Le marché immobilier à Montréal est complexe, et si vous tombez sur un mauvais agent immobilier, cela peut littéralement vous coûter des dizaines de milliers de dollars. Mais comment savoir si votre agent immobilier est compétent ou non ? Dans cet article, nous vous présentons 11 signes évidents qui indiquent que vous travaillez avec un mauvais agent immobilier et qu'il est peut-être temps de résilier votre contrat dès maintenant !
1. Il ne connaît pas bien le marché local
Montréal est connue comme la ville des quartiers. Pensez au Plateau contre Rosemont, Verdun contre NDG contre Griffintown. La culture des plex contre les condos modernes contre les bungalows d'après-guerre. Chaque quartier fonctionne de manière très différente. Les règlements d'arrondissement, les lois de zonage, les zones de desserte scolaire et même les autorisations de rénovation peuvent varier d'un quartier à l'autre.
La Ville de Montréal consacre également régulièrement des fonds provenant des impôts municipaux à des projets d'infrastructure susceptibles de modifier rapidement la valeur des propriétés locales. La liaison du REM entre le centre-ville et l'Ouest-de-l'Île en est un excellent exemple.
Un mauvais agent immobilier n'est pas au fait du fonctionnement du marché local. Par conséquent, il passera à côté de détails importants et fera des recommandations moins pertinentes que celles d'un expert local.
2. Manque d'expérience récente
L'expérience locale, l'expérience en matière de types de biens immobiliers et l'expérience en matière de types de clients sont toutes importantes dans l'immobilier. Un agent immobilier qui représente régulièrement des familles achetant des maisons individuelles dans l'Ouest-de-l'Île connaîtra parfaitement les particularités de ces maisons et le processus d'achat spécifique à cette région.
Cette expérience ne se transpose pas automatiquement à l’achat d’un plex à Saint-Henri, où les critères d’évaluation, les considérations financières, la réglementation en matière de location et la dynamique de négociation sont totalement différents.
De même, un agent qui travaille régulièrement avec des familles comprendra ce qui compte réellement pour elles : les zones de desserte scolaire, la disponibilité des garderies, les parcs, les piscines, les temps de trajet, et même les projets d’infrastructure prévus ou approuvés. Un agent immobilier compétent ne se contentera pas de savoir si ces commodités existent aujourd’hui, mais s’il y a des travaux en cours, des projets proposés ou des changements à venir.
3. Une formation obsolète ou une sanction disciplinaire
À Montréal, les agents immobiliers sont supervisés par un organisme gouvernemental appelé l’OACIQ. Cet organisme de réglementation applique des règles très strictes concernant ce que les courtiers peuvent et ne peuvent pas faire. Si un agent immobilier enfreint une règle, par exemple en donnant de mauvais conseils à un client, il peut se voir infliger une amende et recevoir un avis disciplinaire. Vous devriez éviter de faire appel à un agent qui a reçu un avis disciplinaire.
Vous pouvez vérifier le dossier disciplinaire de votre agent en saisissant son nom dans notre outil Immovision Agent Background Check.
4. Ils exercent cette activité à titre accessoire
Il y a plus de 4 500 agents immobiliers actifs à Montréal. Cependant, une étude récente montre que 71 % à 74 % des agents immobiliers ne réalisent aucune transaction au cours d'une année. Cela signifie que la majorité des agents n'achètent ni ne vendent régulièrement des maisons.
C'est un problème, car à moins qu'un agent ne réalise activement des transactions, ses compétences finiront par s'émousser avec le temps. Ses connaissances du marché et de la réglementation seront obsolètes, ses compétences en négociation rouillées et ses méthodes de marketing dépassées. Vous voulez un agent immobilier qui achète et vend entre 5 et 10 maisons par mois. C'est ce qui lui permet de garder ses compétences à jour.
5. Manque d'empathie active (faible QE)
Un agent immobilier qui écoute attentivement, comprend vos priorités et vos préoccupations, et adapte ses conseils en conséquence fait preuve d'empathie active. C'est important car les décisions immobilières sont très personnelles, urgentes et ont un impact financier significatif. Si un agent immobilier n'est pas capable de comprendre vos besoins, vous perdrez du temps et de l'argent, et vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile.
Si vous remarquez que votre agent ne vous écoute pas et impose ses propres idées, il est probablement temps de passer à autre chose.
6. Trop désireux de plaire
Vous avez besoin d'un agent immobilier qui vous présente les faits tels qu'ils sont afin que vous puissiez prendre des décisions fondées sur des informations précises. Certains agents immobiliers ont du mal à le faire et préfèrent « suivre le mouvement pour éviter les conflits ». Cependant, il vaut mieux avoir dans votre équipe quelqu'un qui donne des avis honnêtes plutôt qu'une personne qui dit toujours « oui » et accepte des choses qui ne sont pas dans votre intérêt.
7. Incompétence technique
Les agents immobiliers doivent connaître la réglementation locale en matière de logement, les règlements de zonage et les règles d’octroi de permis. Ils doivent également posséder de solides connaissances en matière de construction. Par exemple, ils doivent être capables d’identifier les signaux d’alerte concernant les tableaux électriques, les systèmes de chauffage, les fondations, les rénovations, les certificats de conformité, etc. L’agent devra également comprendre les faits essentiels concernant les marchés locaux et leur incidence sur les prix de l’immobilier.
Sans une maîtrise technique de tous ces facteurs, votre agent avance à l'aveuglette et sera incapable de vous conseiller correctement. Combinez un manque de connaissances techniques à une faible intelligence émotionnelle, et vous obtenez un agent qui donne avec assurance de mauvais conseils.
Pour repérer un agent techniquement incompétent, recherchez des signes tels que des délais non respectés, des documents incomplets, des réponses vagues à vos questions et des lacunes dans la connaissance du marché, de la réglementation ou du bâtiment.
8. Agit comme un simple messager plutôt que comme un conseiller de confiance
Les agents médiocres ou inexpérimentés se contentent de transmettre des informations entre acheteurs et vendeurs sans apporter aucune valeur ajoutée. Ce sont des observateurs passifs qui compteront sur vous pour résoudre les problèmes et orienter la transaction. Cela est particulièrement flagrant lors des négociations entre acheteur et vendeur, où un mauvais agent se contentera de relayer les détails de la contre-proposition de l'acheteur ou du vendeur.
Les agents immobiliers les plus performants s’impliquent davantage dans une transaction. Ces agents rechercheront activement des données pertinentes pour vous aider à prendre des décisions. Bien sûr, cela inclut l’analyse comparative du marché (CMA) de base, mais aussi une enquête approfondie sur la contrepartie afin de déterminer s’il existe un levier de négociation.
9. Aucune compétence en marketing immobilier
Le marketing immobilier est l'art de mettre en valeur une annonce en ligne.
À Montréal, 94 % des acheteurs commencent leurs recherches en ligne, où des propriétés similaires sont répertoriées toute l'année. Les agents les plus performants savent exactement comment mettre votre propriété en valeur en ligne, afin que les acheteurs potentiels cliquent, regardent de plus près et prennent l'initiative de prendre rendez-vous avec leur agent pour visiter la maison.
La majeure partie du travail de mise en valeur de votre maison réside dans la mise en scène. Les bons agents immobiliers vous recommanderont soit de faire appel à des décorateurs professionnels, soit vous aideront à comprendre comment aménager votre maison en utilisant des techniques de design d'intérieur, allant de la dépersonnalisation de base à des techniques plus avancées comme le design biophilique. Le choix de la mise en scène de votre maison dépend du type de personne que vous souhaitez attirer. Par exemple, votre maison convient-elle davantage à de jeunes professionnels ou à des familles ?
Une fois la mise en valeur effectuée, un bon agent immobilier vous recommandera de faire appel à un photographe pour réaliser des clichés très contrastés. Pour certains biens, en particulier les maisons individuelles ou jumelées, un agent immobilier peut même vous conseiller de faire appel à un vidéaste, d'utiliser un drone et de créer différentes brochures à distribuer lors d'une journée portes ouvertes. Toutefois, cela peut augmenter le coût de la vente.
À l'inverse, un mauvais agent immobilier ne saura pas comment commercialiser un bien. Vous pouvez le repérer en posant des questions directes telles que « Quel type d'acheteur conviendrait le mieux à cette maison ? » ou « Comment allons-nous travailler ensemble pour attirer ce type d'acheteur ? ». Un mauvais agent éludera la question et se contentera de faire des recommandations générales, telles que des techniques de nettoyage de base et de dépersonnalisation.
10. Vous ne le voyez jamais en personne
Un bon agent immobilier vous rencontrera en personne à des moments clés de la transaction.
Pour les vendeurs, votre agent devrait être présent lorsque vous aménagez votre bien, le photographiez et fixez votre prix de vente. Un bon agent immobilier fera également visiter votre maison aux acheteurs potentiels, que ce soit lors de visites privées ou de journées portes ouvertes. Pour les acheteurs, un bon agent vous accompagnera pour visiter le bien que vous souhaitez voir. Son rôle lors de la visite est d'évaluer la qualité du bien en personne, afin de pouvoir vous conseiller correctement sur le prix d'achat et les autres conditions à proposer.
Si votre agent commence par faire preuve d'une forte présence physique, mais qu'il se désengage progressivement au fil du temps, cela signifie qu'il a perdu son engagement et qu'il est temps de passer à autre chose.
11. Vous n'arrivez pas à le joindre
À certains moments de votre transaction, vous serez en communication quasi permanente avec votre agent. Ou du moins, vous devriez l'être !
Certains agents sont réputés pour être difficiles à joindre. Ce manque d'attention peut faire traîner les transactions immobilières en longueur. Si cela correspond à votre agent, vous devriez probablement commencer à envisager d'autres agents.
Remarques finales
Sur le marché immobilier montréalais, en constante évolution et au rythme effréné, l'immobilier est un jeu à haut risque où les petites erreurs coûtent cher. Les mauvais agents peuvent commettre ces erreurs par inadvertance ou intentionnellement. Quoi qu'il en soit, le résultat est le même et les bons agents prendront le dessus sur vous.
Si vous recherchez un agent immobilier performant à Montréal, consultez notre outil Immovision Agent Finder. Cette plateforme a été spécialement conçue pour vous permettre d'identifier les agents les plus performants de votre région et de comparer leurs résultats.
