Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER : fonctionnement et vaut-il la peine ?

De nos jours, pour de nombreux Canadiens, économiser pour une mise de fonds afin d’acheter une maison ressemble à un véritable parcours du combattant.

Pour les aider à y parvenir plus rapidement, le gouvernement du Canada propose plusieurs programmes. L’un des plus populaires est le Régime d’accession à la propriété (RAP). Ce programme permet aux acheteurs admissibles de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne (ou 120 000 $ par couple) de leur REER (sans impôt). Cet argent peut ensuite être utilisé pour l’achat de leur première maison.

En vous permettant de débloquer l’épargne que vous avez déjà constituée, le RAP peut considérablement réduire le temps nécessaire pour accéder à votre première propriété. Cependant, le programme comporte des règles, des échéanciers et des exigences de remboursement que chaque acheteur devrait comprendre avant de faire une demande.

Dans cet article, nous couvrirons tout ce que vous devez savoir sur le Régime d’accession à la propriété (RAP), y compris :

• Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER ?
• Qui est admissible au RAP ?
• Combien pouvez-vous retirer avec le RAP ?
• Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété ?
• Remboursement de votre REER dans le cadre du RAP
• Avantages et inconvénients du Régime d’accession à la propriété du REER
• Comment le RAP du REER se compare-t-il aux autres programmes d’épargne ?
• Pouvez-vous annuler le RAP ?
• Soutien supplémentaire pour les acheteurs d’une première maison

Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER ?

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER est un programme fédéral conçu pour aider les acheteurs d’une première maison à acheter ou à construire leur première propriété. Il permet aux Canadiens admissibles et aux résidents permanents de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sans payer d’impôt. Cet argent peut être utilisé pour une mise de fonds pour leur première maison.

Par exemple, supposons que vous avez 30 000 $ dans votre REER. Normalement, si vous retirez cet argent, il serait considéré comme un revenu imposable. Cela signifie que vous devriez payer de l’impôt sur ce montant lors de votre déclaration de revenus. Toutefois, dans le cadre du RAP, vous pouvez retirer ces 30 000 $ sans payer d’impôt immédiatement.

Pour conserver l’exonération d’impôt, les participants au RAP doivent rembourser le montant retiré dans leur REER sur une période de 15 ans, à partir de la deuxième année suivant le retrait initial. Si vous manquez un remboursement, le montant non remboursé pour cette année sera ajouté à votre revenu et imposé selon votre taux marginal d’imposition.

Ainsi, le principal avantage du RAP est qu’il permet aux acheteurs d’une première maison d’accéder à leur propre épargne pour une mise de fonds sans déclencher immédiatement une facture fiscale. Considérez cela comme un prêt que vous vous accordez à vous-même.

Qui est admissible au RAP ?

Pour être admissible au RAP, vous devez répondre à certains critères établis par l’Agence du revenu du Canada (ARC). Ceux-ci comprennent :

1. Acheteur d’une première maison – Vous (et votre époux ou conjoint de fait, le cas échéant) ne devez pas avoir été propriétaire d’une habitation que vous occupiez comme résidence principale au cours des quatre dernières années civiles.
2. Résident canadien – Vous devez être un résident permanent du Canada au moment du retrait du REER et jusqu’à l’achat ou la construction de la propriété.
3. Intention d’occuper – La propriété doit être destinée à devenir votre résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la construction.
4. Entente écrite – Vous devez avoir une entente signée pour acheter ou construire une habitation admissible, comme une construction neuve ou une propriété de revente que vous prévoyez d’occuper. Il s’agit généralement d’une offre d’achat acceptée. (Promesse d’achat au Québec).

Il existe une exception à l’exigence d’être un acheteur d’une première maison. Vous pouvez être admissible au Régime d’accession à la propriété si vous achetez ou construisez une habitation pour un proche ayant une déficience admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées (CIPH) et qui a l’intention d’y habiter comme résidence principale.

Combien pouvez-vous retirer avec le RAP ?

Dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP), vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Si vous achetez avec un époux ou conjoint de fait également admissible, chacun peut retirer jusqu’à 60 000 $, pour un total combiné de 120 000 $.

Le montant que vous retirez doit avoir été dans votre REER pendant au moins 90 jours avant la date du retrait. Vous pouvez effectuer un seul retrait ou plusieurs retraits au cours de la même année civile, mais le total ne peut pas dépasser la limite de 60 000 $.

Il est important de se rappeler que le RAP n’est pas de « l’argent gratuit ». Il s’agit d’un prêt sans intérêt que vous vous accordez à vous-même et qui doit être remboursé dans votre REER sur une période de 15 ans, à compter de deux ans (ou temporairement, cinq ans) après le retrait.

Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété ?

Pour utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP), vous devez d’abord avoir un REER (régime enregistré d’épargne-retraite). Vous pouvez en ouvrir un auprès de n’importe quelle grande banque, caisse populaire ou plateforme d’investissement en ligne au Canada.

Une fois votre REER ouvert, l’argent que vous prévoyez retirer doit rester dans le compte pendant au moins 90 jours avant de pouvoir être utilisé dans le cadre du RAP. Après cette période, vous pouvez demander un retrait en remplissant le formulaire T1036, intitulé « Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retrait de fonds d’un REER ».

Voici comment le processus fonctionne étape par étape : 

1. Remplissez la partie 1 du formulaire T1036 et soumettez-le à l’émetteur de votre REER (la banque ou l’institution qui détient votre REER).
2. L’émetteur de votre REER remplit la partie 2 et traite le retrait.
3. Vous pouvez effectuer plusieurs retraits, mais tous doivent avoir lieu au cours de la même année civile que votre premier retrait, ou au plus tard en janvier de l’année suivante.
4. Après le traitement, l’émetteur de votre REER vous remettra un feuillet T4RSP indiquant le montant total retiré. Vous aurez besoin de ce feuillet lors de la production de votre prochaine déclaration de revenus.
5. Vous devez acheter ou construire la propriété avant le 1er octobre de l’année suivant votre retrait. Si vous ne respectez pas cette condition, votre participation au RAP pourrait être annulée et les fonds seront considérés comme un revenu imposable.

Remboursement de votre REER dans le cadre du RAP

Une caractéristique clé du Régime d’accession à la propriété (RAP) est que tous les fonds doivent être remboursés sur une période de 15 ans, les remboursements commençant deux ans après le retrait. Par exemple, si vous retirez des fonds en 2024, votre premier remboursement sera dû lors de la production de votre déclaration de revenus de 2026.

Chaque année, vous devez rembourser au moins 1/15 du montant total retiré. Ainsi, si vous avez retiré 30 000 $, votre remboursement annuel minimal serait de 2 000 $. Les remboursements sont déclarés dans votre déclaration de revenus à l’aide de l’annexe 7, ligne 24600. Si vous manquez un remboursement, le montant requis pour cette année sera ajouté à votre revenu imposable et imposé selon votre taux marginal.

Vous pouvez rembourser plus que le minimum à tout moment. Tout paiement supplémentaire réduit votre solde restant, ce qui diminue vos remboursements annuels minimaux futurs. Cela s’explique par le fait que la période de remboursement de 15 ans demeure la même. Par exemple, si vous retirez 30 000 $, remboursez le minimum de 2 000 $ pendant 4 ans, puis remboursez 12 000 $ la cinquième année, vos remboursements annuels tomberaient à 1 200 $.

Remarque : Vous pouvez choisir de rembourser la totalité du solde à tout moment. De plus, les remboursements du RAP ne comptent PAS dans vos plafonds annuels de cotisation au REER. Cependant, vous ne pouvez pas non plus demander de déduction fiscale pour les remboursements du RAP.

Avantages et inconvénients du Régime d’accession à la propriété du REER

Avant de décider d’utiliser le RAP, il est important de prendre en compte votre situation personnelle. Cela dit, voici quelques avantages et inconvénients du Régime d’accession à la propriété du REER

Avantages du Régime d’accession à la propriété du REER :

• Agit comme un prêt sans intérêt – Retirez jusqu’à 60 000 $ (ou 120 000 $ pour les couples) de votre REER sans payer d’impôt immédiatement ni d’intérêts à un prêteur. Le RAP vous permet essentiellement d’emprunter à vous-même, vous donnant accès à votre propre épargne pour financer l’achat de votre propriété.
• Augmente votre mise de fonds – Vous aide à atteindre plus rapidement la mise de fonds minimale, surtout dans les marchés où les prix sont élevés.
• Peut être combiné avec d’autres programmes – Le programme RAP du REER peut être utilisé conjointement avec le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et les déductions fiscales liées au REER afin de maximiser l’épargne.

Inconvénients du Régime d’accession à la propriété du REER :

• Impact sur la croissance du REER – Les fonds retirés de votre REER ne bénéficient pas des gains potentiels de placement pendant la période de remboursement. Cela peut nuire à vos objectifs de retraite à long terme.
• Règles de remboursement strictes – Le RAP offre un soulagement financier temporaire; toutefois, vous devez rembourser au moins 1/15 chaque année, et la totalité sur 15 ans. Si ce n’est pas le cas, le montant manquant sera ajouté à votre revenu imposable.
• Tous les fonds du REER ne sont pas admissibles – Les cotisations doivent être dans votre REER pendant au moins 90 jours avant le retrait. Cela signifie que vous devrez probablement déjà avoir un REER en place, avec les fonds déposés, avant de commencer vos démarches d’achat.
• Impact sur les remboursements d’impôt futurs – Bien que les retraits du RAP soient libres d’impôt, les remboursements ne génèrent pas de nouvelles déductions fiscales, puisque vous remettez des fonds déjà retirés. Cela réduit légèrement l’avantage fiscal global du REER pendant la période de remboursement.
• Restrictions d’admissibilité – Le programme est réservé aux résidents canadiens et aux résidents permanents admissibles en tant qu’acheteurs d’une première propriété, ou à ceux qui achètent ou construisent une habitation pour un proche ayant une déficience.

Comment le RAP du REER se compare-t-il aux autres programmes d’épargne ?

Vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des différents comptes enregistrés.

Pouvez-vous annuler le RAP ?

Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas annuler votre participation au Régime d’accession à la propriété une fois les fonds retirés. Toutefois, une annulation peut être possible dans certaines situations. Par exemple, si votre achat immobilier échoue, en cas de séparation ou de divorce, si vous déménagez à l’étranger ou si vous devez corriger un retrait non admissible. 

Si vous êtes admissible, vous pouvez annuler en suivant les étapes suivantes :

1. Effectuer un paiement d’annulation – Remboursez le montant retiré dans votre REER au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre premier retrait. En cas de rupture de mariage ou d’union de fait, vous avez jusqu’à la deuxième année civile suivant l’année de votre premier retrait dans le cadre du RAP pour effectuer ce remboursement.
2. Soumettre le formulaire RC471 – Envoyez le formulaire RC471 Formulaire RC471 (ou une lettre expliquant votre situation) à l’ARC dans les 60 jours suivant la date limite de remboursement initiale (31 décembre).

À condition que le remboursement et le formulaire (ou la lettre) soient soumis à temps, votre retrait ne sera pas imposé. Toutefois, si l’une de ces étapes est manquée ou incomplète, le montant total sera considéré comme un revenu imposable pour cette année.

Soutien supplémentaire pour les acheteurs d’une première maison

En plus du Régime d’accession à la propriété, il existe plusieurs programmes fédéraux et provinciaux, ainsi que des programmes de soutien offerts par des employeurs et des communautés, conçus pour rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les acheteurs d’une première maison.

1. Programmes fédéraux

Le gouvernement fédéral offre quelques outils clés qui peuvent compléter le RAP :

• Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) – Vous permet de faire croître votre épargne à l’abri de l’impôt et de retirer les fonds en tout temps, offrant ainsi une grande flexibilité pour couvrir les frais de clôture ou compléter la mise de fonds.
• Crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation (CIAH) – Offre un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 1 500 $ dans votre déclaration de revenus afin d’aider à compenser les frais de clôture, tels que les frais juridiques ou de notaire.
• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) – Combine les avantages fiscaux du REER et du CELI, vous permettant de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (jusqu’à un maximum à vie de 40 000 $) et de retirer les fonds sans impôt pour l’achat de votre première propriété.

2. Programmes provinciaux

Certaines provinces et villes offrent également des programmes proposant des remises, des crédits d’impôt ou des remboursements pour aider à couvrir les coûts initiaux. Par exemple, au Québec, le Programme d’aide à l’achat d’une propriété de Montréal permet aux acheteurs admissibles d’une première maison de récupérer une partie de la taxe de mutation immobilière (taxe de bienvenue) payée lors de l’achat.

Des programmes similaires existent dans d’autres provinces et municipalités, il vaut donc la peine de consulter le site Web de votre gouvernement local pour voir quelle aide peut s’appliquer dans votre région.

3. Programmes de soutien des employeurs et des communautés

Certains employeurs offrent des régimes de REER collectifs avec cotisation de contrepartie. Cela signifie que si vous cotisez à un REER collectif, votre employeur peut égaler vos cotisations (jusqu’à un certain montant). Par exemple, si vous cotisez 5 % de votre salaire de 80 000 $ et que votre employeur l’égale à 100 %, cela représente 4 000 $ supplémentaires ajoutés chaque année. Ces fonds peuvent également être utilisés dans le cadre du RAP, vous aidant à atteindre votre objectif de mise de fonds beaucoup plus rapidement.

De plus, certaines organisations communautaires et initiatives locales en matière de logement offrent des subventions ou des prêts pardonnables aux acheteurs d’une première maison, en particulier aux nouveaux arrivants ou aux familles à faible revenu. Ces programmes varient selon la région, il est donc utile de consulter les ressources locales ou de parler avec un courtier immobilier ou un conseiller financier afin de voir ce qui pourrait s’appliquer dans votre situation.

Réflexions finales

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER peut aider les résidents canadiens disposant d’une épargne dans un REER lors de l’achat de leur première maison. 

Le RAP agit comme un prêt sans intérêt que vous vous accordez à vous-même. Il permet de libérer des liquidités à court terme, ce qui facilite l’épargne pour une mise de fonds sur votre première propriété. Cependant, comme pour toute décision financière importante, il est essentiel de prendre en compte les exigences du programme, les obligations de remboursement et l’impact sur votre épargne-retraite. Pour la plupart des gens, il est souvent plus judicieux de maximiser les cotisations à votre CELIAPP avant d’utiliser le RAP. Toutefois, pour des conseils personnalisés, il est préférable de consulter un expert financier.

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Acheter votre première maison et naviguer dans des programmes comme le RAP peut sembler complexe. Un courtier immobilier qualifié peut vous accompagner tout au long du processus et vous mettre en relation avec son réseau de conseillers financiers et de courtiers hypothécaires de confiance afin de vous aider à prendre des décisions éclairées. 

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