L'offre d'achat est à la base de toute transaction immobilière au Québec.
Elle précise non seulement le prix d'achat, mais aussi toutes les conditions convenues entre l'acheteur et les vendeurs. Une fois ce document accepté, il devient juridiquement contraignant pour les deux parties. Il est donc très important que vous compreniez exactement ce qu'est une offre d'achat et comment en faire une au Québec.
Dans cet article, nous expliquons comment faire une offre d'achat au Québec. Plus précisément, nous aborderons les points suivants.
- Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
- Comment faire une offre d'achat au Québec
- Comment faire en sorte que votre offre se démarque en tant qu'acheteur
- Comment faire une offre d'achat sans courtier
- Remarques finales
Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
Une offre d'achat (officiellement appelée « promesse d'achat » au Québec) est une offre écrite et juridiquement contraignante faite par un acheteur, qui énonce les conditions dans lesquelles il est disposé à acheter un bien immobilier.
Elle comprend généralement :
- Le prix d'achat et les modalités de paiement
- Toutes conditions (telles que le financement ou l'inspection)
- Délais d'acceptation et de respect des conditions
- Éléments inclus et exclus (appareils électroménagers, équipements fixes, etc.)
- Date proposée pour la vente et la prise de possession
Une fois que le vendeur a accepté l'offre par écrit dans le délai imparti, l'offre devient un contrat contraignant. À partir de ce moment, l'acheteur et le vendeur doivent agir de bonne foi et prendre les mesures nécessaires pour mener à bien la transaction, sous réserve des conditions énoncées dans le contrat.
Au Québec, les courtiers immobiliers doivent utiliser les formulaires standard de l’OACIQ, et l’offre d’achat constitue le fondement de toute la transaction immobilière. Pour une explication complète de chaque clause de la promesse d’achat, vous pouvez consulter notre guide : La promesse d’achat : toutes les clauses expliquées (2026).
Know Your Offer™
Comment faire une offre d'achat au Québec
Une fois que vous avez décidé de faire une offre d'achat, vous devez suivre les étapes suivantes.
- Choisissez le bon modèle d'offre d'achat
- Lisez et remplissez la promesse d'achat
- Signez et envoyez la promesse d'achat
- Attendez que le vendeur examine votre offre
- Respectez vos engagements
1. Choisissez le bon modèle d'offre d'achat
Vous devez d'abord choisir le bon modèle de formulaire. L'OACIQ met à votre disposition plusieurs modèles de promesses d'achat que vous devez utiliser pour faire votre offre. Le formulaire à utiliser dépend du type de bien immobilier que vous envisagez d'acheter. Nous répertorions les types de biens les plus courants et les formulaires correspondants dans le tableau ci-dessous.
| Type de bien immobilier | Comprend | Formulaire d'offre d'achat |
| Propriété résidentielle de moins de cinq logements (hors copropriété) | Maisons individuelles, par exemple maisons individuelles, maisons jumelées, maisons en rangée, etc. | Télécharger le PDF |
| Copropriété (propriété partagée) | Copropriétés, par exemple immeubles de faible hauteur, de hauteur moyenne, de grande hauteur, etc. | Télécharger le PDF |
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2. Lisez et remplissez la promesse d'achat
Ensuite, l'acheteur doit lire attentivement et remplir la promesse d'achat. Ce document permet à l'acheteur de communiquer officiellement son offre au vendeur. Il définit plusieurs conditions clés à prendre en compte, notamment le prix d'achat et les modalités de paiement, les conditions de la vente, les délais applicables, les éléments inclus et exclus, ainsi que toute autre condition que l'acheteur souhaite imposer.
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3. Signer et envoyer l'offre d'achat
Une fois que vous avez rempli la promesse d'achat, l'étape suivante consiste à signer le document et à l'envoyer à l'agent immobilier ou directement au vendeur. À ce stade, il est recommandé de joindre d'autres documents, tels qu'une lettre d'accompagnement, qui permettront à votre offre de se démarquer auprès du vendeur. Nous aborderons ces points plus en détail dans une section ultérieure de cet article.
Il est important de noter que dès que le vendeur reçoit l'offre d'achat, il n'est plus possible de se retirer de la promesse d'achat, sauf si vous avez inclus une clause d'annulation, si le vendeur ne respecte pas une condition du contrat ou si vous obtenez le consentement mutuel du vendeur.
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4. Attendez que le vendeur examine votre offre
Une fois que le vendeur aura reçu votre offre, il l'examinera et l'étudiera avec son agent immobilier. Dans la plupart des cas, le vendeur vous indiquera quand vous pouvez espérer une réponse. Celle-ci peut être immédiate ou, si le bien vient d'être mis en vente ou si le vendeur s'attend à recevoir plusieurs offres, il peut choisir d'attendre jusqu'à une date limite précise avant de répondre.
À ce stade, le vendeur peut rejeter l'offre, soumettre une contre-offre ou accepter votre offre. Dans chaque cas, le vendeur doit répondre par écrit avant l'expiration de l'offre. S'il ne le fait pas, votre offre expirera à la date que vous avez indiquée dans la promesse d'achat.
5. Remplissez vos engagements
Si le vendeur accepte votre offre, le vendeur et l'acheteur entrent alors dans ce qu'on appelle communément la « période de conditions ». Pendant cette période, la transaction est subordonnée à l'exécution effective par les deux parties des engagements qu'elles ont pris dans la promesse d'achat. Du côté de l'acheteur, cela comprend généralement la commande d'une inspection préalable à l'achat et l'obtention d'un accord de financement auprès d'un prêteur hypothécaire, si nécessaire.
Une fois toutes les conditions remplies ou levées, l’acheteur passe alors aux étapes suivantes, telles que le choix d’un notaire, la souscription d’une assurance habitation et le virement de l’acompte au notaire en vue de la signature de l’acte de vente. Le notaire mettra ensuite à jour le Registre foncier du Québec avec les informations relatives à la transaction et au changement de propriété, et l’acheteur deviendra propriétaire du bien.
Comment faire en sorte que votre offre se démarque en tant qu'acheteur
Dans certains cas, un vendeur reçoit plusieurs offres à la fois. Dans ce cas, même si vous soumettez votre offre d'achat en premier, celle-ci n'a pas la priorité sur les autres offres. C'est le vendeur qui décide quelle offre il préfère ou refuse.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un vendeur peut préférer une offre à une autre, et ce n'est pas uniquement en raison du prix d'achat. Chaque situation est unique, mais dans cette section, nous examinons quatre façons de faire ressortir votre offre. Il s'agit notamment de :
- Utilisez le temps
- Faites une offre avec un acompte
- Utiliser d'autres conditions
- Rédiger une lettre de motivation
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1. Utilisez le temps
Les délais peuvent créer une pression dans une négociation immobilière, mais ils peuvent aussi être considérés comme une concession. Pour comprendre cela, vous devez comprendre pourquoi votre vendeur cherche à vendre.
En général, les vendeurs se répartissent en deux catégories. Soit ils vendent leur maison et prévoient d'utiliser le capital de la vente pour acheter une nouvelle maison, soit ils ont déjà acheté une nouvelle maison. Dans le premier cas, le vendeur peut apprécier de disposer de plus de temps pour chercher une nouvelle maison une fois qu'il aura vendu son logement actuel. Dans le second cas, en revanche, le vendeur souhaite très probablement trouver un acheteur qui prendra possession du bien immédiatement. Cela pourrait lui permettre d'économiser de l'argent sur les frais mensuels liés à un logement inoccupé.
Dans chaque cas, vous pouvez adapter la clause 11, « Déclaration et obligation communes à l'acheteur et au vendeur », pour préciser la date de clôture, la prise de possession et tout ajustement (c'est-à-dire la manière dont les taxes, les charges ou autres frais liés au bien seront répartis entre l'acheteur et le vendeur jusqu'au jour de la vente ou de la prise de possession). Cependant, pour utiliser cette clause afin de mettre en avant votre promesse d'achat, vous devez savoir ce que souhaite votre vendeur. Par exemple, un vendeur qui a besoin d'une clôture rapide pourrait être disposé à accepter un prix inférieur si vous proposez un délai de clôture plus court, mais une clôture rapide pourrait rebuter un autre vendeur.
2. Versez un acompte
Une autre façon de faire ressortir votre offre est de verser un acompte. Cela montre au vendeur que vous êtes à la fois sérieux et confiant quant à votre capacité à remplir les conditions de votre offre d'achat.
Les vendeurs expérimentés savent que le simple fait qu’une personne soumette une offre d’achat pour une maison ne signifie pas nécessairement que toutes les conditions de l’offre seront remplies. Par exemple, si une personne dispose d’un apport personnel très faible, une hausse des taux d’intérêt pourrait empêcher la banque d’approuver le prêt hypothécaire. Cela s’explique par le fait que des taux plus élevés peuvent faire passer les ratios de service de la dette brute (GDS) ou de service de la dette totale (TDS) de l’acheteur au-delà des limites acceptables pour le prêteur.
Par conséquent, si vous disposez de suffisamment d'argent pour verser un acompte, vous pourriez envisager de le faire. Cela montre au vendeur que vous êtes convaincu que, s'il vous choisit, la transaction aboutira. Vous pouvez le faire en utilisant la clause 4, « Prix et acompte (plus les taxes, le cas échéant) », de la promesse d'achat. Notez qu'un acompte n'est normalement remboursable que si une condition de la promesse d'achat n'est pas remplie. Une fois toutes les conditions satisfaites, l'acompte devient généralement non remboursable, même si l'acheteur décide par la suite de ne pas donner suite.
3. Utiliser d'autres conditions
Pendant la pandémie de Covid-19 en 2019, la Banque du Canada a annoncé des taux d'intérêt très bas. Cela a provoqué une flambée des prix de l'immobilier à travers le Canada, l'accès à la propriété étant soudainement devenu très abordable. Sur ce marché dominé par les vendeurs, la pression à la hausse sur les prix était énorme et les acheteurs ont commencé à renoncer à leur droit à une inspection préalable à l'achat afin de faire ressortir leur offre. C'est un exemple de la manière dont vous pouvez utiliser d'autres conditions dans la promesse d'achat pour faire ressortir votre offre. Cependant, nous vous déconseillons de renoncer à votre droit à une inspection, sauf dans des circonstances exceptionnelles.
4. Rédigez une lettre d'accompagnement
Vendre sa maison peut être une expérience très émouvante. Imaginez, par exemple, que vous ayez vécu quelque part pendant 25 ans et qu'il soit maintenant temps de vendre. Beaucoup de personnes qui vivent longtemps au même endroit souhaitent que leur maison revienne au meilleur propriétaire possible. Elles ne veulent pas qu'elle revienne à un investisseur immobilier qui souhaite la vider de ses installations et la transformer en plusieurs locations Airbnb à court terme.
Les acheteurs sont souvent très sensibles aux lettres d'accompagnement. En effet, nous avons constaté à plusieurs reprises qu'une lettre bien rédigée, accompagnée de photos de la famille souhaitant emménager, a permis de conclure la vente et, dans certains cas, d'obtenir un prix d'achat inférieur à celui des offres concurrentes. Une touche personnelle peut permettre à votre offre de se démarquer sur un marché très concurrentiel.
Comment faire une offre d'achat sans passer par un agent immobilier
Au Québec, le vendeur verse une commission à l’agent immobilier chargé de la vente pour l’aider à vendre sa maison. L’acheteur a également le droit de faire appel à un agent qui est généralement rémunéré à partir de la commission versée à l’agent immobilier chargé de la vente une fois la transaction conclue. Cela signifie que le recours à un professionnel pour l’aider dans la transaction n’entraîne souvent aucun coût supplémentaire pour l’acheteur.
Cela dit, un acheteur n'est pas tenu de faire appel à un courtier. Si vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier sans passer par un courtier, vous devriez d'abord contacter le courtier chargé de la vente pour confirmer que le bien est toujours disponible et pour demander si des offres ont déjà été soumises. Vous pouvez également vérifier d'autres statistiques, telles que la durée de mise en vente. Si le bien est sur le marché depuis plus longtemps que des biens similaires, cela peut indiquer que son prix n'est pas correct et constituer une opportunité de faire une offre inférieure au prix demandé par le vendeur.
Vous pouvez également rechercher d'autres indices concernant les besoins du vendeur. Par exemple, si un vendeur a des arriérés d'impôts fonciers, il pourrait être contraint d'accepter une offre dont la transaction se conclura rapidement. L'agent immobilier chargé de la vente ne vous fournira pas ouvertement cette information, mais vous pouvez parfois la déduire en consultant des registres publics, tels que les rôles d'imposition municipaux, le registre foncier du Québec, les dossiers judiciaires et les données de marché accessibles au public. Trouver ces informations peut vous aider à élaborer une offre unique à l'intention du vendeur.
Une fois que vous savez quel type d'offre vous souhaitez faire, suivez les étapes décrites dans la section 2 de cet article pour présenter votre offre à l'agent immobilier.
** IMPORTANT **
Remarques finales
Au Québec, l’offre d’achat (officiellement appelée « promesse d’achat ») constitue le fondement de toute transaction immobilière, en définissant les conditions de la vente. Une fois soumise, l’offre engage légalement l’acheteur à agir de bonne foi et à respecter toutes les conditions du contrat. C’est pourquoi il est essentiel que les acheteurs comprennent parfaitement les termes de l’offre et soient prêts à remplir leurs obligations avant de la soumettre.
Dans cet article, nous avons abordé les termes clés à prendre en compte lors de la formulation d’une offre d’achat, ainsi que la manière de faire en sorte que votre offre se démarque sur un marché saturé. S’il s’agit de votre première promesse d’achat, nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier professionnel. Bien qu’il soit simple de remplir le formulaire de promesse d’achat, un agent immobilier expérimenté pourrait vous aider à rédiger une promesse d’achat qui vous permettra de réaliser des économies substantielles. Par exemple, le courtier pourrait utiliser la clause 11.5, « Éléments inclus », pour demander au vendeur de vous laisser tous les appareils électroménagers, tels que la cuisinière, le réfrigérateur, la machine à laver et le sèche-linge. Selon la qualité de ces appareils, cela pourrait représenter une valeur de 3 000 à 6 000 dollars.
Il pourra également vous aider à comprendre la situation du vendeur et, si vous pouvez proposer un prix inférieur au prix demandé, à déterminer jusqu'où vous pouvez descendre sans faire échouer la transaction.
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