Une évaluation immobilière trop basse peut faire capoter une transaction immobilière, voire entraîner l'annulation de la vente. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les évaluations immobilières au Québec. Nous abordons les points suivants :
- Qu'est-ce qu'une évaluation immobilière ?
- Comment se déroule le processus d'évaluation immobilière ?
- Comment les experts immobiliers calculent-ils la valeur de votre maison ?
- Comment contester une estimation trop basse ?
- Comment éviter une estimation trop basse de votre maison ?
- Remarques finales
Qu'est-ce qu'une estimation immobilière ?
Une évaluation immobilière est le processus d'évaluation de la valeur d'un bien immobilier, réalisé par un expert immobilier professionnel qui reste impartial et objectif.
Les prêteurs procèdent généralement à une évaluation immobilière avant d'accorder un prêt hypothécaire ou un refinancement afin de s'assurer qu'ils ne prêtent pas plus que la valeur du bien. En effet, le bien immobilier sert de garantie pour l'argent prêté dans le cadre de la transaction. Cela signifie que, si le propriétaire ne rembourse pas son prêt hypothécaire, le prêteur a le droit de saisir et de mettre en vente forcée le bien immobilier ou d'exercer son droit de vente sur la maison. Ainsi, si la valeur de la maison est inférieure au montant emprunté, le prêteur prend un risque important et peut perdre de l'argent dans la transaction.
Un acheteur peut également faire réaliser une expertise immobilière s'il souhaite s'assurer que le prix de vente de la maison reflète fidèlement sa valeur. Cependant, il est plus courant que l'agent immobilier de l'acheteur effectue une analyse comparative du marché (ACM) afin de vérifier que le prix de la propriété est correct avant de soumettre l'offre d'achat. Cela permet à l'acheteur de s'assurer qu'il n'emprunte pas plus que la valeur de la maison.
Comment se déroule le processus d'évaluation immobilière ?
Un expert immobilier examine cinq aspects principaux. Il s'agit des suivants :
- L'extérieur de la maison
- Superficie du bien
- Intérieur de la maison
- Améliorations apportées à votre logement
- Équipements de la maison
Extérieur de la maison
La première chose qu'un expert immobilier examinera lors de sa visite est l'extérieur de votre maison. Toutes les maisons possèdent plusieurs éléments structurels communs : les fondations, les murs et le toit. L'expert vérifiera la solidité de la structure et la qualité des travaux de construction, ainsi que l'état d'entretien de l'extérieur de la maison. Si votre toit présente un trou, il est préférable de le réparer avant l'évaluation, car cela peut avoir un impact significatif sur la valeur estimée de votre maison.
Superficie de la propriété
Le deuxième élément examiné par l'expert immobilier est la superficie de votre maison. Il vérifie les dimensions de la propriété pour s'assurer que, si elle est répertoriée comme ayant une superficie de 3 500 pieds carrés, elle correspond bien à cette superficie. Il procède ainsi car l'expert immobilier utilise la superficie de la propriété dans le calcul final pour déterminer sa valeur marchande.
Intérieur de la maison
Ensuite, l'expert immobilier examine l'état de l'intérieur de la maison. Plus précisément, il examine les fenêtres, les portes, les sols, les murs, la plomberie, l'électricité, la cuisine et la salle de bains. Comme précédemment, l'expert vérifie si tout est en état de fonctionner et a été bien entretenu.
Améliorations apportées à votre logement
Le quatrième élément que l'évaluateur examinera concerne les améliorations que vous avez apportées à votre maison. Si vous effectuez des rénovations stratégiques, vous pouvez augmenter considérablement la valeur de votre propriété. Les rénovations qui apportent le plus de valeur concernent généralement le type de revêtement de sol et la rénovation de la cuisine et de la salle de bains. Cependant, vous pouvez également améliorer l'efficacité énergétique de votre maison. Il existe de nombreuses subventions fédérales et provinciales au Québec pour ce type de rénovations, notamment la Subvention pour une maison plus verte (fédérale) et Rénoclimat (spécifique au Québec).
Équipements de la maison
Enfin, l'inspecteur vérifiera les équipements dont dispose votre maison. Il évaluera ces équipements par rapport à des maisons comparables dans votre quartier. Par exemple, supposons que vous ayez un foyer extérieur dans votre cour arrière ou une piscine intérieure. Ce type d'équipements peut faire ressortir votre maison par rapport à la concurrence et augmentera donc la valeur d'expertise de votre maison.
Comment les experts immobiliers calculent-ils la valeur de votre maison ?
Dans la plupart des transactions immobilières résidentielles, les experts immobiliers utilisent une méthode appelée « méthode des prix de vente comparables ».
En bref, cela signifie que l'expert immobilier utilisera les données de marché récentes les plus comparables à votre maison. Les maisons comparables sont des maisons situées à proximité, du même type, de taille et de dimensions similaires, d'âge et d'état similaires, et dotées d'équipements similaires à ceux de votre maison. En général, l'expert immobilier recherchera des maisons dont la taille, les dimensions et l'âge s'écartent de 5 à 10 % de ceux de la propriété qu'il évalue.
Par exemple, si vous possédez un bungalow dans l'ouest de l'île de Montréal, l'évaluateur ne le comparera pas à une maison individuelle de deux étages située à Québec et dotée d'une piscine intérieure. En revanche, si vous possédez une maison jumelée au centre-ville de Montréal, l'évaluateur pourra la comparer à d'autres maisons jumelées de taille et de dimensions similaires situées dans le quartier.
L'évaluateur utilisera également des données « récentes ». Cela signifie que les données utilisées pour déterminer la valeur de votre maison ne doivent pas dater de plus de 6 mois et, idéalement, de plus de 3 mois. Cela permettra à l'évaluateur de comparer avec précision la valeur de votre maison par rapport aux tendances du marché dans votre région.
Comment contester une évaluation immobilière trop basse
En tant que vendeur, il est important d'obtenir une évaluation précise de votre maison, car si le prêteur remet en question la valeur de votre bien, il peut refuser de financer l'achat de l'acheteur. C'est pourquoi vous pourriez vouloir contester une évaluation trop basse. Il peut s'agir d'une simple erreur de calcul de la superficie, ou cela peut indiquer que vous avez mal évalué votre maison dès le départ.
S'il n'y a pas d'erreurs, votre agent immobilier peut comparer la valeur estimée à l'analyse comparative du marché (ACM) qu'il a initialement préparée pour recommander votre prix de vente. Celle-ci comprendra sa propre liste de biens comparables ainsi que la liste des améliorations que vous avez apportées à la propriété. L'agent immobilier doit essentiellement vérifier ici qu'il n'y a pas d'erreur dans la liste des améliorations ou dans les types de biens comparables utilisés. Une fois cette recherche terminée, l'agent immobilier peut revenir vers l'expert immobilier pour s'assurer que celui-ci utilise les meilleurs biens comparables et lui demander une « réévaluation de la valeur ».
À ce stade, si l'expert immobilier ne souhaite pas modifier la valeur estimée, vous devrez renégocier le prix de votre maison avec l'acheteur. Plus précisément, vous devrez soit baisser votre prix pour l'aligner sur la valeur estimée, car l'acheteur ne peut pas emprunter plus que cette valeur, soit l'acheteur devra payer la différence de sa poche s'il en a les moyens financiers.
Comment éviter une évaluation immobilière trop basse
Une évaluation immobilière trop basse peut retarder, voire faire échouer une vente si le prêteur refuse d'approuver le prêt hypothécaire de l'acheteur. Voici 6 conseils pour éviter une évaluation immobilière trop basse.
- Fixez votre prix de vente avec précision
- Mettez bien en avant les améliorations apportées à votre logement
- Gardez votre maison propre
- Aménagez votre jardin
- Réparez ce que vous pouvez
- Soyez serviable et coopératif
Examinons chacun de ces points plus en détail pour voir comment éviter une évaluation immobilière trop basse.
1. Fixez votre prix de vente avec précision
La première chose (et la plus importante) que vous pouvez faire pour éviter une estimation immobilière trop basse est de mettre votre bien sur le marché avec un prix de vente précis. Pour ce faire, vous devrez probablement faire appel à un agent immobilier qui réalisera sa propre analyse comparative du marché (ACM) avant de mettre votre bien en vente.
2. Mettez bien en avant les améliorations apportées à votre maison
Ensuite, veillez à répertorier avec précision toutes les améliorations apportées à votre maison. Lors de la réalisation de l'analyse comparative du marché, votre agent immobilier devrait vous demander ces détails et noter la date de chaque amélioration, une description des travaux effectués et leur coût.
3. Gardez votre maison propre
Lorsque l'expert arrive, la première impression est importante. Une maison sale ou des odeurs d'humidité peuvent être le signe d'un mauvais entretien et influencer négativement la perception que l'expert a du bien. Le désordre peut également empêcher l'expert d'inspecter correctement la maison. Ensemble, ces petits problèmes peuvent laisser une impression négative et amener l'expert à examiner de plus près la qualité du bien et son entretien. Au final, ce niveau d'examen plus approfondi peut conduire l'expert à évaluer le bien à un prix inférieur.
4. Aménagez votre jardin
L'attrait extérieur n'est pas seulement important pour attirer des acheteurs potentiels vers votre propriété, il est également important de comprendre qu'un aménagement paysager soigné peut réellement ajouter de la valeur à votre maison. Par exemple, un aménagement paysager bien entretenu donne le ton dès l'arrivée de l'expert immobilier. Si l'expert constate d'emblée des signes d'un bon entretien, il peut considérer la maison d'un œil plus favorable et être moins enclin à examiner de près les petits problèmes à l'intérieur de la propriété.
5. Réparez ce que vous pouvez
Vous devriez réparer ce que vous pouvez avant l'évaluation immobilière. Plus précisément, si l'acheteur a dressé une liste de réparations qu'il a demandées, vous devriez commencer par celles-ci. Si vous réparez les problèmes évidents, l'évaluateur aura le sentiment que vous avez entretenu la propriété selon des normes élevées. L'évaluateur récompensera cette impression en attribuant une valeur d'évaluation élevée à la maison. Il lui sera également plus facile de vérifier rapidement si tous les systèmes de la maison fonctionnent correctement.
6. Soyez serviable et coopératif
Le dernier point de notre liste est d'être serviable et coopératif avec l'expert. Vous pouvez lui montrer où se trouvent les différents systèmes qu'il doit vérifier et comment les allumer ou les éteindre. Votre agent immobilier devrait également demander à l'expert s'il souhaite que l'agent soit présent pendant l'inspection, car les préférences varient. C'est pourquoi il est important de respecter les préférences de l'expert et d'éviter d'interférer avec son processus d'inspection.
Au minimum, l'agent immobilier doit mettre à la disposition de l'expert immobilier, à l'intérieur de la maison, son analyse comparative du marché (CMA) contenant les biens comparables que vous avez utilisés pour fixer votre prix de vente. Vous devez également mettre à disposition la liste des améliorations apportées à la propriété. Si l'expert immobilier préfère que l'agent immobilier ne soit pas présent, ce dernier peut lui envoyer ces informations par e-mail.
Remarques finales
La plupart des transactions immobilières comprennent une expertise immobilière. Les prêteurs procèdent souvent à cette expertise pour s'assurer que la valeur du bien justifie le montant du prêt. Cela leur permet de réduire leur risque et d'éviter de prêter plus que la valeur du bien. Les vendeurs et les acheteurs peuvent également commander leur propre expertise immobilière indépendante, mais cette pratique est moins courante.
Une expertise immobilière coûte généralement entre 600 et 800 dollars, et l'acheteur l'inclura dans ses frais de clôture. Cela dit, dans la plupart des cas, c'est en réalité le prêteur qui prend en charge les frais d'expertise. Il convient également de noter que la valeur d'expertise n'est pas la même que la valeur marchande, la valeur imposable ou la valeur proposée par l'agent immobilier dans l'analyse comparative du marché (CMA).
