Peut-on se rétracter d'une offre d'achat au Québec ? Oui, mais uniquement dans certaines conditions. Si vous annulez une promesse d'achat de manière irrégulière, vous vous exposez à des poursuites judiciaires, à des frais importants et à des sanctions financières.
Dans cet article, nous abordons les moyens légaux qui vous permettent de vous retirer d'une promesse d'achat au Québec. Plus précisément, nous aborderons les points suivants :
- Qu'est-ce qu'une promesse d'achat ?
- Dans quelles conditions pouvez-vous annuler une promesse d'achat ?
- Règles d'annulation différentes pour les constructions neuves
- Une offre d'achat peut-elle être annulée après l'inspection ?
- Remarques finales
Qu'est-ce qu'une promesse d'achat ?
Une promesse d'achat est une offre juridiquement contraignante faite par un acheteur en vue d'acquérir un bien immobilier selon des conditions spécifiques. Le contrat devient exécutoire dès que le vendeur l'accepte dans le délai imparti. À partir de ce moment, l'acheteur et le vendeur doivent agir de bonne foi et prendre toutes les mesures nécessaires pour remplir leurs obligations et mener à bien la transaction.
Une fois que l'acheteur et le vendeur ont rempli ou renoncé à toutes leurs conditions respectives dans les délais impartis, l'acheteur doit acheter le bien immobilier et le vendeur doit en transférer la propriété à l'acheteur. Le non-respect de bonne foi des conditions de la promesse d'achat par l'une ou l'autre des parties peut les exposer à des conséquences juridiques.
** IMPORTANT **
Dans quelles conditions peut-on annuler une promesse d'achat ?
Il est généralement impossible d'annuler une promesse d'achat, sauf si l'une des quatre situations suivantes se produit :
- L'offre est retirée avant que le vendeur ne la reçoive ;
- Le contrat comporte déjà une clause de résiliation ou d'annulation ;
- L'une des conditions du contrat n'est pas remplie de manière significative ;
- L'acheteur et le vendeur conviennent d'un commun accord d'annuler la promesse d'achat.
Maintenant que nous connaissons les conditions générales, approfondissons le sujet.
L'offre est retirée avant que le vendeur ne la reçoive
Vous pouvez retirer votre offre d'achat avant que le vendeur ne la reçoive. En substance, cela ne peut se produire que si la promesse d'achat n'a pas été envoyée au vendeur ou à son agent immobilier.
Par exemple, dans le secteur immobilier québécois, une promesse d'achat est généralement transmise par le courtier de l'acheteur, qui rassemble tous les documents à inclure dans l'offre. Cela comprend votre promesse d'achat signée, les documents de pré-approbation ou de financement, la lettre d'accompagnement, etc. Tant que votre courtier de l'acheteur est encore en train de préparer les documents, vous pouvez toujours annuler votre promesse d'achat.
Cependant, une fois que les documents ont été envoyés et que le vendeur les a reçus, l'acheteur est légalement lié par les termes de son offre, même si le vendeur n'a pas encore fait connaître sa décision.
Le contrat comprend déjà une clause de sortie ou d'annulation
Vous pouvez ajouter trois moyens d'annuler votre promesse d'achat une fois que le vendeur l'a reçue. Il s'agit des suivants :
Voyons maintenant ce que chacune d'entre elles signifie.
1. Clause d'annulation
Si une offre d'achat comprend une clause accordant un droit d'annulation (également appelé « droit de rétractation »), l'acheteur dispose d'un délai supplémentaire pour reconsidérer sa décision. Ce type de clause est rare dans l'immobilier résidentiel au Québec et doit être expressément mentionné dans la promesse d'achat. Lorsqu'elle est incluse, elle permet à l'acheteur de se rétracter de l'accord dans un délai déterminé, même après l'acceptation de l'offre.
Une clause d’annulation assortie d’une pénalité, en revanche, permet à l’une des parties de se retirer de l’accord pour quelque raison que ce soit en échange d’une compensation financière, limitant ainsi les conséquences juridiques du retrait.
Une clause d'annulation ne fait pas partie des modèles standard de promesse d'achat de l'OACIQ. À ce titre, elle doit être soit annexée à la promesse d'achat, soit ajoutée à la clause 12, « Autres déclarations et conditions ». Une clause d'annulation doit inclure (au minimum) un délai, le mode de notification et, facultativement, toute pénalité ou indemnité que vous êtes prêt à payer en cas d'annulation.
2. Conditions non remplies
La promesse d'achat comporte plusieurs clauses qui permettent d'annuler le contrat si l'une des parties ne remplit pas certaines conditions. Par exemple, si l'acheteur n'est pas en mesure d'obtenir un financement pour l'achat aux taux convenus à la clause 6, « Nouveau prêt hypothécaire », il peut alors annuler la promesse d'achat. De même, si, lors d'une inspection préalable à l'achat, l'acheteur découvre un problème majeur concernant le bien immobilier, il pourra annuler la promesse d'achat.
Toutefois, on part du principe que les deux parties agiront de bonne foi pour respecter les conditions du contrat. Par conséquent, si un acheteur tente de faire échouer une transaction en refusant délibérément d'obtenir un financement aux taux convenus, cela peut engager sa responsabilité civile pour manquement à l'obligation de bonne foi. De la même manière, si un vendeur a délibérément induit l'acheteur en erreur quant à l'état du bien immobilier, il peut également être tenu responsable.
Remarque à l'attention des acheteurs
3. Obtenir le consentement mutuel
Une promesse d'achat peut également être annulée si le vendeur et l'acheteur en conviennent. Dans ce cas, vous devez demander au vendeur de fournir un accord écrit et signé vous libérant des conditions énoncées dans la promesse d'achat.
Une offre d'achat peut-elle être annulée après l'inspection ?
Oui, l'acheteur peut se retirer de la promesse d'achat si l'inspection préalable à l'achat révèle un problème majeur concernant le bien immobilier qui affecte gravement sa valeur ou sa valeur locative. Le mot clé ici est « majeur ». Bien qu'il n'existe pas de règle absolue définissant exactement ce que signifie « majeur », la jurisprudence fournit des indications. Par exemple, les tribunaux évaluent généralement la nature du défaut, l'ampleur des travaux nécessaires et son effet sur la valeur du bien ou son usage prévu.
Prenons l'exemple suivant : vous vous engagez à acheter une maison individuelle dans l'Ouest-de-Montréal pour 650 000 $. Vous demandez le droit à une inspection pré-achat en invoquant la clause 8 de la promesse d'achat. Au cours de cette inspection, l'inspecteur constate un problème au niveau des fondations de la propriété et vous informe que le coût des réparations s'élèvera entre 20 000 $ et 50 000 $. À ce stade, vous pourriez très probablement annuler la promesse d'achat ou renégocier le prix d'achat avec le vendeur.
À l'inverse, si votre inspection pré-achat révèle que vous devez réparer quelques fenêtres et remplacer le ventilateur de votre salle de bains, pour un coût total de réparations d'environ 5 000 $, vous ne pourrez très probablement pas annuler votre promesse d'achat.
Règles d'annulation différentes pour les constructions neuves
Lorsque vous achetez un bien immobilier résidentiel neuf ou sur plan auprès d’un constructeur ou d’un promoteur immobilier au Québec, vous n’utilisez pas le formulaire standard de promesse d’achat de l’OACIQ utilisé pour les maisons de revente. La loi exige plutôt un « contrat préliminaire » avant que la vente ne soit conclue.
L'une des différences les plus importantes concernant les constructions neuves est le droit automatique de se rétracter du contrat pour n'importe quelle raison dans les 10 jours suivant la signature. Ce droit est connu sous le nom de « droit de rétractation de 10 jours » ou « délai de réflexion » et il est prévu par le Code civil du Québec. Vous n’avez pas besoin d’une « clause » particulière dans le contrat pour exercer ce droit, celui-ci est automatique et obligatoire en vertu de la loi. Aucune justification n’est requise pendant cette période de 10 jours, vous pouvez simplement décider de ne pas donner suite.
Bien que vous puissiez vous rétracter dans les 10 jours, le constructeur peut réclamer une indemnité. Bien que celle-ci soit limitée, le constructeur peut demander jusqu’à 0,5 % du prix de vente convenu à titre d’indemnité. Par exemple, pour une maison de 300 000 $, cela pourrait représenter jusqu’à 1 500 $. Ce montant d’indemnisation vise à protéger quelque peu le constructeur contre les frais administratifs ou de planification préliminaire, mais l’acheteur conserve son droit de rétractation.
Le vendeur peut-il annuler la promesse d'achat
Contrairement à l'acheteur, le vendeur n'est pas automatiquement lié par une promesse d'achat dès sa réception. Le vendeur peut examiner les conditions et est libre d'accepter l'offre par écrit, de la rejeter ou de la laisser expirer une fois que le délai fixé par l'acheteur est écoulé. Par conséquent, tant que le vendeur n'a pas accepté l'offre, il peut annuler la promesse d'achat à tout moment.
Remarques finales
Une promesse d'achat est un contrat entre un acheteur et un vendeur dans lequel l'acheteur définit les conditions dans lesquelles il est disposé à acheter un bien immobilier. Une fois que le vendeur a reçu la promesse d'achat, l'acheteur ne peut généralement pas l'annuler, sauf si une condition prévue dans le contrat n'est pas remplie, si le vendeur accepte de l'annuler ou si le bien immobilier est un bien résidentiel neuf ou sur plan soumis à des droits d'annulation légaux spéciaux.
Si vous souhaitez annuler une promesse d'achat pour quelque raison que ce soit, nous vous recommandons vivement de consulter un avocat ou un notaire. Si vous annulez une promesse d'achat de manière irrégulière, vous risquez de faire l'objet de poursuites judiciaires et de subir des conséquences importantes, notamment des frais de justice s'élevant à plusieurs dizaines de milliers de dollars, des dommages-intérêts pour rupture de contrat et, dans certains cas, une ordonnance judiciaire vous enjoignant de mener à bien la transaction.
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