Vous avez peut-être vu des publicités du type « Nous achetons des maisons au comptant » s'afficher sur votre fil d'actualité sur les réseaux sociaux. Mais si vous êtes actuellement sous pression pour vendre votre maison rapidement, vous vous demandez peut-être quels sont les avantages et les inconvénients de vendre votre maison au comptant.
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Que vous soyez en instance de divorce, que vous ayez hérité d’un bien immobilier, que vous ayez des difficultés à rembourser votre prêt immobilier, ou que vous soyez propriétaire d’une maison en mauvais état ou dont les frais d’entretien sont élevés, ces sociétés peuvent vous proposer un moyen de vendre rapidement, sans les frais habituels liés à une vente traditionnelle. Cependant, il y a plusieurs points très importants que vous devez absolument connaître avant de vous adresser à quiconque vous propose d’acheter votre maison au comptant.
Qui achète des maisons au comptant à Montréal
À Montréal, il existe trois principaux types d'acheteurs au comptant : les investisseurs qui rénovent pour revendre, les investisseurs qui achètent pour conserver et les particuliers :
- Les investisseurs spécialisés dans la rénovation-revente recherchent généralement des biens dont la valeur marchande peut être considérablement augmentée grâce à des travaux de rénovation. Ce type de société d'investissement achète des maisons au comptant, puis effectue les travaux de rénovation dans le but de revendre le bien en réalisant un bénéfice.
- Les investisseurs « buy and hold » achètent des biens immobiliers dans l'intention de les conserver à long terme. Ce type d'acheteur au comptant opère davantage comme un bailleur, avec pour objectif de générer un flux de trésorerie régulier et de tirer profit de l'appréciation du prix des biens immobiliers au fil du temps.
- Les particuliers sont généralement des acheteurs lambda plutôt que des investisseurs professionnels. Ils peuvent disposer de liquidités (épargne, héritage ou produit d'une autre vente) et choisir d'acheter un bien immobilier au comptant, sans recours au crédit. Ces acheteurs recherchent souvent une résidence principale ou une résidence secondaire, et le paiement au comptant peut leur conférer un avantage concurrentiel. Ce type d'acheteur au comptant paiera probablement plus cher qu'un investisseur pratiquant le « fix and flip » ou un investisseur « buy and hold », mais vous devrez travailler avec un agent immobilier disposant d'un très bon réseau pour les trouver.
Cela signifie que, alors qu'il faut compter entre 50 et 60 jours pour vendre votre maison sur le marché libre, vous pouvez la vendre en seulement 7 jours avec le bon acheteur au comptant.
Combien d'argent perdez-vous en vendant à un acheteur au comptant ?
Il n'y a pas un seul « bon » prix pour une maison. Chaque bien immobilier a une fourchette de valeurs, car différents acheteurs sont prêts à payer des montants différents en fonction de leurs objectifs.
Un investisseur qui achète pour conserver recherche des biens immobiliers générant des revenus locatifs et une plus-value à long terme. Par exemple, si des maisons similaires se louent 2 000 $ par mois (24 000 $ par an) et que l'investisseur vise un rendement annuel de 6 %, il peut payer jusqu'à 24 000 $ ÷ 0,06 = 400 000 $. En résumé, son prix est basé sur les revenus que le bien immobilier peut générer.
À l'inverse, un « fix-and-flipper » (investisseur qui rénove pour revendre) applique la règle des 70 %. Il ne paie généralement pas plus de 70 % de la valeur de la maison après les réparations, moins les coûts de rénovation. Si la maison pouvait valoir 400 000 $ après les réparations et nécessitait 50 000 $ de travaux, il calculerait 70 % de 400 000 $ (280 000 $) et soustrairait les réparations, ce qui donnerait une offre maximale d'environ 230 000 $.
Comme vous pouvez le constater, différents acheteurs au comptant évaluent votre maison de différentes manières. Cependant, sachez qu’un bien nécessitant des réparations importantes peut ne pas intéresser un investisseur qui souhaite conserver son bien pour en tirer un revenu locatif stable. De même, une maison bien entretenue peut ne pas intéresser un spéculateur à la recherche d’un projet de rénovation présentant un fort potentiel de plus-value. Vous devez donc vous assurer de contacter l’acheteur au comptant qui correspond le mieux à votre type de bien.
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Les avantages et les inconvénients de la vente de votre maison au comptant (en bref)
Avantages de la vente de votre maison au comptant
Le principal avantage de vendre votre maison à un acheteur au comptant est qu'il s'agit d'un moyen rapide, fiable et sans tracas de vendre votre maison.
Vous vendrez votre maison rapidement
Selon l'APCIQ, le délai moyen pour vendre une maison se situe entre 50 et 60 jours. Cependant, cela n'inclut pas le temps nécessaire pour trouver un agent immobilier ou préparer votre maison pour la vente (mise en valeur, réparations, nettoyage, etc.). Si l'on tient compte de l'ensemble du processus, la vente de votre maison peut souvent prendre de 3 à 6 mois.
En revanche, il faut en moyenne entre 7 et 21 jours pour vendre votre maison au comptant. Dans de nombreux cas, vous n’avez pas non plus besoin de préparer votre maison pour la vente. En effet, la plupart des acheteurs au comptant acquièrent les propriétés « en l’état », ce qui signifie qu’ils sont prêts à se charger eux-mêmes des réparations, du nettoyage ou des rénovations.
Vous obtenez une offre garantie pour votre maison
Au Québec, tous les acheteurs potentiels doivent présenter une promesse d’achat. Il s’agit d’un document qui énonce les conditions auxquelles ils sont prêts à acheter votre maison. Si vous proposez votre maison à des acheteurs non payant comptant, ceux-ci conditionneront généralement leur offre à l'obtention d'un financement auprès de leur prêteur. Ainsi, l'acheteur n'est pas tenu d'acheter la maison si le prêteur refuse d'approuver le prêt hypothécaire ou de fournir les fonds nécessaires. Cela vaut même si l'acheteur a déjà obtenu une préautorisation pour un prêt hypothécaire.
Les prêteurs peuvent retirer leur accord de financement pour plusieurs raisons :
- Faible valeur estimative de la maison : si l'évaluation du prêteur est inférieure au prix d'achat convenu, celui-ci peut réduire le montant du prêt ou refuser tout financement, obligeant l'acheteur à renégocier ou à renoncer à l'achat.
- Changement de profil financier (ratios TDS/GDS) : si l'acheteur contracte une nouvelle dette, subit une perte de revenus ou voit ses ratios d'endettement se détériorer avant la signature, le prêteur peut ne plus le considérer comme éligible à l'hypothèque.
- Condition de vente du logement : si l'acheteur doit vendre son logement actuel pour financer l'apport personnel, la transaction peut échouer si cette vente est retardée ou ne se concrétise pas.
En revanche, les sociétés « We Buy Houses For Cash » ne dépendent pas du financement hypothécaire. Cela signifie qu'il n'y a pas d'approbations de prêteurs, d'évaluations ou de conditions de financement susceptibles de faire échouer la transaction. Cela rend les ventes au comptant plus rapides et plus prévisibles.
Plus de flexibilité
Les acheteurs au comptant sont souvent beaucoup plus flexibles que les autres types d'acheteurs. Ils comprendront que, même si la transaction doit être conclue dans les 7 jours, le vendeur n'est peut-être pas prêt à déménager immédiatement.
De ce fait, les acheteurs au comptant sont souvent disposés à s'adapter à différents délais, que vous deviez conclure la vente puis déménager immédiatement, ou que vous deviez conclure la vente puis rester sur place pendant quelques mois le temps de régler vos affaires personnelles et de trouver votre prochaine maison.
Pas besoin de faire appel à un agent immobilier ni de payer de commission à un courtier
Trouver un bon agent immobilier à Montréal peut s’avérer très difficile. La ville compte plus de 5 000 agents immobiliers agréés ; cependant, plus de 95 % d’entre eux ne réalisent qu’une seule transaction, voire aucune, chaque année. Parmi les 5 % qui sont très occupés, la plupart ne s’impliquent que partiellement dans la transaction et délèguent les responsabilités clés à d’autres membres de leur équipe.
En conséquence, de nombreux acheteurs et vendeurs pensent faire appel à un expert, mais finissent par travailler avec une personne dont l’expérience est limitée ou l’implication inégale. Lorsque vous recherchez un agent immobilier, il est donc essentiel de rencontrer au moins trois agents. Il existe également des plateformes de mise en relation, comme l’Agent Finder d’Immovision, qui vous aideront à trouver des agents immobiliers actifs dans votre région.
Une fois que vous avez trouvé un agent, vous devrez alors payer la commission de l'agent chargé de la vente. Au Québec, celle-ci s'élève généralement à 4 % du montant de la transaction. Pour mettre cela en perspective, sur une propriété d'une valeur de 500 000 $, cela représente 20 000 $. Ainsi, même si un acheteur au comptant propose un prix inférieur à votre prix demandé, une partie de cette différence est compensée par les frais d'agence que vous auriez payés dans le cadre d'une vente traditionnelle.
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Aucune réparation, mise en valeur ou rénovation nécessaire
Les acheteurs au comptant ont tendance à acheter votre bien « tel quel ». Cela signifie que vous n'aurez pas besoin d'effectuer de réparations, de rénovations ou de mises à jour avant la vente. Cela peut vous faire gagner beaucoup de temps et d'argent, tout en vous évitant d'avoir à trouver, engager et gérer des bricoleurs et des entrepreneurs.
En revanche, si vous vendez selon le modèle traditionnel, la plupart des agents immobiliers insisteront pour que vous apportiez au moins des améliorations mineures à votre maison. Cela peut aller de la peinture des pièces et de petites réparations à des travaux plus coûteux, comme la modernisation de votre pompe de puisard, le remplacement de votre chaudière ou même des réparations structurelles des fondations de votre maison.
Vous pourrez éviter la saisie immobilière
Si vous avez des arriérés de paiement hypothécaire et que vous risquez la saisie à Montréal, le prêteur dispose de plusieurs recours juridiques qu'il peut exercer en vertu de la loi québécoise, notamment la « prise en paiement » ou la vente forcée de votre propriété, également appelée vente sous autorité judiciaire.
Dans le cas d'une prise en paiement, le prêteur a le droit de devenir propriétaire de votre bien immobilier au lieu de continuer à poursuivre le recouvrement de la dette. En échange, votre prêt hypothécaire est entièrement annulé, ce qui signifie que vous ne devez plus rien.
Par exemple, imaginez que vous ayez initialement emprunté 200 000 $ et que vous ayez remboursé 50 000 $, laissant un solde de 150 000 $. Si vous êtes en défaut de paiement, le prêteur peut saisir le bien et effacer la dette restante. Cependant, vous ne recevez aucune partie de la valeur résiduelle de la maison. Ainsi, même si le bien vaut 325 000 $, vous repartiriez sans rien, car le prêteur conserve l'intégralité de la plus-value accumulée.
C'est pourquoi de nombreux vendeurs choisissent de vendre leur maison au comptant avant que la situation ne s'aggrave. Ce faisant, ils peuvent récupérer une partie de la valeur nette de leur maison, éviter des poursuites judiciaires et se remettre financièrement sur pied au lieu de risquer de tout perdre.
Inconvénients de la vente de votre maison au comptant
Si la vente de votre maison au comptant présente de nombreux avantages, elle comporte également des inconvénients. Le principal inconvénient est que vous obtiendrez probablement un montant net inférieur à celui que vous auriez obtenu en vendant par le biais d'une vente immobilière traditionnelle.
Vous en tirerez moins d'argent que si vous vendiez sur le marché libre
Les sociétés spécialisées dans l'achat de maisons au comptant ont tendance à proposer des prix représentant 50 à 70 % de la valeur marchande réelle de votre maison. La raison en est qu'en agissant rapidement et sans exiger de réparations ni d'inspections, elles prennent souvent plus de risques que si elles achetaient une maison entièrement rénovée par le biais d'une vente traditionnelle.
En revanche, si vous vendez par l'intermédiaire d'un agent immobilier, celui-ci prendra le temps de vous aider à mettre en valeur votre bien et vous conseillera sur les types de rénovations susceptibles d'augmenter sa valeur marchande. Il vous aidera également à comprendre comment fixer le prix et commercialiser votre maison de manière stratégique, afin d'attirer le plus grand nombre possible d'acheteurs potentiels. Il vous montrera ensuite comment gérer les offres multiples, afin que vous puissiez vendre votre maison au meilleur prix possible.
Des études montrent que si vous faites appel à un agent immobilier de premier plan à Montréal, celui-ci peut augmenter le prix de vente de votre maison de près de 10 %. Pour une maison de 500 000 $, cela signifie que vous pouvez gagner jusqu’à 50 000 $ de plus. Les bons agents immobiliers vendent également votre maison plus rapidement. Recherchez des agents dont la durée moyenne de mise en vente est inférieure à celle de leurs pairs.
Vous vendrez à un groupe d'acheteurs potentiels beaucoup plus restreint
Si vous engagez un agent immobilier et que vous mettez votre maison en vente sur le MLS, les données montrent que votre maison sera vue en ligne par 1 000 à 2 000 acheteurs potentiels en l'espace d'un mois. Un bon agent immobilier sera capable de convertir ce trafic en ligne en visites réelles de votre maison. Cela peut déboucher sur un scénario de plusieurs offres et sur une vente à un prix supérieur au prix de mise en vente.
Cependant, il y a beaucoup moins d'acheteurs au comptant à Montréal. De plus, les prix qu'ils proposent ont tendance à être beaucoup plus standard. Par conséquent, vous aurez beaucoup plus de mal à créer une concurrence sur les prix lorsque vous vendez votre maison au comptant.
Souvent, une forte pression pour accepter rapidement
Lorsque les acheteurs au comptant soumettent leur offre d'achat officielle, ils fixent souvent un délai très court pour l'acceptation. En effet, ils souhaitent limiter la concurrence et réduire la possibilité que vous trouviez une offre concurrente sur le marché.
Si vous vendez votre maison sur le marché libre, plusieurs acheteurs peuvent faire des offres à des moments différents. Pour gérer cela, les bons agents immobiliers fixent souvent une « période d'offre ». Il s'agit d'un délai spécifique avant lequel tous les acheteurs intéressés doivent soumettre leurs offres. Cela permet à l'agent de rassembler toutes les offres en une seule fois, de les comparer et d'aider le vendeur à choisir la plus intéressante, ce qui lui donne une meilleure chance d'obtenir un prix plus élevé.
Vous pourriez vous heurter à des frais cachés
Certains acheteurs au comptant font des offres qui semblent très attractives. Cependant, ils ajoutent ensuite un grand nombre de frais, réduisant ainsi le montant que vous empochez réellement. Par exemple, supposons que votre maison ait une valeur marchande de 400 000 $. Un acheteur au comptant pourrait vous proposer 380 000 $ et la possibilité de conclure la vente dans les 7 jours.
Cependant, en lisant les clauses en petits caractères, vous pourriez vous rendre compte par la suite que des frais supplémentaires, tels que des frais de traitement des paiements ou des frais administratifs, seront déduits de l'offre, vous laissant avec une somme nettement inférieure à l'offre initiale de 380 000 $.
C'est pourquoi vous devez lire très attentivement et bien comprendre les clauses en petits caractères avant de signer une offre d'achat au comptant.
Les sociétés d'achat de maisons au comptant ne veillent pas à vos intérêts
Lorsque vous faites appel à un agent immobilier agréé, celui-ci est tenu de veiller à vos intérêts. S'il ne le fait pas, il s'expose à une amende, à des mesures disciplinaires, voire au retrait de sa licence par l'OACIQ (l'organisme de réglementation de l'immobilier au Québec).
Si l'agent agit dans votre intérêt, mais commet une erreur, vous pouvez également obtenir une indemnisation. Celle-ci sera versée soit par l'assurance personnelle de l'agent, soit par un fonds mis à disposition par l'OACIQ.
Les sociétés « Nous achetons des maisons au comptant » ne sont pas tenues de veiller à vos intérêts. Bien qu'elles doivent agir de « bonne foi », conformément au Code civil du Québec, cette obligation ne les oblige pas à vous signaler les erreurs que vous auriez pu commettre lors de la transaction. En fin de compte, ces sociétés cherchent à obtenir la meilleure affaire pour elles-mêmes et négocieront en conséquence.
Il existe de nombreuses arnaques
Au Québec, si la société « We Buy House For Cash » achète le bien immobilier en son propre nom et utilise ses propres fonds pour l'acquérir, elle n'a pas besoin d'une licence de courtage. Cela signifie qu'elle n'est pas réglementée par l'OACIQ et qu'elle n'est pas tenue de respecter son code de déontologie.
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L'une des escroqueries les plus courantes est connue sous le nom de « détournement de fonds propres ». Dans ce stratagème, un « acheteur au comptant » propose de trouver un nouvel acheteur pour votre maison et accepte de prendre en charge les paiements hypothécaires pendant ce temps. Pendant cette période, il peut vous permettre de rester dans la propriété et de lui verser directement un loyer.
Cependant, au lieu d'effectuer les remboursements convenus, l'escroc empoche simplement le loyer. Après quelques mois de défaut de paiement, le prêteur engage une procédure de saisie immobilière. À ce moment-là, l'escroc a déjà disparu, laissant le propriétaire face à la saisie et à de graves pertes financières.
Note
Vous n'aurez pas la possibilité d'améliorer votre bien immobilier pour en augmenter le prix de vente
Lorsque vous vendez votre maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier, sa structure de commission l'incite directement à vous obtenir le prix le plus élevé possible. Pour ce faire, il se rendra généralement sur place et identifiera des moyens simples d'augmenter la valeur de votre bien. Il peut s'agir de petites réparations, de rénovations esthétiques ou de mise en valeur. De nombreux agents vont encore plus loin en vous aidant à trouver des artisans ou même en mettant la main à la pâte pour préparer la maison à la vente.
Les acheteurs au comptant, en revanche, achètent les biens « tels quels » et en fixent le prix en conséquence. Ils prennent en compte les coûts de réparation, les risques et les marges bénéficiaires avant de faire une offre, ce qui conduit souvent à des évaluations nettement inférieures.
Bien que cela puisse être pratique, cela signifie également que vous ne pouvez pas tirer pleinement parti de la valeur marchande de votre maison. C'est pourquoi vous entendrez souvent parler de propriétaires qui, après avoir reçu initialement des offres au comptant peu élevées, ont réussi à vendre leur maison quelques mois plus tard à un prix nettement supérieur après avoir effectué quelques améliorations peu coûteuses.
Comparez les sociétés « Nous vendons votre maison au comptant »
Même si vous êtes pressé de vendre votre maison au comptant, il est important de prendre un peu de temps (ne serait-ce que 15 minutes) pour passer en revue les différentes entreprises qui achètent des maisons au comptant à Montréal. Grâce à l’outil « Vente simple » d’Immovision, vous pouvez répondre à quelques questions rapides sur votre maison, et nous vous mettrons en relation avec des acheteurs réputés qui vous feront une offre au comptant équitable.
Vous pourriez également envisager de faire appel à un agent immobilier de premier plan spécialisé dans les transactions entièrement au comptant. Ces agents connaissent déjà les acheteurs au comptant les plus actifs à Montréal et disposent souvent de listes de particuliers fortunés cherchant à acquérir rapidement des biens immobiliers. Faire appel à un agent pour vous aider à vendre votre maison au comptant peut vous permettre d’augmenter considérablement votre offre finale, tout en vous aidant à limiter vos risques de perte.
Utilisez l'outil Agent Match d'Immovision pour trouver dès aujourd'hui un agent de premier plan dans votre région.
