Qu'est-ce qu'un plex ? Tout ce qu'il faut savoir (2026)

Acheter un immeuble à Montréal peut être l'un des moyens les plus judicieux de se constituer un patrimoine à long terme, mais seulement si vous en comprenez les risques.

Les plex sont soumis à des règles de zonage, des protections des locataires, des modalités de financement et des obligations légales spécifiques qui, si elles sont négligées, peuvent transformer une bonne affaire en une erreur coûteuse.

Dans ce guide, nous expliquons ce qu’est un plex, les avantages et les inconvénients de la propriété, ainsi que les principaux risques que vous devez connaître en 2026 pour acheter en toute confiance et éviter les mauvaises surprises.

• Qu'est-ce qu'un plex exactement ?
• Peut-on transformer un plex en maison individuelle ?
• Peut-on vendre les logements d'un plex individuellement ?
• Quels sont les avantages et les inconvénients de posséder un immeuble à logements multiples ? (En bref)
• Quels sont les avantages de posséder un plex ?
• Quels sont les inconvénients de posséder un plex ?
• Un plex est-il un bon investissement ?

Qu'est-ce qu'un plex ?

Un plex, également appelé multiplex, est en fait un petit immeuble comprenant deux, trois, voire quatre logements distincts superposés verticalement. Il existe quatre types principaux de plex, à savoir :

• Duplex : 2 logements superposés
• Triplex : 3 logements superposés
• Quadruplex : 4 unités superposées

Ils fonctionnent comme de petits immeubles d'habitation, mais à une échelle bien plus réduite. La plupart des plex appartiennent à un seul propriétaire qui vit dans un logement et loue les autres. Cela signifie qu'ils ont un seul titre de propriété et un seul numéro cadastral (de lot) pour l'ensemble du bâtiment. En raison de cette structure, les plex constituent souvent de bons investissements immobiliers à petite échelle (nous y reviendrons plus tard).

Au Québec, vous verrez des immeubles de type plex mis en vente en tant que copropriétés (divisées ou indivises). En effet, le propriétaire d’un plex a la possibilité de le transformer en copropriétés divisées ou indivises. Cela se produit généralement lorsque le propriétaire souhaite séparer les logements du plex et les vendre individuellement.

Peut-on transformer un plex en maison unifamiliale ?

Dans certains cas, il est possible de transformer un immeuble en copropriété en maison individuelle. Ce type de transformation est appelé « conversion d'un immeuble en copropriété en maison individuelle ». La possibilité de le faire dépend des règles de zonage municipales locales.

Par exemple, de nombreuses municipalités de Montréal ont récemment adopté des règlements qui rendent plus difficile la conversion d'un plex en maison unifamiliale. L'objectif est de remédier à la pénurie de logements abordables dans le centre-ville et les quartiers très prisés. Le fait de conserver les plex en immeubles à logements multiples contribue à ralentir la hausse des prix immobiliers et à maintenir le nombre de logements locatifs, ce qui réduit le coût de la vie. Par exemple, le Plateau-Mont-Royal a adopté en 2024 un nouveau règlement visant à restreindre les conversions de plex en cottages.

Peut-on vendre les logements d'un immeuble à plusieurs logements individuellement ?

Au Québec, il est possible de vendre des logements individuels d'un plex, mais cela dépend entièrement de la structure juridique de l'immeuble. Si l'immeuble est actuellement détenu par un seul propriétaire sous un seul titre, il doit d'abord être converti en copropriété (divisée ou indivise). Cependant, selon l'emplacement de votre plex, il peut y avoir des restrictions sur ce que vous êtes légalement autorisé à faire. Par exemple, Montréal interdit généralement la conversion des immeubles locatifs en copropriété divise.

Dans tous les cas, le processus comporte deux étapes obligatoires :

1. Vérifiez les règlements municipaux et les règlements de
zonage. Vérifiez si votre municipalité autorise la conversion en copropriété et si des conditions, des restrictions ou des exemptions s'appliquent.

2. Obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL)
Si l'immeuble comprend des logements locatifs, vous devez demander et obtenir l'autorisation du TAL avant que la conversion puisse légalement avoir lieu.

Quels sont les avantages et les inconvénients de posséder un plex ? (En bref)

Maintenant que nous avons une idée des avantages et des inconvénients liés à la possession d'un immeuble à logements multiples, approfondissons le sujet.

Quels sont les avantages de posséder un immeuble à logements multiples ?

Dans cette section, nous examinons plus en détail les avantages de posséder un plex. Ceux-ci comprennent :

• Modèle d'occupation par le propriétaire
• Des barrières à l'entrée moins élevées
• Excellentes opportunités d'investissement immobilier
• Aide les primo-accédants à acquérir un bien immobilier de meilleure qualité

Modèle d'accession à la propriété

L'accession à la propriété désigne une personne qui acquiert un immeuble de cinq logements ou moins et qui y réside. Dans ce cas, le propriétaire-occupant tire des revenus de la location des autres logements. Les revenus locatifs contribuent à payer l'hypothèque et les autres frais liés à l'immeuble.

Cela peut constituer un moyen plus rapide de se constituer un patrimoine, car (A) cela réduit le montant de l'apport personnel nécessaire à l'achat d'un immeuble, ce qui vous permet d'acquérir un bien immobilier de plus grande valeur, (B) les revenus locatifs réduiront considérablement vos frais de logement mensuels et (C) cela vous aide à constituer plus rapidement un capital immobilier. Nous approfondirons chacun de ces points plus en détail tout au long de cette section.

« Au Canada, l'achat d'un immeuble multifamilial et l'utilisation des revenus locatifs provenant des autres logements pour rembourser votre prêt hypothécaire constituent l'un des moyens les plus fiables de constituer un capital et de réduire vos frais de logement personnels. » — Scott McGillivray, investisseur immobilier canadien

Des barrières à l'entrée moins élevées

Au Canada, le montant de l'acompte requis pour une propriété résidentielle type dépend du prix du logement. Si vous achetez une propriété d'une valeur inférieure à 500 000 $, l'acompte minimum est de 5 %. Si le bien coûte entre 500 000 $ et 1 000 000 $, l'acompte minimum est de 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur la partie supérieure à 500 000 $. Pour les biens de plus de 1 000 000 $, l'acompte minimum est de 20 % du prix d'achat total.

Cependant, les règles applicables à un plex sont différentes.

Si vous prévoyez d'habiter dans l'un des logements d'un petit immeuble (1 à 4 logements) et que vous avez l'intention d'occuper ce bien comme résidence principale, les règles relatives à l'assurance hypothécaire modifient le montant de l'acompte requis. Les règles sont les suivantes :

• Duplex (2 logements) : l'acompte minimum est de 5 % du prix d'achat (ou selon la règle de répartition si le prix est supérieur à 500 000 $).
• Triplex/quadruplex (3 à 4 logements) : l'apport personnel minimum est de 10 % si le bien est occupé par le propriétaire. Si vous n'habitez pas dans le bien, l'apport personnel minimum passe à 20 % et le bien est considéré comme un bien d'investissement ou un bien locatif.

Cela s'explique par le fait que les compagnies d'assurance hypothécaire, telles que la SCHL, proposent des prêts hypothécaires assurés avec des ratios prêt/valeur (LTV) plus élevés pour les propriétés occupées par leur propriétaire. En effet, elles reconnaissent que la présence d'un propriétaire sur place réduit le risque pour le prêteur. Bien entendu, vous devez toujours respecter les autres exigences fixées par les compagnies d'assurance pour l'approbation de l'assurance hypothécaire, telles que la solvabilité, la capacité de remboursement de la dette totale (votre ratio TDS) et le ratio de capacité de remboursement lié uniquement au logement (votre ratio GDS).

Excellentes opportunités d'investissement immobilier

L'une des principales raisons pour lesquelles les gens apprécient le plex est qu'il constitue un excellent bien d'investissement. Cela s'explique principalement par quatre raisons :

• Un effet de levier accru : en versant un apport initial moins élevé, vous augmentez votre effet de levier. Comme le savent les investisseurs expérimentés, un effet de levier plus important peut amplifier à la fois les gains et les pertes potentiels. Du côté positif, même de faibles hausses de la valeur immobilière génèrent des gains en capital plus importants. Le risque de perte peut être atténué si vous (A) louez une partie de votre logement pour couvrir les coûts, (B) achetez dans un quartier et une ville où la population est en croissance, ce qui contribue à garantir que la demande pour votre bien reste forte, et (C) comprenez les risques liés au zonage.
• Constitution plus rapide d'un capital immobilier : si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle, vous remboursez vous-même 100 % de votre prêt hypothécaire. En revanche, si vous êtes propriétaire d'un immeuble à logements multiples, plusieurs locataires contribueront chaque mois au remboursement de votre prêt hypothécaire. Cela signifie qu'une plus grande partie du capital de votre prêt hypothécaire est remboursée plus tôt et plus rapidement.
• Entretien partagé entre les logements : un immeuble à logements multiples bénéficie d'un entretien partagé et d'une gestion centralisée. Cela peut réduire considérablement les coûts par logement par rapport, par exemple, à la location de nombreux appartements dans différents immeubles. Cela réduit également la complexité opérationnelle ; par exemple, vous n'avez pas à traiter avec plusieurs conseils d'administration de copropriété.
• La valeur est déterminée par les revenus, et non par les biens comparables : alors que les maisons individuelles sont généralement évaluées sur la base de biens comparables (ou « comps »), les immeubles à appartements sont évalués en fonction de leur potentiel de revenus. Cela signifie que si vous parvenez à augmenter les loyers et à réduire les dépenses, vous pouvez augmenter la valeur de votre immeuble indépendamment du marché. C'est ce qu'on appelle l'appréciation forcée.

Aide les primo-accédants à acquérir un bien immobilier de meilleure qualité

Comme nous l'avons déjà vu, posséder un immeuble à logements multiples peut aider les primo-accédants à obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. En effet, les prêteurs tiennent souvent compte des revenus locatifs provenant des autres logements. Cela signifie que vos revenus semblent effectivement plus élevés, ce qui vous permet d'accéder plus facilement à un logement plus spacieux. Ces avantages peuvent être combinés avec des mesures incitatives destinées aux primo-accédants, telles que le retrait d'épargne de votre REER ou l'utilisation de fonds provenant d'un compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (FHSA), afin de faciliter l'accès à un logement de meilleure qualité.

Quels sont les inconvénients de posséder un immeuble à logements multiples ?

Dans cette section, nous examinons de plus près certains des inconvénients liés à la possession d'un immeuble à logements multiples. Ceux-ci comprennent :

• Risques liés aux règlements de zonage
• Vivre à proximité des locataires
• Gestion et entretien
• Charges juridiques et réglementaires supplémentaires

Risques liés au règlement de zonage

Les risques liés au règlement de zonage correspondent aux problèmes juridiques et réglementaires potentiels susceptibles de limiter la manière dont vous utilisez, rénovez ou agrandissez un bien immobilier, ce qui peut avoir un impact négatif sur la valeur du bien ou son potentiel de rendement. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un duplex et que vous souhaitez ajouter un troisième logement, la municipalité pourrait ne pas l’autoriser car le terrain n’est zoné que pour deux logements.

Les risques liés aux règlements de zonage existent pour tous les types de biens immobiliers, mais ils sont généralement plus élevés pour les immeubles à logements multiples. Cela s'explique principalement par le fait que ces immeubles sont considérés comme essentiels au parc locatif de la ville. Par exemple, à Montréal, les principaux risques liés au zonage comprennent :

• Interdiction de réduire le nombre de logements : plusieurs arrondissements, dont Le Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie et Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, ont adopté ou renforcé des règlements visant à interdire la conversion de duplex ou de triplex en maisons unifamiliales (« cottages »). Cette mesure vise à prévenir la perte de logements locatifs en période de crise du logement.
• Interdiction de conversion en copropriété divise : La plupart des arrondissements interdisent strictement la conversion d’immeubles locatifs en copropriétés divisées. Même si vous obtenez une rare dérogation de l’arrondissement, vous devez tout de même obtenir l’autorisation finale du Tribunal administratif du logement (TAL).
• Exigences en matière de logement abordable (règle 20-20-20) : en vertu du Règlement pour une métropole diversifiée, les projets dépassant certains seuils de surface résidentielle (temporairement 1 800 m² jusqu'en 2026, puis revenant à 450 m²) doivent signer des ententes pour contribuer au logement social ou abordable.
• Restrictions patrimoniales et architecturales : De nombreuses zones à forte densité de plex sont soumises à des règles strictes concernant la préservation des éléments extérieurs, tels que les escaliers extérieurs sinueux emblématiques, ce qui peut limiter les possibilités de rénovation et augmenter les coûts.

Vivre à proximité des locataires

Vivre à proximité des locataires peut être à la fois une bénédiction et une malédiction. D'un côté, cela vous permettra de surveiller de près l'utilisation qui est faite du bien immobilier. De l'autre, cela signifie que les locataires peuvent facilement frapper à votre porte à toute heure pour demander des réparations pour des problèmes mineurs qu'ils auraient autrement attendus ou simplement réparés eux-mêmes (par exemple, une ampoule grillée ou un évier bouché).

De plus, vivre à proximité des locataires peut entraîner des dynamiques sociales délicates. Par exemple, les désaccords concernant les augmentations de loyer, les retards de paiement ou les violations du bail deviennent personnels et physiquement inévitables lorsque vous vivez porte à porte. Par exemple, en 2025, la TAL a recommandé une augmentation de loyer de 5,9 %. Il s'agissait de la plus forte hausse de loyer depuis plus d'une décennie. Communiquer cette information et justifier cette augmentation auprès d'un voisin peut mettre la relation à rude épreuve.

Gestion et entretien

Être propriétaire-occupant signifie que vous êtes le principal responsable de l'entretien, du déneigement et le contact en cas d'urgence. Contrairement à un propriétaire absent, vous ne pouvez pas facilement ignorer un problème qui se produit physiquement dans votre propre immeuble. Cela peut être stressant et prendre beaucoup de temps, surtout si les problèmes surviennent en dehors des heures normales.

Vous pouvez également devoir faire face à des frais imprévus pour des réparations ou des interventions urgentes, et vous disposez de peu de marge de manœuvre pour reporter les mesures à prendre sans que cela n'affecte vos locataires ou votre bien. En substance, vivre dans votre immeuble vous lie étroitement à la gestion quotidienne et à tous les problèmes qui peuvent survenir, ce qui rend cette situation plus exigeante et potentiellement plus prenante que la gestion à distance d'un bien immobilier destiné à la location.

Charge juridique et réglementaire supplémentaire

En tant que propriétaire-occupant, vous êtes tenu de respecter certaines obligations légales. Cela implique notamment que le locataire soit autorisé à continuer d'occuper le logement tant qu'il respecte les conditions du bail.

Par exemple, en vertu de la loi québécoise, vous devez garantir à vos locataires la « jouissance paisible » de leur logement. Cela signifie que vous ne pouvez pas porter atteinte à leur droit de vivre tranquillement et en sécurité chez eux. Si vous effectuez des rénovations ou si vous menez vous-même une vie bruyante, vous pourriez être tenu responsable de les déranger.

Si un locataire ne paie pas son loyer ou refuse de quitter les lieux à la fin de son bail, vous ne pouvez pas reprendre possession du logement par vous-même. La loi québécoise vous oblige à suivre des procédures légales strictes par l’intermédiaire de la TAL, notamment en donnant un préavis en bonne et due forme et en obtenant une ordonnance d’expulsion officielle avant de reprendre possession des lieux.

Bien que, la plupart du temps, vous finissiez par récupérer votre ou vos logements, cela peut s’avérer coûteux, car les frais juridiques, les frais de demande auprès du tribunal et le temps passé à attendre une audience peuvent s’accumuler. Pendant cette période, vous restez responsable du paiement de l’hypothèque, des taxes foncières et de toute autre dépense courante, même si vous ne percevez pas de loyer pour le logement. De plus, la loi québécoise stipule également que vous ne pouvez pas reprendre possession d’un logement si le locataire a plus de 70 ans, y réside depuis plus de 10 ans et répond à certains critères de faible revenu. Cela peut limiter votre flexibilité en tant que propriétaire-occupant.

Un plex est-il un bon investissement à Montréal (2026) ?

L'achat d'un plex à Montréal est généralement considéré comme un bon investissement, en particulier pour la constitution d'un patrimoine à long terme et la génération de revenus stables. Cependant, le caractère « avantageux » de cet investissement dépend fortement de votre stratégie personnelle, de votre situation financière et de votre tolérance à l'égard de la gestion active et des complexités réglementaires.

En termes de prix, le marché immobilier montréalais des immeubles à logements multiples (2 à 5 logements) a affiché une forte croissance, avec une hausse médiane des prix de 11 % en glissement annuel en novembre 2025 et une augmentation de 9 % au deuxième trimestre 2025. Cette appréciation constante contribue à la constitution d'un capital important au fil du temps. De plus, la demande locative est forte à Montréal, le délai de location des logements dans un plex s'élevant actuellement à 60 jours en moyenne.

Lorsque l'on combine le potentiel d'une hausse régulière des prix, des revenus locatifs stables qui compensent le coût de l'hypothèque et un faible seuil d'entrée (des acomptes aussi bas que 5 à 10 %), cela fait d'un plex un investissement attractif.

Cependant, cet investissement n'est pas sans risques opérationnels et réglementaires importants. Pour réussir, il faut une gestion immobilière active et une compréhension approfondie des lois québécoises favorables aux locataires et des règlements municipaux.

Besoin d'un agent immobilier ?

Au Québec, les courtiers immobiliers ont l’obligation stricte de vérifier les informations qu’ils fournissent et de vous conseiller sur les risques liés, par exemple, au zonage et à la conformité des bâtiments. Si un courtier a omis de vous avertir de ces risques ou vous a fourni des informations erronées, vous pouvez le tenir responsable par le biais de plusieurs voies officielles. Par conséquent, faire appel à un courtier peut vous offrir une protection supplémentaire. L’achat d’un plex est l’une des transactions immobilières les plus complexes. Vous devez avoir une idée très claire de vos objectifs concernant ce bien immobilier.

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