Crédit d'impôt pour les logements neufs au titre de la TPS/TVH au Canada (2026)

Les acheteurs immobiliers canadiens doivent s'acquitter d'une taxe sur les logements neufs ou sur ceux ayant fait l'objet de rénovations importantes. Le gouvernement prélève cette taxe sous forme de pourcentage du prix d'achat, qui peut atteindre 15 % et ajouter des dizaines de milliers de dollars au coût du logement.

Cependant, dans le cadre du programme de remboursement pour les habitations neuves du gouvernement fédéral, vous pourriez avoir droit à un remboursement de la taxe sur les produits et services (TPS) ou de la taxe de vente harmonisée (TVH). Ce programme peut vous permettre de réaliser des économies substantielles sur le coût d'achat d'une maison neuve.

Dans cet article, nous abordons les points suivants :

• Qu'est-ce que le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves ?
• Quel montant de taxe pouvez-vous récupérer ?
• Qui a droit au remboursement de la TPS pour les habitations neuves ?
• Comment faire une demande de remboursement de la TPS pour les logements neufs ?
• Allègement fiscal de la TPS pour les primo-accédants
• Foire aux questions sur le crédit d'impôt pour habitations neuves au Canada
• Remarques finales

Qu'est-ce que le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves ?

Le remboursement pour habitations neuves est un programme du gouvernement canadien qui rembourse partiellement la taxe de vente sur les maisons neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Lorsque vous achetez ces maisons, vous devez payer à la fois la taxe de vente fédérale et la taxe de vente provinciale. Dans la plupart des provinces, vous payez une taxe de vente harmonisée (TVH) gérée au niveau fédéral par l'ARC. La TVH est une combinaison de la TPS fédérale et du taux provincial local. Par exemple, en Ontario, vous payez 5 % de TPS fédérale et 8 % de taxe provinciale, soit un total de 13 %. Le remboursement pour l'achat d'une habitation neuve vous permet de réclamer le remboursement de la partie fédérale, c'est-à-dire la TPS, sur votre achat.

Par exemple, supposons que vous achetiez une maison neuve en Ontario pour un prix d'achat de 750 000 $. Le montant total de la TVH serait d'environ 97 500 $. Dans de nombreux cas, le prix indiqué par le constructeur ou sur le MLS inclut déjà cette taxe, mais celle-ci fait tout de même partie du coût global de la maison.

Le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves permet aux acheteurs admissibles de récupérer une partie de la composante fédérale (la TPS de 5 %). Il est essentiel de comprendre le fonctionnement de ce remboursement si vous souhaitez réduire le prix d'achat effectif et tirer le meilleur parti de votre nouvelle maison.

Quel montant de taxe pouvez-vous récupérer ?

Le montant de la taxe que vous pouvez récupérer dépend de plusieurs facteurs, notamment la taxe payée, le prix d'achat et la province dans laquelle vous achetez. En bref :

• Vous pouvez demander le remboursement de jusqu'à 36 % de la TPS payée, dans la limite de 6 300 $.
• Si le prix de votre maison se situe entre 350 000 $ et 449 999 $, le montant du remboursement diminue progressivement.
• Les maisons dont le prix est de 450 000 $ ou plus ne sont pas admissibles au remboursement.

En résumé : plus le prix d'achat est bas, plus le montant de la remise que vous pouvez recevoir est élevé. Cependant, plusieurs autres facteurs déterminent quand et quel montant de remise fiscale vous pouvez recevoir, notamment :

• Les remboursements provinciaux
• Maisons construites par le propriétaire
• Rénovations et transformations importantes

Remboursements provinciaux

En plus du remboursement de la TPS, certaines provinces offrent un remboursement de la partie provinciale de la taxe de vente payée sur les maisons neuves. Parmi les provinces participantes figurent la Nouvelle-Écosse et l'Ontario.

• Remboursement en Ontario – L'Ontario offre un remboursement pour les habitations neuves pouvant atteindre 24 000 $ sur la partie provinciale de la TVH.
• Remise en Nouvelle-Écosse – La Nouvelle-Écosse offre une remise pour les acheteurs d'une première maison pouvant atteindre 3 000 $, réservée aux acheteurs d'une première maison et ne s'appliquant pas aux maisons rénovées.

Comme mentionné ci-dessus, le remboursement de la TPS/TVQ au Québec fonctionne différemment du reste du Canada. Alors que la plupart des provinces utilisent une taxe de vente harmonisée (TVH) administrée par l'ARC, le Québec applique sa propre taxe de vente du Québec (TVQ), que Revenu Québec administre séparément. Dans le cadre du nouveau programme de remboursement pour l'achat d'une habitation au Québec, Revenu Québec rembourse jusqu'à 50 % de la TVQ payée, jusqu'à concurrence de 9 975 $. Le montant du remboursement diminue progressivement lorsque le prix d'achat ou la juste valeur marchande de la maison dépasse 200 000 $, et les maisons d'une valeur de 300 000 $ ou plus ne sont pas admissibles au remboursement de la TVQ.

En résumé, certaines provinces vous permettent de récupérer davantage de taxes grâce à des remises provinciales supplémentaires, en plus de la remise fédérale sur la TPS pour les habitations neuves.

Maisons construites par le propriétaire

Les maisons construites par le propriétaire peuvent tout de même être admissibles au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, mais le processus est plus complexe. Comme vous construisez la maison à partir de zéro, vous payez de la taxe sur toute la main-d’œuvre et tous les matériaux nécessaires à la réalisation de la maison. Cette taxe est payée au fur et à mesure de la construction. Une fois la maison terminée, vous pouvez alors demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, ce qui vous permettra de récupérer une partie de la taxe payée pendant la construction.

En général, les remboursements pour les maisons construites par le propriétaire nécessitent plus de documents que l'achat d'une maison neuve auprès d'un constructeur. Vous devrez fournir des factures, des preuves de paiement de la taxe et les dates de construction. Vous devez également respecter les dates limites de dépôt et tenir compte de votre statut de constructeur, car l'ARC peut vous traiter différemment d'un acheteur de maison standard.

Rénovations et transformations importantes

Aux fins de la TPS/TVH, une rénovation n'est considérée comme importante que si vous enlevez ou remplacez 90 % ou plus de l'intérieur de la maison existante (à l'exclusion des fondations, des murs extérieurs, du toit et de la charpente). Les améliorations esthétiques telles que les cuisines, les salles de bains, les revêtements de sol ou les fenêtres ne sont pas admissibles, même si elles sont coûteuses.

Par exemple, supposons que vous viviez dans une maison de deux chambres avec une salle de bains, une cuisine et une salle à manger. Si vous refaites le revêtement de sol de toute la maison, rénovez la cuisine et la salle de bains et repeignez l'ensemble de la maison, l'ARC ne considérera pas cela comme une « rénovation importante ». L'ARC considère plutôt comme des rénovations importantes les projets qui consistent à retirer ou à remplacer la quasi-totalité de l'intérieur de la maison. Cela inclurait de vider la maison jusqu'aux montants, de retirer la plupart des murs intérieurs et des plafonds, et de reconstruire presque entièrement l'agencement intérieur.

Comme pour les maisons construites par le propriétaire, lorsque vous effectuez des rénovations et des transformations importantes, vous payez la TPS/TVH sur les matériaux et la main-d'œuvre dès le départ. Vous devez donc conserver tous les reçus, puis demander le remboursement une fois le projet terminé.

Qui est admissible au remboursement de la TPS pour les habitations neuves?

Le remboursement de la TPS pour les habitations neuves est offert aux personnes qui achètent ou construisent une maison neuve, ou qui rénovent de façon importante une maison existante. L'acheteur ou le constructeur doit avoir l'intention de faire de cette maison sa résidence principale pour lui-même ou un membre de sa famille au moment de l'achat, de la construction ou de la rénovation. Cela signifie que vous ne pouvez pas demander le remboursement si vous prévoyez d'y vivre seulement temporairement, de la louer ou de la vendre immédiatement après avoir finalisé l'achat ou la rénovation.

Il peut y avoir plusieurs acheteurs, mais au moins l'un d'entre eux doit satisfaire à l'exigence de résidence principale. Les sociétés de personnes et les sociétés par actions ne peuvent pas demander le remboursement, et les particuliers qui achètent par l'intermédiaire d'une société de personnes ou d'une société par actions peuvent perdre leur admissibilité.

Comment demander le remboursement de la TPS pour les logements neufs ?

Pour demander le remboursement de la TPS pour les logements neufs, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes.

1. Déterminez votre date de référence
   • La « date de référence » correspond généralement à la date d'achat, d'achèvement substantiel ou d'occupation du logement, selon votre situation. La date d'achat du logement est la date à laquelle vous avez signé l'acte de vente.
   • Vous devez soumettre votre demande de remboursement dans les deux ans suivant cette date.
2. Rassemblez les documents requis
   • Conservez tous les reçus, factures, contrats et preuves de paiement de la TPS/TVH.
   • Pour les maisons neuves, demandez le certificat d'approbation ou les documents d'achat au constructeur.
   • Pour les rénovations importantes ou les maisons construites par le propriétaire, consignez tous les matériaux, les coûts des sous-traitants et les taxes payées.
3. Remplissez le formulaire approprié
   • Acheté auprès d'un constructeur : utilisez le formulaire GST190 pour le remboursement fédéral ; les formulaires provinciaux varient (par exemple, le formulaire de Revenu Québec pour la TVQ).
   • Maison construite par le propriétaire : utilisez le formulaire GST191 pour le remboursement fédéral ; là encore, les formulaires provinciaux s'appliquent si vous demandez des remboursements provinciaux.
4. Soumettez la demande
   • Envoyez votre formulaire dûment rempli directement à l'ARC (remboursement fédéral) ou à Revenu Québec (pour la TVQ ou le remboursement provincial), selon votre province.
   • Joignez tous les documents justificatifs pour éviter tout retard.
5. Traitement et paiement
   • Une fois la demande approuvée, l'ARC ou Revenu Québec vous versera directement le remboursement.
   • Les délais de traitement varient ; l'ARC traite généralement les demandes dans un délai de 8 à 12 semaines, mais cela peut prendre plus de temps pour les demandes concernant des constructions par le propriétaire ou des rénovations importantes.

Allègement de la TPS pour les primo-accédants

Le 27 mai 2025, le gouvernement fédéral du Canada a présenté une proposition décrivant un nouvel allègement de la TPS pour les acheteurs d'une première maison. Si elle est acceptée, cette proposition supprimera la TPS fédérale sur les maisons neuves d'une valeur maximale de 1 million de dollars et réduira progressivement le remboursement pour les maisons dont le prix se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars. Par exemple, une maison dont le prix se situe à mi-chemin entre 1 million et 1,5 million de dollars serait admissible à environ 50 % du remboursement maximal. Le remboursement de la TPS pour les acheteurs d'une première maison pourrait permettre aux acheteurs d'économiser jusqu'à 50 000 $ sur une maison neuve, selon le prix d'achat.

Pour être admissible :

• Vous devez être considéré comme un primo-accédant. 
• Être citoyen canadien ou résident permanent du Canada
• Ne pas avoir habité, au Canada ou à l'étranger, dans une maison dont vous ou votre conjoint ou conjoint de fait étiez propriétaire au cours de l'année civile en cours ou des quatre années civiles précédentes.
• Acheter une nouvelle maison auprès d'un constructeur ; 
• Construire ou faire construire une maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire ou que vous louez ; ou
• Acheter des parts d'une coopérative d'habitation.

Foire aux questions sur le crédit d'impôt pour l'achat d'une maison neuve au Canada

Remarques finales

L'achat d'une maison est coûteux et complexe, mais le remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves peut vous aider à économiser des milliers de dollars sur une propriété neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Il est essentiel de bien comprendre votre admissibilité pour tirer le meilleur parti de votre achat.

Avant d'acheter, assurez-vous de vérifier votre admissibilité et demandez à votre agent immobilier d'obtenir les certificats appropriés pour prouver que la maison est admissible au remboursement. Si vous achetez au Québec, l'OACIQ exige que le courtier de l'acheteur vérifie la certification de la propriété.

En suivant ces étapes, vous vous assurez de ne pas commettre d'erreurs coûteuses et de ne pas passer à côté d'une économie potentielle.

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