Faut-il emprunter pour financer son apport personnel ? (2025)

En septembre 2025, le prix moyen d'une maison à Montréal était de 578 900 $. Cela représente une hausse de 6,8 % par rapport à 2024.

Cela signifie que pour verser l'acompte standard de 20 %, les acheteurs devront économiser 115 780 $, rien que pour acquérir une maison moyenne à Montréal.

C'est une somme importante à économiser, surtout si l'on tient compte des frais de clôture tels que les inspections préalables à l'achat et les droits de mutation immobilière.

Les acheteurs disposent de plusieurs options pour épargner en vue d'un acompte. Chacune comporte ses propres risques. Dans cet article, nous répondons à la question suivante : « Devriez-vous emprunter pour votre acompte ? » Plus précisément, nous aborderons les points suivants :

• Peut-on emprunter de l'argent pour constituer un apport personnel ? 
• Quelles sont les options pour emprunter de l'argent en vue de votre apport personnel ?
• Les avantages et les inconvénients d'emprunter de l'argent pour constituer un apport personnel (en bref)
• Les avantages d'emprunter de l'argent pour constituer un apport personnel pour l'achat d'une maison
• Les inconvénients d'emprunter de l'argent pour verser un acompte sur une maison 
• Autres moyens d'économiser pour votre apport personnel
• Puis-je emprunter de l'argent pour un acompte ou un apport personnel ?
• Conclusion

Peut-on emprunter de l'argent pour verser un acompte ?

Oui ! Heureusement, au Canada, vous pouvez emprunter de l’argent pour vous aider à payer votre mise de fonds. Cependant, la plupart des prêteurs traditionnels s’attendent toujours à ce que l’acheteur apporte au moins 5 % du prix d’achat à partir de fonds personnels vérifiés, tels que ses économies. Par exemple, si vous achetez une maison à 600 000 $, vous devrez disposer d’au moins 30 000 $ (5 %) provenant de vos propres ressources.

Cela dit, si votre prêteur vous autorise à emprunter des fonds supplémentaires, cela réduira probablement le montant total du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre. En effet, le montant emprunté augmente vos obligations de remboursement mensuelles, ce qui fait grimper votre ratio de service de la dette totale (TDS). Il s'agit du pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré aux frais de logement et au remboursement de vos dettes. Un ratio TDS plus élevé signifie qu’une plus grande partie de vos revenus est déjà consacrée aux remboursements, ce qui vous laisse moins de marge de manœuvre pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire.

Le montant de la réduction de votre prêt hypothécaire dépendra de la provenance des fonds empruntés et de leur incidence sur vos obligations de remboursement mensuelles. 

Par exemple, un emprunt auprès d’une source garantie (comme une marge de crédit hypothécaire ou HELOC) est généralement assorti d’un taux d’intérêt plus bas et est considéré plus favorablement par les prêteurs. En revanche, un emprunt auprès d’une source non garantie (comme un prêt personnel ou une carte de crédit) augmentera vos remboursements mensuels et entraînera un TDS plus élevé. Cela réduira par conséquent le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

Quelles sont les options pour emprunter de l'argent en vue de votre apport personnel ?

Si vous prévoyez d'emprunter de l'argent pour financer votre apport personnel, la provenance de ces fonds est un élément important. Les prêteurs classent généralement ces sources en deux catégories : les prêts garantis et les prêts non garantis. 

Les emprunts garantis sont considérés comme moins risqués, car ils sont adossés à un actif, tel que votre logement ou un placement. Si vous ne pouvez pas honorer vos paiements, le prêteur peut saisir l'actif et le vendre pour récupérer sa créance. Cette garantie rassure les prêteurs, ce qui se traduit souvent par des taux d'intérêt plus bas et de meilleures conditions. 

Les emprunts non garantis, en revanche, ne sont adossés à aucune garantie. En effet, le prêteur assume un risque plus important. Ces prêts s'accompagnent généralement de taux d'intérêt plus élevés, de durées de remboursement plus courtes et peuvent avoir un impact plus important sur votre capacité à obtenir un prêt immobilier.

Le tableau ci-dessous vous présente les options de prêts garantis et non garantis.

Pour obtenir la liste complète des options, consultez notre article « Vos options de mise de fonds lors de l'achat d'une maison au Canada ».

Les avantages et les inconvénients d'emprunter de l'argent pour constituer une mise de fonds (en bref)

Il n'est pas toujours mauvais d'emprunter pour votre mise de fonds. En fait, dans de bonnes conditions, cela peut vous faire économiser des milliers de dollars. Voici quelques-uns des avantages et inconvénients.

Les avantages d'emprunter de l'argent pour verser un acompte sur une maison

Dans cette section, nous examinons les avantages d'emprunter pour votre apport personnel :

• Accédez plus rapidement au marché
• Cessez de gaspiller de l'argent en loyer
• Augmentez votre patrimoine
• Économisez sur l'assurance prêt hypothécaire

Accédez plus rapidement au marché

La principale raison pour laquelle les gens empruntent de l'argent pour leur mise de fonds est de devenir propriétaires plus rapidement. Cela peut se justifier par le fait que les prix de l'immobilier au Canada ont augmenté beaucoup plus rapidement que les salaires.

Par exemple, au Québec, le prix moyen d’une maison est passé de 523 374 $ en septembre 2024 à 558 853 $ en septembre 2025. Cela représente une hausse de 6,8 % en seulement un an. En revanche, les salaires moyens n’augmentent généralement que de 2 à 3 % par an. Cela signifie que si vous attendez, le marché risque de dépasser votre capacité d’épargne.

En revanche, une fois que vous êtes sur le marché, la valeur nette de votre logement augmentera parallèlement à la hausse des prix de l'immobilier. Cela signifie qu'au lieu de courir après des prix plus élevés, vous en tirez profit. Chaque année de plus-value augmente votre patrimoine net, vous aidant ainsi à constituer plus rapidement une valeur nette immobilière et à gravir plus facilement les échelons de l'échelle immobilière à l'avenir.

C'est pourquoi emprunter pour financer un apport personnel afin d'acheter plus tôt peut parfois s'avérer judicieux sur le plan financier. Cela doit toutefois être envisagé en tenant compte d'autres facteurs tels que votre endettement, les taux d'intérêt, la stabilité de votre emploi et votre capacité à assumer confortablement les mensualités une fois que le prêt immobilier et le prêt personnel sont combinés.

Cessez de gaspiller votre argent en loyer

La location offre une certaine flexibilité et des coûts initiaux moins élevés. Cela signifie que vous pouvez généralement obtenir un meilleur emplacement qu'en achetant. Cependant, les loyers ne permettent pas de se constituer un patrimoine. Une fois payés, ils sont perdus à jamais. Par ailleurs, les loyers continuent d'augmenter plus rapidement que les salaires, ce qui éloigne de plus en plus de gens des centres-villes. À Montréal, par exemple, le loyer moyen d'un appartement de deux chambres a augmenté de 7,8 % entre 2023 et 2024, atteignant 1 143 $ par mois (selon la SCHL).

Posséder une maison, en revanche, transforme les coûts de logement en investissement. Chaque versement hypothécaire constitue un capital, augmentant ainsi votre valeur nette au fil du temps. Cela suppose que la valeur des biens immobiliers reste stable ou augmente. Protéger cette valeur implique également de prévoir un budget pour l'entretien (ou de payer des frais de copropriété). Cet argent peut être utilisé pour effectuer des travaux d'entretien essentiels sur votre propriété, comme le remplacement des fenêtres ou la réparation des toitures, ce qui contribue à préserver son potentiel de revente.

Bien sûr, le paiement des intérêts hypothécaires ne permet pas de constituer un capital. Tout comme pour le loyer, cette partie correspond au coût de l'emprunt. Néanmoins, l'accession à la propriété transforme une grande partie de vos dépenses de logement en un actif à long terme plutôt qu'en une perte continue. De plus, vous pouvez limiter le montant des intérêts hypothécaires en choisissant la durée de remboursement la plus courte que vous pouvez vous permettre.

Lorsqu'on compare les aspects financiers de la location et de l'emprunt pour financer un apport personnel, la question clé est celle du temps. Emprunter pour acheter plus tôt peut s'avérer judicieux lorsque l'augmentation des prix de l'immobilier et la valeur nette que vous acquérez l'emportent sur le coût supplémentaire de l'emprunt destiné à financer votre apport personnel. En fin de compte, le bon choix dépend de votre capacité à gérer confortablement les remboursements et de la croissance du marché local, qui doit être suffisamment rapide pour que cela vaille la peine d'entrer tôt sur le marché.

Augmentez votre patrimoine

Pendant de nombreuses années, les prix de l'immobilier au Canada sont restés relativement stables. Cependant, depuis la pandémie de COVID-19, les faibles taux d'intérêt et l'augmentation de l'immigration ont entraîné une forte hausse de la valeur des logements. En effet, sur plusieurs marchés canadiens, les prix ont augmenté de 50 % ou plus en cinq ans. Cela signifie qu'une maison qui valait 500 000 $ il y a cinq ans pourrait désormais valoir 750 000 $ ou plus. Le simple fait de conserver ce bien et de rembourser son prêt hypothécaire a permis à certaines personnes de réaliser des gains considérables.

Dans de nombreux cas, ce niveau de croissance compense largement le coût supplémentaire lié à l'emprunt pour l'apport personnel. Lorsque vous empruntez un montant modeste pour entrer plus tôt sur le marché, la plus-value que vous réalisez grâce à l'appréciation peut largement compenser les intérêts et les frais que vous payez sur ce prêt.

Économisez sur l'assurance prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison au Canada avec un apport personnel inférieur à 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance doit être souscrite auprès de l'un des trois prestataires suivants : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen ou Canada Guaranty.

Même si vous payez cette assurance, son but est de protéger le prêteur au cas où vous ne pourriez plus rembourser votre prêt hypothécaire. La prime varie généralement entre 2,8 % et 4,0 % du montant de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si vous achetez une maison de 500 000 $ avec un acompte de 5 %, votre prêt hypothécaire s'élèverait à 475 000 $, et la prime d'assurance de la SCHL (4 %) s'élèverait à 19 000 $. Cela porterait le montant total de votre prêt hypothécaire à 494 000 $.

Comme cette prime s'ajoute à votre prêt hypothécaire, vous payez également des intérêts sur celle-ci pendant toute la durée de votre prêt. À un taux de 5,5 % sur 25 ans, ces 19 000 $ finissent par coûter environ 37 000 $ au total, une fois les intérêts inclus. 

Dans certains cas, il peut donc être plus judicieux d'emprunter des fonds pour augmenter votre mise de fonds au-delà du seuil de 20 %, évitant ainsi complètement l'assurance. Cela fonctionne lorsque le coût de l'emprunt est inférieur au coût effectif de la prime de la SCHL (majorée de ses intérêts).

Par exemple, supposons que vous puissiez verser un acompte de 19 % et que vous deviez emprunter seulement 1 % de plus pour éviter l'assurance. Si votre maison coûte 500 000 $ :

• Ce 1 % supplémentaire = 5 000 $ empruntés
• Emprunté à un taux d'intérêt de 7 %, le coût sur 10 ans ≈ 3 500 $ au total
• À comparer au paiement de 14 000 à 19 000 $ d'assurance hypothécaire (plus les intérêts)

Dans ce cas, l'emprunt est plus avantageux, car même à un taux d'intérêt de 7 %, vous économisez bien plus de 10 000 $ et vous commencez avec un capital immobilier plus important. 

Le tableau ci-dessous présente trois exemples différents illustrant comment emprunter de petits montants pour franchir le seuil des 20 % par rapport au paiement d'une assurance prêt hypothécaire :

Les inconvénients d'emprunter de l'argent pour verser un acompte sur une maison

Dans cette section, nous examinons les inconvénients d'un emprunt pour financer votre apport personnel. Ceux-ci comprennent :

• Les remboursements peuvent être coûteux
• Une valeur nette plus faible augmente le risque 
• Un endettement plus important réduit l'accessibilité financière
• Emprunter à sa famille peut créer des problèmes

Les remboursements peuvent être coûteux

Si vous contractez un prêt personnel ou une ligne de crédit pour financer votre apport personnel, ce montant emprunté sera soumis à son propre taux d'intérêt. Ce taux est souvent bien plus élevé que celui de votre prêt immobilier. Cela signifie que vous devrez effectuer deux paiements distincts chaque mois : l'un pour votre prêt immobilier, et l'autre pour le prêt destiné à l'apport personnel.

Une mise de fonds plus faible augmente le risque

Plus votre apport personnel est faible, plus vos mensualités hypothécaires seront élevées. Bien que chaque situation soit différente, cela signifie que vous disposerez de moins d'argent chaque mois pour couvrir d'autres dépenses, constituer une épargne ou faire face à des coûts imprévus tels que des réparations, des factures de services publics plus élevées ou des changements de revenus.

De plus, si vous n'avez pas constitué au moins 20 % de valeur nette immobilière, cela signifie que vous ne serez pas admissible à une ligne de crédit hypothécaire (HELOC). Il s'agit d'un instrument qui vous permet de contracter un emprunt sur votre maison en utilisant la valeur nette que vous avez constituée comme garantie. Cela peut être utile si vous souhaitez financer des rénovations, regrouper des dettes à taux d'intérêt élevé ou accéder à des fonds pour des dépenses importantes sans avoir à vendre votre maison.

Un endettement plus important réduit votre capacité d'achat

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs calculent le montant que vous pouvez emprunter en toute sécurité. Pour ce faire, ils examinent deux ratios clés : le ratio du service de la dette brute (GDS) et le ratio du service de la dette totale (TDS). 

• Le GDS mesure le pourcentage de votre revenu consacré uniquement aux frais de logement. Cela comprend votre mensualité hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et 50 % des charges de copropriété. 
• Le TDS mesure le pourcentage de vos revenus consacré à l'ensemble de vos dettes. Cela comprend vos frais de logement ainsi que d'autres obligations telles que les prêts automobiles, les prêts étudiants, les cartes de crédit ou tout autre prêt personnel.

La plupart des prêteurs souhaitent que votre GDS reste inférieur à 39 % et votre TDS inférieur à 44 %. Si ces ratios sont trop élevés, votre demande de prêt hypothécaire pourrait être refusée ou le montant maximal de votre prêt réduit.

Lorsque vous empruntez de l'argent pour votre apport personnel, le remboursement mensuel de ce prêt est ajouté au calcul de votre TDS. Cette dette supplémentaire augmente le total de vos obligations mensuelles et réduit le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

Par exemple, imaginons deux emprunteurs identiques, gagnant tous deux 6 000 $ par mois, qui envisagent d'acheter la même maison. La seule différence est que l'un emprunte 20 000 $ pour son apport personnel, tandis que l'autre l'économise lui-même. Voici à quoi cela pourrait ressembler :

Emprunter à sa famille peut poser des problèmes

En 2021, 31 % des primo-accédants ont reçu une aide financière de leurs proches pour leur apport personnel. Les aides financières ne constituent pas des prêts et doivent être documentées comme telles. Malgré cela, de nombreux proches considèrent ces aides comme des prêts informels. Cela peut créer des tensions par la suite, si le proche s'attend à récupérer son argent, mais que l'acheteur n'a aucune obligation légale de rembourser ni n'a convenu de conditions de remboursement.

Autres moyens d'économiser pour votre apport personnel

Il existe plusieurs autres moyens d'économiser pour un apport personnel sans avoir à emprunter de l'argent.

Prenez plus de temps pour épargner

Emprunter de l'argent pour votre apport personnel peut être judicieux sur le plan financier si l'augmentation prévue de la valeur de votre logement dépasse à la fois le coût des intérêts du prêt et le loyer que vous auriez autrement payé en attendant d'acheter. Cependant, ce n'est pas toujours le cas. Si les taux d'intérêt immobiliers sont élevés et que les prix de l'immobilier baissent, il peut être plus judicieux d'attendre avant d'acheter. Cela vous donnera plus de temps pour économiser en vue d'un apport personnel plus important.

Achetez une maison moins chère

Une autre façon d'accumuler plus rapidement votre apport personnel consiste à envisager l'achat d'une maison moins chère. Certains types de biens immobiliers sont moins coûteux, non seulement en termes de prix d'achat, mais aussi du point de vue de l'entretien. Par exemple, les appartements situés dans des immeubles de faible hauteur peuvent constituer d'excellentes premières résidences. Ils sont généralement assortis de charges moins élevées que les appartements situés dans des immeubles de grande hauteur.

Les maisons en rangée superposées constituent un autre type de logement qui gagne en popularité partout au Canada. Ces projets ont été encouragés par le gouvernement du Canada et les autorités provinciales chargées de l'aménagement du territoire dans le cadre de leurs efforts visant à promouvoir les logements à densité moyenne. Ils offrent des logements abordables sur deux étages aux familles qui souhaitent vivre dans des quartiers centraux ou en centre-ville sans avoir à supporter les coûts élevés des maisons individuelles ou des copropriétés traditionnelles.

Emprunter à soi-même

Une autre façon d'économiser pour un acompte consiste à emprunter à vous-même en utilisant votre REER par le biais du Régime d'accession à la propriété (RAP). Ce programme permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 35 000 $ (ou 70 000 $ par couple) de leur REER pour acheter une maison, sans payer d'impôt sur ce retrait. Cela à condition que l'argent soit remboursé dans un délai de 15 ans.

Cette approche peut vous aider à atteindre plus rapidement votre objectif de mise de fonds, car les cotisations à un REER sont déductibles d’impôt. Le remboursement d’impôt que vous recevez chaque année peut être réinvesti dans votre épargne, ce qui accélère vos progrès. Si votre employeur offre un REER collectif avec des cotisations de contrepartie, les avantages se multiplient. Cela signifie que vous pouvez effectivement gagner de l’argent gratuit pour votre future mise de fonds, tout en réduisant votre revenu imposable. 

Le principal compromis est que vous empruntez sur votre épargne-retraite, et non auprès d’un prêteur externe. Si cela vous permet d’éviter de payer des intérêts, cela signifie également que tout montant que vous ne remboursez pas dans les délais sera ajouté à votre revenu imposable pour cette année-là. Utilisé avec prudence, le Programme d’accession à la propriété (PAP) peut toutefois être un outil puissant pour transformer votre épargne à long terme en une première maison plus rapidement.

Profitez des programmes destinés aux primo-accédants

Outre le Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER, il existe plusieurs autres programmes conçus pour aider les acheteurs d’une première maison à accéder au marché plus rapidement. Ces programmes existent aux niveaux fédéral, provincial et même municipal, et, ensemble, ils peuvent réduire considérablement les coûts initiaux liés à l’achat d’une maison. 

Au niveau fédéral, les deux programmes les plus populaires sont le Compte d’épargne pour l’achat d’une première maison (CEAPM) et le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison (CIAPM). Le CEAPM vous permet d’épargner jusqu’à 8 000 $ par année (jusqu’à un maximum de 40 000 $ sur toute la durée de vie du compte) grâce à des cotisations déductibles d’impôt et à des retraits exonérés d’impôt lorsque l’argent est utilisé pour acheter votre première maison. Le CFA, quant à lui, offre un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 1 500 $. Celui-ci peut servir à couvrir les frais de clôture, tels que les frais juridiques, les inspections et les droits de mutation immobilière.

De plus, les gouvernements provinciaux proposent régulièrement des incitations et des remises liées au logement. Au Québec, par exemple, il existe également plusieurs programmes provinciaux et municipaux qui peuvent rendre l'accession à la propriété plus abordable pour les primo-accédants. Par exemple, le Programme d’aide à l’achat d’une maison offre des subventions en espèces ou des remboursements de la taxe de bienvenue aux acheteurs admissibles qui acquièrent une première maison à Montréal. Le montant varie selon le type de propriété (neuve ou existante) et selon que vous avez des enfants ou non, mais l’aide financière peut atteindre jusqu’à 15 000 $.

Utilisez un prêt hypothécaire avec remise en argent pour les frais de clôture

Une autre option pour les acheteurs qui manquent de liquidités au moment de la clôture est d'opter pour un prêt hypothécaire avec remise en argent. 

Avec ce type de prêt hypothécaire, votre prêteur vous verse une somme forfaitaire en espèces (généralement comprise entre 1 % et 5 % du montant de votre prêt) immédiatement après la signature de votre prêt hypothécaire. Cet argent peut être utilisé pour aider à payer les frais de clôture, les frais de déménagement, les rénovations nécessaires ou tout autre coût initial lié à l'achat d'une maison. Cependant, cette commodité a un prix. 

Les prêts hypothécaires avec remise en espèces ont presque toujours des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires classiques. Souvent de 0,75 % à 1,5 % plus élevés. Cela signifie que vous paierez plus d'intérêts sur le solde total de votre prêt hypothécaire au fil du temps. De plus, si vous vendez votre maison ou résiliez votre prêt hypothécaire avant terme, vous devrez peut-être rembourser le montant de la remise en espèces à votre prêteur. Pour ces raisons, les prêts hypothécaires avec remise en espèces peuvent être utiles à court terme, mais sont généralement plus coûteux à long terme. Il vaut mieux les considérer comme un dernier recours si vous avez besoin de fonds rapidement pour conclure la vente et que vous ne disposez d'aucune autre option moins coûteuse.

Puis-je emprunter de l'argent pour un dépôt de garantie ou un apport personnel ?

Vous pouvez tout à fait emprunter de l'argent pour un dépôt. Cependant, un dépôt n'est pas la même chose qu'un acompte.

Une mise de fonds est une somme d'argent que l'acheteur remet au vendeur lorsque son offre d'achat (promesse d'achat au Québec) a été acceptée. Elle sert à démontrer sa bonne foi et à faire ressortir l'offre de l'acheteur dans le cas où il y aurait plusieurs offres. Le dépôt sera versé sur un compte en fiducie. Au Québec, ce compte est généralement détenu par la maison de courtage mandataire, sous la supervision de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Le dépôt est ensuite crédité sur votre mise de fonds lors de la clôture, mais les deux servent des objectifs très différents dans le processus d’achat.

Dans tous les cas, que vous empruntiez de l'argent pour une mise de fonds ou un dépôt, le prêteur inclura ce montant emprunté et son remboursement mensuel dans votre ratio de service de la dette totale (RSD). Cela influe directement sur le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt hypothécaire.

Conclusion

D'un point de vue purement financier, emprunter pour financer un apport personnel peut s'avérer judicieux lorsque la hausse prévue du prix de l'immobilier dépasse le coût cumulé de l'emprunt, du loyer que vous paieriez pendant que vous épargnez et des rendements que vous obtiendriez probablement grâce à d'autres investissements. Cependant, cela ne tient pas compte du mode de vie, de la tolérance au risque ou de la stabilité personnelle.

Si vous êtes certain de pouvoir gérer des mensualités plus élevées tout en conservant une réserve financière pour faire face à des dépenses imprévues, emprunter pour constituer un apport personnel peut être un moyen judicieux d’acheter plus tôt. Mais si le fait de contracter une dette supplémentaire mettrait votre budget à rude épreuve ou vous causerait du stress, il est souvent plus sage d’attendre et d’épargner progressivement, ou d’acheter un logement plus petit pour faire vos premiers pas sur le marché.

Saviez-vous qu’à Montréal, un primo-accédant reste en moyenne seulement environ 4,5 ans dans son logement ? Pour beaucoup, ce premier bien immobilier n’est qu’un tremplin vers quelque chose de plus grand.

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