auprès du notaire ou du syndicat de copropriété. Il téléchargera ensuite ces informations sur votre annonce immobilière afin que les autres agents puissent facilement les consulter. Cette transparence accrue renforce la confiance des acheteurs, accélère les offres et contribue à faire ressortir votre bien comme étant bien géré et digne de confiance.
Pour les acheteurs, un bon agent immobilier sait lire entre les lignes. Il sera capable de repérer les signaux d’alerte, de vérifier les détails et de se coordonner avec votre notaire avant que vous ne fassiez une offre. Travailler avec un agent immobilier expérimenté et transparent peut faire la différence entre une vente sans heurts et un achat extrêmement coûteux et cauchemardesque.
