Comment conclure une promesse d'achat : les 6 points essentiels à vérifier (2026)

Une promesse d'achat est un contrat juridiquement contraignant par lequel l'acheteur s'engage à acheter le bien immobilier selon des conditions précises. Vous devez donc la lire très attentivement avant de vous engager, même si votre agent immobilier s'est déjà engagé. Voici 6 points auxquels vous devez absolument prêter attention afin d'éviter tout problème.

1. Le vendeur est-il le véritable propriétaire ?

Alors que les prix de l'immobilier augmentent partout au Québec, nous constatons de plus en plus de cas de fraude au titre de propriété. Il s'agit d'une situation où une personne qui n'est pas le véritable propriétaire se fait passer pour tel et vend ou hypothèque un bien immobilier à l'insu ou sans le consentement du véritable propriétaire. Avant de signer la promesse d'achat, vous devez vous assurer que le vendeur est bien le véritable propriétaire du bien. Pour ce faire, vous pouvez demander au vendeur de vous présenter une pièce d'identité. Vous pouvez ensuite consulter le registre foncier du Québec et vérifier qu'il s'agit bien du propriétaire.

De plus, si le vendeur est marié ou vit en union de fait, son conjoint devra peut-être donner son consentement à la vente avant que celle-ci puisse avoir lieu. En effet, en vertu de la loi québécoise, le conjoint peut avoir des droits légaux sur le bien immobilier, surtout s’il s’agit de la résidence familiale. Pour éviter des retards ou des complications chez le notaire, vous devriez obtenir le consentement écrit du conjoint dès que vous signez la promesse d’achat.

2. La promesse d'achat décrit-elle bien le bien immobilier que vous avez l'intention d'acheter ?

Lorsque vous remplissez la promesse d'achat, vous devez indiquer précisément le bien que vous souhaitez acheter. Au Québec, le gouvernement divise les biens immobiliers en lots et attribue à chaque lot son propre numéro de lot (ou numéro cadastral). Si vous connaissez l'adresse, vous pouvez rechercher le numéro de lot dans le Registre foncier du Québec. Vous devrez indiquer cette information à la clause 3 de la promesse d'achat. En outre, la promesse d'achat comprend deux autres clauses importantes.

La première figure à la clause 7 : la déclaration de l’acheteur, dans laquelle vous indiquez la date à laquelle vous avez visité le bien. Plus loin dans le document, le vendeur s’engage à livrer le bien dans le même état que celui dans lequel vous l’avez vu lors de votre visite. Veillez à indiquer la bonne date, car cela garantit que le vendeur est légalement responsable de l’entretien du bien depuis le jour de votre visite jusqu’au jour de votre emménagement.

La seconde figure à la clause 10.1.7, où le vendeur déclare vendre le bien avec une garantie légale. Cela signifie que le vendeur garantit qu’il est propriétaire du bien et s’assure qu’il ne présente aucun vice caché. Si un vice grave apparaît après la vente, cela vous donne un recours légal contre le vendeur. Vous ne pouvez faire valoir cette protection que si le vice existait au moment de la vente et qu'un acheteur raisonnable n'aurait pas pu le découvrir, même après une inspection normale.

Cette protection contre les vices cachés vous couvre, sauf si le vendeur vend explicitement le bien sans garantie légale, ce que vous pouvez vérifier à la clause 12. Toutefois, même dans ce cas, le vendeur reste responsable des vices qu’il a sciemment dissimulés.

3. Les conditions de paiement sont-elles claires ?

La clause 4 : Prix et mise de fonds et la clause 5 : Mode de paiement vous permettent de fixer le prix d'achat et votre mode de paiement. Votre offre doit indiquer clairement votre prix d'achat, vos conditions de financement, comment votre mise de fonds sera traitée si vous annulez l'offre, et si le vendeur inclut la TPS et la TVQ dans le prix de vente.

3.1 Comment remplir vos conditions de financement ?

À la clause 6 : Nouveau prêt hypothécaire, vous vous engagez à prendre toutes les mesures nécessaires pour obtenir le financement requis pour conclure la transaction. Dans cette clause, vous devez préciser le montant du prêt, le taux d'intérêt maximal que vous êtes prêt à accepter de la part du prêteur et la durée du prêt. Ce montant doit correspondre à celui que vous avez indiqué à la clause 5.

Les détails du financement sont essentiels car, si le prêteur ne peut proposer un financement qu'à un taux supérieur à celui indiqué, vous pouvez vous retirer de l'achat. Ainsi, fixer un taux trop bas peut faire paraître votre offre irréaliste aux yeux du vendeur. À l'inverse, fixer un taux trop élevé peut entraîner des mensualités nettement plus élevées après l'achat.

Par exemple, vous pourriez indiquer que vous avez besoin que le prêteur vous accorde 350 000 $ à un taux d'intérêt maximal de 5 %, à rembourser sur 25 ans. Dans ce cas, vous vous engagez à emprunter 350 000 $ et à les rembourser par versements mensuels de 2 035,62 $ sur une période de 25 ans. Toutefois, si vous acceptez un taux d'intérêt de 9 %, vous devrez payer 2 897,92 $ par mois (soit plus de 800 $ de plus).

3.2 Comment remplir vos conditions de dépôt ?

Au Québec, vous n’êtes pas tenu de verser un dépôt, mais cela peut permettre à votre offre de se démarquer lorsqu’il y a plusieurs offres. Si vous décidez de proposer un dépôt, il est alors stipulé que l’acheteur verse ce dépôt de bonne foi, et que l’agence immobilière ou le courtier avec lequel vous travaillez le conserve en fiducie. Le courtier conserve le dépôt jusqu’à la clôture, puis l’impute sur le prix d’achat.

Lorsque vous acceptez de verser un dépôt, vous devez le payer dans les 72 heures. Si vous ne le faites pas, le vendeur peut vous contacter dans les cinq jours pour exiger le paiement. Le non-paiement après cette étape annule la promesse d'achat et libère le vendeur de son obligation de vous vendre le bien.

3.3 Comment remplir vos obligations fiscales ?

Au Québec, le gouvernement impose certaines transactions immobilières à la fois à la TPS fédérale et à la TVQ provinciale. Cela s'applique notamment lorsque vous achetez un bien immobilier neuf directement auprès du constructeur ou un bien immobilier que le constructeur a rénové de façon substantielle. À la clause 4.2, vous devez indiquer le montant combiné de la TPS et de la TVQ que le gouvernement applique à votre bien immobilier.

À partir de 2026, cela ajoutera 14,975 % au prix d'achat. Par exemple, si vous achetez une propriété pour 750 000 $, vous devrez payer 112 312,50 $ supplémentaires en TPS et TVQ. Cela porte le prix d'achat total à 862 312,50 $.

4. Les conditions de vente sont-elles clairement précisées ?

Vous devez inclure toutes les conditions essentielles dans la promesse d'achat pour que la vente soit conclue. Vous pouvez également préciser les conditions dans lesquelles vous annulerez ou renégocierez l'offre si le vendeur ou l'acheteur ne respecte pas une condition essentielle. Par exemple, une clause bien rédigée peut vous permettre de réduire le prix d'achat ou de vous retirer de l'offre si l'inspection préalable à l'achat révèle un problème grave.

Vous devez également utiliser la promesse d'achat pour indiquer votre intention de vérifier certains documents, le cas échéant. Cela doit inclure (au minimum) :

• Le certificat de localisation
• La déclaration de copropriété (s'il s'agit d'un appartement en copropriété)
• Les déclarations du vendeur
• Tout bail existant (par exemple, si quelqu’un loue une chambre dans le bien)

Ces conditions sont généralement stipulées à la clause 12 : Autres conditions et déclarations.

5. Qui choisit et paie le notaire ?

Dans la clause 7 : Déclarations et obligations de l'acheteur, l'acheteur s'engage à payer tous les frais et honoraires liés à la préparation de l'acte de vente et à son inscription au Registre foncier du Québec. Les honoraires d'un notaire varient entre environ 1 500 $ et 3 000 $, selon la demande dont il fait l'objet.

La clause 7 stipule également de manière explicite que l'acheteur doit s'acquitter des droits de mutation immobilière (souvent appelés « taxe de bienvenue » au Québec) que les administrations municipales imposent lors d'un changement de propriétaire. La taxe de bienvenue varie selon la municipalité où vous résidez. La municipalité la calcule en pourcentage soit du prix d'achat, soit de la valeur imposable.

6. Les délais prévus sont-ils raisonnables ?

Il y a deux délais que vous devez fixer dans la promesse d'achat. Il s'agit des suivants :

• Période d'irrévocabilité
• Prise de possession des lieux

La période d'irrévocabilité

Le délai d'irrévocabilité détermine la durée pendant laquelle vous souhaitez que votre offre reste valable. Ce délai est défini à la clause 14 : Conditions d'acceptation. Le libellé exact est le suivant :

« L'ACHETEUR est irrévocablement lié jusqu'à HEURE, le DATE, SAISIR LA DATE ».

Passé ce délai, la promesse d'achat n'est plus valable.

Lors d’une négociation sur le prix, les agents immobiliers peuvent parfois utiliser le délai pour faire pression. Par exemple, si un bien immobilier est sur le marché depuis un certain temps sans trouver preneur, un acheteur peut proposer un prix bas, associé à un délai court, afin d’encourager une décision rapide. Cependant, cela dépend vraiment de la situation. Par exemple, certains vendeurs fixent un délai non officiel pour examiner et accepter les offres. Les vendeurs fixent souvent ce délai pour les biens qui attirent plusieurs acheteurs ou qui sont très demandés. Dans ce cas, vous ne pourrez pas faire pression sur le vendeur avec cette clause.

La clause d'occupation

La clause d'occupation définit le délai entre la signature de l'acte de vente et votre emménagement effectif dans votre nouveau logement. Si vous êtes locataire, tenez compte de la durée de votre bail actuel, car il peut être difficile de le résilier. Si vous disposez d'une certaine flexibilité, vous pouvez utiliser cette clause à votre avantage en proposant soit d'emménager plus tôt, soit de donner plus de temps au vendeur pour déménager. Par exemple, si le bien est déjà vacant, proposer d'emménager plus tôt peut vous aider à négocier un prix d'achat inférieur, surtout si le vendeur perd de l'argent pendant que la maison reste inoccupée. À l'inverse, si le vendeur a besoin de plus de temps pour trouver un nouveau logement, vous pourrez peut-être renforcer votre offre en lui accordant un délai d'emménagement plus long.

Remarques finales

La promesse d'achat est un contrat juridiquement contraignant comportant 16 conditions principales et plus de 40 conditions secondaires, qui ont toutes une incidence significative sur vos droits et obligations en tant qu'acheteur. Si vous interprétez mal l'une de ces sections ou commettez une erreur, vous risquez de passer à côté d'une garantie essentielle.

C'est pourquoi la plupart des gens choisissent de faire appel à un agent immobilier expérimenté qui non seulement connaît le marché, mais comprend également les implications juridiques de la transaction. Cela dit, même si un agent immobilier vous aide, vous devez vérifier attentivement les conditions de la transaction, car vous restez légalement responsable de tout ce qui figure dans le contrat.

Pour plus d'informations sur la promesse d'achat, consultez nos articles ci-dessous.

En savoir plus sur la promesse d'achat

• La promesse d'achat : explication de chaque clause (2026)
• Comment se rétracter d'une offre d'achat (2026)

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Au Québec, le courtier inscripteur paie généralement le courtier de l'acheteur à partir de sa commission. Cela signifie qu'en tant qu'acheteur, vous n'aurez souvent rien à payer de plus lorsque vous engagez un courtier de l'acheteur.

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