Comment mettre votre maison en vente (2026)

Pour mettre votre maison en vente en 2026, vous devez parfaitement comprendre comment les acheteurs recherchent leur bien dans le monde numérique.

Des études récentes montrent que 94 % des acheteurs à Montréal commencent leur recherche immobilière par une recherche sur Google. Ils se rendent ensuite sur des sites d'annonces immobilières populaires tels que Centris, DuProprio ou Realtor.ca pour consulter les annonces.

Avec des centaines de nouvelles propriétés mises en vente chaque jour, votre annonce doit immédiatement attirer l'attention. Si ce n'est pas le cas, les acheteurs choisiront de passer leur temps à visiter des maisons similaires qui retiennent leur attention, tandis que votre maison pourrait rester sur le marché pendant des mois.

Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail comment fonctionne le marketing immobilier afin que vous puissiez attirer un grand nombre d'acheteurs qualifiés vers votre maison et, au final, la vendre à un prix plus élevé.

Choisissez la bonne stratégie de prix

La première chose à faire lorsque vous mettez votre maison sur le marché est de fixer le « prix de vente » de votre bien. Il s'agit d'un chiffre marketing choisi pour attirer des acheteurs potentiels et leur donner une idée approximative de la valeur du bien. Ce n'est PAS le prix auquel nous espérons finalement vendre le bien.

Dans le marketing immobilier, les agents appellent cela la « stratégie de prix » de votre maison, et à Montréal, la plupart des agents utilisent l’une des trois stratégies de prix de vente suivantes en 2026. Il s’agit de :

1. Fixe un prix bas avec une date limite pour les offres
2. Fixer un prix égal ou légèrement supérieur à la valeur du marché et négocier en tête-à-tête
3. Mettre en vente à la valeur du marché avec une période pour soumettre des offres

Voyons en détail en quoi consistent chacune de ces stratégies et quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs.

1. Mettre en vente à bas prix avec une date d'offre fixe

Cette stratégie consiste à fixer un prix de vente inférieur à la valeur du marché, dans le but d'attirer davantage d'acheteurs pour qu'ils viennent visiter votre maison. Par exemple, vous pourriez délibérément mettre votre maison en vente à 500 000 $, même si vous savez que sa valeur réelle est plus proche de 550 000 $.

Dans ce contexte, le prix affiché n'est en réalité qu'un chiffre marketing ; il ne reflète pas la valeur réelle de votre maison. Cependant, l'objectif de fixer un prix inférieur à la valeur réelle est d'attirer l'attention d'un grand nombre d'acheteurs potentiels.

Avec cette stratégie, l'agent immobilier fixera également une date limite stricte à laquelle les acheteurs devront soumettre leurs offres. Par exemple, l'agent immobilier peut fixer un créneau horaire entre 15 h et 18 h un dimanche après-midi. Ce faisant, l'agent vise à créer chez les acheteurs la crainte de passer à côté d'une bonne affaire et à obtenir plusieurs offres.

Une fois les offres reçues, l'agent informe les acheteurs intéressés qu'il y a plusieurs offres et les invite à soumettre leur meilleure offre. À ce stade, de nombreux acheteurs reviennent et soumettent une nouvelle offre à un prix plus élevé. Cela fonctionne un peu comme une vente aux enchères silencieuse et, comme personne ne peut voir les enchères des autres, l'écart entre l'offre la plus élevée et la deuxième offre la plus élevée peut parfois être très important. À Montréal, nous avons observé des écarts pouvant atteindre 100 000 à 200 000 dollars pour les propriétés de grande valeur.

Cette stratégie fonctionne-t-elle à chaque fois ? Non. Cependant, elle peut s'avérer très efficace pour certains types de propriétés, dans des emplacements spécifiques et à certaines périodes de l'année.

2. Mettre en vente à la valeur du marché ou légèrement au-dessus et négocier en tête-à-tête

Cette stratégie consiste à mettre en vente à la valeur du marché ou légèrement au-dessus, puis à négocier en tête-à-tête avec les acheteurs et leurs agents. L'approche consiste essentiellement pour les acheteurs et les vendeurs à indiquer exactement ce qu'ils estiment être la valeur de la maison, puis à négocier (le plus souvent à la baisse) à partir du prix de départ. Cette stratégie peut tout de même vous entraîner dans une guerre d'enchères avec plusieurs offres, mais ce n'est pas l'objectif stratégique visé.

Les agents immobiliers recommandent souvent cette stratégie lorsque la demande des acheteurs pour le bien est faible et qu'il est peu probable que l'on se retrouve dans une situation d'offres multiples. C'est le cas, par exemple, des biens de luxe, des biens génériques (comme les appartements en copropriété), des biens destinés aux investisseurs (comme les immeubles à plusieurs logements), des biens uniques qui ne suscitent pas beaucoup de demande et des marchés où les transactions sont plus lentes.

3. Mettre en vente à la valeur du marché avec un délai pour soumettre les offres

La stratégie de mise en vente consiste à fixer le prix du bien à sa valeur marchande et à définir un délai précis pendant lequel les acheteurs peuvent soumettre leur offre d'achat. L'agent immobilier doit prévoir un délai suffisamment long pour susciter un vif intérêt et encourager les offres multiples.

L'un des défis de cette approche réside dans le fait que les acheteurs et leurs agents ne sont pas tenus de respecter le calendrier du vendeur. Les acheteurs sont tout à fait en droit de soumettre des offres assorties de délais plus courts et plus contraignants, ne laissant pas le temps à l'agent immobilier de rechercher d'autres offres. Par exemple, certains agents immobiliers des acheteurs ne laissent à l'agent immobilier qu'un délai de 4 à 6 heures pour répondre. Dans ce cas, la stratégie peut se retourner contre l'agent immobilier, qui se retrouve alors à devoir négocier avec une seule offre.

Ce type de stratégie de prix est très efficace lorsque le marché est au ralenti ou lorsque l'évaluation de la propriété est discutable. Les agents immobiliers plus expérimentés ont recours à cette stratégie lorsqu'ils ont affaire à un agent immobilier débutant ou très courtois qui se pliera à la demande et qui ne comprend pas pleinement à quel point le marché immobilier montréalais est concurrentiel.

Choisissez une clientèle cible

En marketing immobilier, les vendeurs définissent le client cible comme l'acheteur qui, selon eux, paiera le plus pour le bien et ses caractéristiques. Par exemple, lorsque vous mettez en vente une maison individuelle de quatre chambres dans l'Ouest-de-l'Île, vous attirez généralement des familles qui privilégient l'espace, la proximité des écoles et la qualité de vie à long terme, plutôt que des investisseurs ou des primo-accédants. Vous mettrez donc en avant dans votre annonce les caractéristiques les plus susceptibles d'attirer l'attention des familles.

Pour ce faire, vous vous concentrerez principalement sur trois aspects de votre annonce :

1. La présentation visuelle, notamment grâce à une mise en valeur professionnelle du bien
2. La rédaction, un ensemble de caractéristiques convaincantes et ciblées ainsi que la description de votre bien
3. Ciblage de l'audience : comment mettre votre annonce en avant auprès des acheteurs les plus qualifiés

Mise en valeur et présentation visuelle

En 2026, les acheteurs consultent les annonces immobilières lors de leurs déplacements, à l'aide d'appareils mobiles et de tablettes. Ils passent leur temps à parcourir des plateformes en ligne telles que Centris, Realtor.ca, Duproprio et les réseaux sociaux. C'est pourquoi le rôle de l'agent immobilier consiste à créer un impact sur un écran numérique en une fraction de seconde, pendant que l'acheteur fait défiler les annonces à la salle de sport, lors de son trajet matinal ou en attendant son café.

Une fois que l'agent a capté l'attention de l'acheteur, l'étape suivante consiste à inciter les acheteurs potentiels à cliquer sur cette annonce, à lire plus de détails et à réserver une visite.

Pour créer cet impact visuel, vous devez :

• Mettre votre maison en valeur
• Photographiez votre maison
• Ajoutez une visite virtuelle en 3D
• Ajoutez des plans d'étage
• Vidéo et images prises par drone (facultatif)

Mettez votre maison en valeur

Selon les données de la National Association of Realtors (NAR), une mise en valeur professionnelle peut faire grimper le prix d'offre jusqu'à 10 %. Cela s'explique par le fait que la mise en valeur professionnelle suit des règles de décoration d'intérieur spécialement adaptées au marketing en ligne et à la navigation numérique.

Voici quelques exemples concrets : accrocher les tableaux à une hauteur de 145 à 152 cm du sol (ce que l'on appelle la « hauteur de galerie ») ou utiliser des tons blancs tout en intégrant des éléments de design biophilique (présence de verdure à l'intérieur de la maison). Ces deux choix de design aident les photographes à capturer des images plus attrayantes de votre maison.

Il est important de noter deux choses en matière de mise en valeur immobilière. Premièrement, le souci du détail est primordial ; votre agent immobilier doit donc être intransigeant sur tous les aspects de la mise en valeur de votre maison. Deuxièmement, pour maximiser le prix de vente de votre bien, votre agent immobilier devrait vous recommander de faire appel à une entreprise de mise en valeur immobilière professionnelle.

Photographiez votre maison

Une fois votre maison mise en valeur, l'étape suivante consiste à prendre des photos professionnelles de votre maison. Les annonces accompagnées de photos professionnelles reçoivent jusqu'à 61 % de vues en ligne de plus que celles avec des photos amateurs, ce qui augmente directement l'intérêt des acheteurs. Cela peut ajouter une valeur considérable à votre annonce.

Les photographes immobiliers expérimentés utilisent des techniques telles que le bracketing pour créer des images haute résolution et à fort contraste qui se démarquent en ligne. Comme pour la mise en valeur, faire appel à un photographe professionnel est généralement le meilleur choix. Les frais liés à l'engagement d'un photographe sont relativement faibles et génèrent le plus souvent un retour sur investissement (ROI) positif, alors que le faire soi-même nécessiterait de louer ou d'acheter du matériel coûteux et des logiciels de retouche d'images.

Ajoutez une visite virtuelle en 3D

Un photographe immobilier expérimenté peut également créer une visite virtuelle en 3D de votre maison.

Pour réaliser une visite virtuelle en 3D, le photographe utilise un appareil photo 3D ou à 360 degrés monté sur un monopode (et non un trépied). Les options d'appareils photo 3D vont des systèmes haut de gamme basés sur des reflex numériques aux appareils compacts à 360 degrés comme la série Ricoh Theta. Lorsque vous choisissez un photographe, notez que les photos prises avec un reflex numérique plus coûteux n'apporteront pas nécessairement une valeur ajoutée par rapport à celles prises avec la série Ricoh Theta.

Après avoir capturé les images, les photographes les retouchent et corrigent leurs couleurs à l'aide d'un logiciel tel qu'Adobe Lightroom. Ils téléchargent ensuite les images traitées sur des plateformes de visites 3D comme Matterport, qui assemble automatiquement les images pour créer une visite interactive que les acheteurs peuvent explorer en ligne.

Ajouter des plans d'étage

Les plans d'étage constituent un élément de marketing absolument essentiel dont tout agent immobilier devrait disposer lors de la vente d'un bien immobilier. Ils font gagner un temps considérable aux acheteurs et aux vendeurs en aidant les acheteurs à comprendre rapidement la disposition du bien et la taille des pièces, de sorte que seules les personnes véritablement intéressées prennent rendez-vous pour une visite. En effet, les données montrent qu'environ 1 acheteur sur 10 renonce à prendre rendez-vous pour une visite lorsqu'une annonce ne comprend pas de plan d'étage.

Malgré ces avantages, le nombre d'agents immobiliers qui incluent des plans d'étage dans l'annonce finale reste étonnamment faible. Par exemple, certaines sources du secteur indiquent que seulement 4 à 5 % des séances photo/vidéo incluent un plan d'étage.

Vidéos et images prises par drone

Les vidéos et les images prises par drone peuvent être utiles, mais ces dernières ne sont généralement pertinentes que pour les grandes propriétés telles que les maisons individuelles, les maisons jumelées, les maisons de ville ou, éventuellement, les appartements offrant une vue imprenable.

Tout comme pour le home staging, l'objectif des vidéos et des prises de vue par drone est de présenter le bien sous son meilleur jour. Ainsi, si vous commercialisez une maison située juste à côté de routes très fréquentées, vous pourriez choisir de ne pas réaliser de prise de vue aérienne et de vous concentrer plutôt sur l'intérieur du bien. Vous pouvez également mettre en avant l'emplacement du bien en créant une courte vidéo présentant les commodités à proximité. Par exemple, imaginons que vous commercialisez un duplex occupé par son propriétaire à Pointe-St-Charles. Dans ce cas, vous pourriez choisir de filmer le canal de Lachine situé à proximité ainsi que les innombrables cafés et restaurants indépendants qui confèrent à ce quartier son caractère unique.

Rédaction immobilière

La rédaction publicitaire est une compétence essentielle dans le marketing immobilier. Elle désigne le texte écrit que vous utilisez pour vendre votre bien immobilier, que ce soit en ligne ou sur support papier. Pour citer l'un des plus grands noms de la rédaction publicitaire de tous les temps : « Une bonne rédaction publicitaire doit être comme un bon sermon : elle ne doit pas seulement réconforter les affligés, elle doit aussi affliger les bien-portants » (David Ogilvy).

Dans l'immobilier, vous devrez rédiger des textes pour les éléments suivants :

• Votre description et la liste des caractéristiques
• Rédiger des textes pour un site web sur mesure
• Rédaction de textes pour des brochures
• Rédaction de contenu pour les réseaux sociaux

Votre description et liste des fonctionnalités

Des descriptions de biens immobiliers et des listes de caractéristiques efficaces racontent une histoire sur le bien à vendre. Elles expliquent clairement à qui s'adresse le logement, ses caractéristiques distinctives et les avantages de ces dernières. Après avoir lu une description bien rédigée, les acheteurs seront mieux à même de s'imaginer emménager dans le bien, et leur envie de le visiter, puis de l'acheter, s'en trouvera renforcée.

La description du bien immobilier présente la structure suivante :

• Le titre doit mentionner le type de bien, l'emplacement ou le public cible, ainsi qu'une caractéristique distinctive du bien qui séduira votre persona cible. Parmi les thèmes courants pour cette caractéristique distinctive, on peut citer l'emplacement, l'attrait extérieur, les équipements ou le prix.
• Le résumé de la propriété doit développer le titre, dans le but de susciter suffisamment d'intérêt pour que le lecteur passe à la description détaillée. Cette section ne doit pas dépasser 60 mots (environ 3 lignes de texte).
• Vient ensuite la description, qui compte entre 150 et 200 mots sur le bien immobilier lui-même. Elle doit décrire chaque pièce du bien et les avantages de cette pièce pour les acheteurs potentiels.
• Enfin, terminez en indiquant ce que l'acheteur potentiel doit faire ensuite. Par exemple, appeler votre numéro de téléphone, vous envoyer un e-mail ou réserver une visite via le portail.

Rédiger un texte pour un site web personnalisé

Les plateformes telles que Centris et Realtor.ca adoptent une approche standardisée pour les annonces immobilières. Elles proposent une mise en page fixe avec un nombre limité de champs que les agents peuvent remplir, ainsi que des restrictions concernant le nombre de caractères, les pièces jointes et les images. Cela peut rendre difficile de présenter votre maison sous son meilleur jour et d'en raconter pleinement l'histoire.

C'est pourquoi les bons agents immobiliers créent des sites web 100 % personnalisés pour leurs clients, permettant aux acheteurs potentiels d'en savoir plus sur le bien. Ces sites comprennent des descriptions complètes du bien, des vidéos, des informations sur le quartier, des fichiers PDF à télécharger, une galerie de photos complète, des plans d'étage et bien plus encore. L'agent immobilier s'efforcera ensuite de générer du trafic vers ce site web personnalisé.

Rédiger le contenu des brochures

Des supports imprimés de haute qualité, tels que des brochures destinées aux acheteurs, contribuent à renforcer le marketing en ligne et à instaurer un climat de confiance auprès des acheteurs potentiels. De nombreux agents immobiliers sautent complètement cette étape, optent pour une solution peu coûteuse telle qu’un code QR scannable redirigeant vers le site web personnalisé, ou se contentent d’une simple impression en noir et blanc à partir du MLS.

À l'inverse, les meilleurs agents immobiliers créent une brochure personnalisée imprimée sur du papier de haute qualité pour présenter la maison sous son meilleur jour. Ces brochures fournissent des informations détaillées sur le bien et offrent aux acheteurs un support concret à consulter après une visite. Les acheteurs peuvent également les partager avec des décideurs clés, tels que leurs parents (qui pourraient leur offrir une aide pour l'apport personnel) ou d'autres personnes influentes comme leurs amis. Là encore, cela permet d'instaurer un climat de confiance et de renforcer le professionnalisme de l'agent immobilier et de l'agence en charge de la transaction.

Rédaction pour les réseaux sociaux

Les acheteurs passent beaucoup de temps sur les réseaux sociaux tels qu’Instagram, TikTok et Facebook. Ces canaux sont parfaits pour mettre en valeur des biens immobiliers grâce à des photos de haute qualité et à des vidéos courtes. Le contenu immobilier est naturellement inspirant et visuel, ce qui lui permet de s’intégrer naturellement dans les fils d’actualité des acheteurs. Les images et les vidéos de maisons mises en scène par des professionnels captent l’attention des acheteurs actifs ou inactifs lorsqu’ils font défiler leur fil. Un texte bien rédigé incite ensuite les visiteurs intéressés à cliquer sur un site web dédié au bien immobilier pour obtenir plus de détails.

Reda Wahba, agent immobilier à Montréal, explique que « les acheteurs inactifs découvrent souvent des maisons à Montréal sur leurs réseaux sociaux, cliquent sur une annonce et la transmettent à un agent avec lequel ils ont déjà travaillé pour organiser une visite ». Des études montrent qu’une seule vidéo Instagram Reel peut toucher 25 000 à 30 000 spectateurs très ciblés. Reda poursuit : « Nous constatons souvent qu’avec un budget publicitaire minimal, cela permet de réactiver des acheteurs qui avaient ralenti leur recherche. »

Ciblage d'audience

Une fois que vous avez élaboré les supports marketing (présentations visuelles et textes) pour votre annonce, l’étape suivante consiste à diffuser ces supports auprès d’un maximum d’acheteurs qualifiés. Pour ce faire, votre agent immobilier diffuse votre contenu sur plusieurs canaux en ligne où votre public cible recherche des biens immobiliers.

Les agents immobiliers utilisent principalement deux canaux pour ce faire :

1. Les plateformes d'annonces en ligne
2. Réseaux sociaux

Plateformes d'annonces en ligne

Les agents immobiliers publieront votre annonce sur le Service interagences (MLS). Il s'agit d'une base de données centralisée utilisée par les professionnels agréés pour répertorier et commercialiser des biens immobiliers. Une fois que votre bien apparaît sur le MLS, des plateformes telles que Centris, Realtor.ca et les sites web des agences immobilières récupèrent automatiquement l'annonce sur leur site et la présentent à leurs acheteurs. Ces plateformes attirent des millions de visiteurs chaque mois, offrant à votre maison une importante visibilité en ligne et une exposition immédiate auprès d'acheteurs actifs et qualifiés.

Utilisez les réseaux sociaux

Certains agents immobiliers plus à l'aise avec les technologies mènent également des campagnes payantes sur les réseaux sociaux ciblant les acheteurs avec votre annonce. Ces campagnes sont principalement menées à l'aide de plateformes telles que Meta Ads, qui diffuseront votre annonce sur Facebook et Instagram.

Les agents qui ont un grand nombre d'abonnés sur les réseaux sociaux peuvent également donner plus de visibilité à votre maison. Par exemple, les agents basés à Montréal qui comptent plus de 2 000 abonnés peuvent avoir des acheteurs ou des amis d'acheteurs qui les suivent. Dans ce cas, vous bénéficierez d'une visibilité supplémentaire si l'agent immobilier fait la promotion de votre bien sur ses propres réseaux sociaux.

Suivez vos données pour savoir ce qui fonctionne

Les bons agents immobiliers testent et suivent en permanence les performances de toutes leurs actions de marketing immobilier. Dès qu'ils identifient une stratégie qui fonctionne pour un client, cette information est partagée avec tous leurs autres clients. De même, ils seront en mesure de vous indiquer ce qu'il faut éviter afin que vous ne perdiez pas de temps et d'argent sur un canal qui n'aura probablement jamais d'effet.

Lorsque vous choisissez un agent immobilier pour mettre votre maison en vente, vous devriez demander à voir à la fois un plan marketing pour votre bien et les données qui étayent la méthode de commercialisation qu'il propose. Les données clés que vous souhaitez consulter sont les suivantes :

1. Portée
2. Taux de conversion des clics en acheteurs qualifiés
3. Jours sur le marché par rapport au marché
4. Rapport entre le prix de vente et le prix de mise en vente par rapport au reste du marché

Conclusion

L'objectif du marketing immobilier est d'attirer l'attention d'un acheteur potentiel et de la diriger vers votre annonce. Les agents y parviennent en choisissant la bonne stratégie de prix et en l'associant à une présentation visuelle percutante, à des textes persuasifs et à un ciblage précis de l'audience.

Les agents immobiliers expérimentés savent que plus le nombre d'acheteurs qui voient votre bien est élevé, plus vous avez de chances de recevoir plusieurs offres, de vendre rapidement et d'obtenir un prix supérieur à la valeur du marché. Les meilleurs agents immobiliers de Montréal testent en permanence différentes techniques de marketing et recueillent des données uniques pour comprendre ce qui fonctionne le mieux sur ce marché en constante évolution. Lorsque vous engagez un agent immobilier, vous devez tenir compte non seulement de son expérience, mais aussi de sa capacité à exploiter efficacement ces informations pour susciter davantage d’intérêt pour votre maison et, au final, vous aider à vendre plus rapidement et à un prix supérieur à la valeur du marché.

Dans le contexte actuel dominé par Internet, la commercialisation d’une maison exige un éventail de compétences étendu et de plus en plus spécialisé. Les agents chargés de la mise en vente se concentrent de plus en plus sur la manière d’attirer, de sélectionner et de convertir les acheteurs en ligne. En conséquence, Montréal a connu un déclin significatif du modèle de l’agent indépendant, où un seul agent travaille de manière autonome. Au contraire, les agents immobiliers opèrent de plus en plus en équipe, ce qui leur permet d’offrir un marketing plus efficace, un meilleur accompagnement et de meilleurs résultats à leurs clients.

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