Lorsque vous décidez de faire appel à un agent immobilier pour vous aider à vendre votre maison, vous devez signer un contrat d'agence exclusif ou non exclusif. Le nom officiel de ce contrat est « Contrat d'agence – Vente ».
L'OACIQ (l'organisme de réglementation des courtiers du Québec) met à disposition des vendeurs un ensemble de modèles de contrats. Votre courtier doit utiliser l'un de ces modèles, en fonction du type de bien que vous souhaitez vendre. Dans cet article, nous aborderons les points suivants :
- Qu’est-ce que le contrat de courtage de vente ?
- Quels sont les différents types de contrats de courtage pour les vendeurs ?
- Qu'est-ce qu'un contrat de courtage exclusif par rapport à un contrat de courtage non exclusif ?
- Quelles sont les clauses standard d'un contrat de courtage ?
- Quelles clauses du contrat de courtage pouvez-vous modifier ?
- Comment résilier le contrat avec votre courtier
- Est-il possible de vendre votre maison sans passer par un agent immobilier ?
Qu'est-ce que le contrat de vente avec un agent immobilier ?
Un contrat de courtage – pour la vente est un accord juridique entre vous et un agent immobilier. Ce contrat permet à l'agent d'agir en tant qu'intermédiaire… Il peut s'agir d'un contrat exclusif ou non exclusif, en fonction du type de bien que vous envisagez de vendre. Par exemple, des maisons individuelles ou jumelées par opposition à des appartements en copropriété, etc.
Le contrat de courtage – Vente définit les responsabilités du courtier, les conditions de représentation, ainsi que les commissions ou frais que vous devrez payer.
Quels sont les différents types de contrats de courtage pour les vendeurs ?
L'OACIQ distingue quatre catégories différentes de contrats de courtage – Vente. Celles-ci sont présentées dans le tableau ci-dessous. Notez que chaque catégorie offre la possibilité d'une représentation exclusive ou non exclusive par le courtier. Pour obtenir la liste complète des modèles de contrats officiels, consultez le site web de l'OACIQ.
| Catégorie de contrat officiel de l'OACIQ | Explication en langage clair | Exemples |
|---|---|---|
| Résidentiel (moins de 5 logements, à l'exclusion de la copropriété) | Contrat exclusif ou non exclusif visant à faciliter la vente de petites propriétés résidentielles dont vous êtes l'unique propriétaire. | Maison individuelle (1 unité), maison jumelée (2 unités), triplex (3 unités), quadruplex (4 unités) |
| Copropriété divise (fraction d’un immeuble à usage principalement résidentiel) | Contrats exclusifs ou non exclusifs pour vous aider à vendre un appartement en copropriété ou une maison en rangée dont vous êtes propriétaire individuel dans un immeuble en copropriété. | Appartement en copropriété, maison en rangée en copropriété |
| Copropriété indivise (part d'un immeuble à usage principalement résidentiel) | Contrat exclusif ou non exclusif pour vous aider à vendre la part d'un bien que vous possédez en copropriété avec d'autres (pas d'unité distincte). | Maison ou immeuble en copropriété |
| Contrats spécialisés (commerciaux, agricoles, industriels) | Contrats exclusifs ou non exclusifs visant à faciliter la vente de biens immobiliers non résidentiels. | Immeuble de bureaux, magasin, entrepôt, exploitation agricole |
L'OACIQ établit les contrats de courtage officiels énumérés ci-dessus. La loi vous oblige à les utiliser.
- Vous ne pouvez pas réécrire le formulaire à partir de zéro
- Vous ne pouvez pas supprimer les sections obligatoires
- Vous ne pouvez pas utiliser votre propre version du contrat
Cependant, les courtiers peuvent ajouter des clauses ou modifier certaines parties dans des limites strictes. Par exemple, les courtiers peuvent :
- Ajouter des sections intitulées « clauses » ou « addenda ». Toutefois, celles-ci ne doivent pas contredire les protections obligatoires prévues par la Loi sur le courtage ou le formulaire officiel de l'OACIQ.
- Modifier des champs variables tels que le prix, les inclusions, les exclusions, les dates, les frais, etc. Ces champs variables vous permettent de cocher ou de décocher des cases ou de saisir du texte libre.
L'idée derrière la standardisation des contrats de courtage est de protéger les consommateurs. Ainsi, si un courtier ajoute une clause illégale ou abusive, l'OACIQ la considérera comme une faute professionnelle.
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Qu'est-ce qu'un contrat de courtage exclusif par rapport à un contrat de courtage non exclusif ?
Un contrat de courtage exclusif est un contrat dans lequel votre courtier a le droit d'agir en tant qu'agent unique pendant le processus de vente. Cela signifie que seul le courtier peut vendre votre bien immobilier. Dans ce cas, vous ne pouvez pas vendre le bien vous-même ni faire appel à un autre agent immobilier.
En revanche, un contrat de courtage non exclusif vous offre la possibilité de faire appel à un autre agent immobilier ou de trouver vous-même un acheteur. Dans ce cas, vous pouvez signer un contrat avec un autre courtier, mais vous devez en informer votre agent immobilier actuel. De plus, vous devez mettre le bien en vente aux mêmes conditions et au même prix que ceux proposés à l'agent immobilier initial.
Conseil aux vendeurs
Quelles sont les clauses standard du contrat de courtage ?
Tous les contrats de courtage comportent les sections suivantes :
- Section 1 : Identification des parties
Le contrat de courtage doit clairement identifier toutes les parties concernées : l'agence, le courtier, le ou les propriétaires et tout représentant autorisé. Le courtier et le client peuvent tous deux demander à vérifier l'identité de l'autre à l'aide de documents officiels acceptables, tels qu'un passeport, un permis de conduire ou une carte d'assurance maladie. - Section 2 : Objet et durée du contrat
Cette section confirme que vous retenez les services exclusifs du courtier identifié dans la section précédente. C'est également ici que la durée du contrat est indiquée, telle que convenue avec votre courtier. Si aucune date ou heure n'est indiquée, le contrat expire 30 jours après sa signature. - Section 3 : Résumé et description de l’immeuble
Le contrat de courtage doit inclure l’adresse de la propriété, la description cadastrale et la superficie du lot. Dans le cas d’une copropriété indivise, il doit indiquer la part vendue, les éventuelles zones à usage exclusif et préciser si la superficie mentionnée sur le certificat de localisation est brute ou nette. Dans le cas d’une copropriété divise (copropriété en copartage), il doit préciser la description cadastrale de la partie privative et clarifier le statut des places de stationnement ou des espaces de rangement (privés, communs ou à usage restreint). Votre courtier est chargé de s’assurer que toutes ces informations sont exactes. - Section 4 : Prix et conditions de vente
Le contrat de courtage doit clairement indiquer le prix demandé et les conditions de vente. Votre courtier vous conseillera sur le marché en se basant sur des propriétés comparables et sur les facteurs qui influent sur la valeur, tels que l'emplacement, la superficie, l'âge, l'état, l'agencement, les matériaux, l'aménagement paysager et les caractéristiques particulières. Toute modification du prix après la signature nécessite un avenant signé. (Remarque : les biens sont généralement vendus « sans garantie légale »). - Section 5 : Signature de l'acte de vente et prise de possession
Le contrat de courtage doit préciser les dates de signature de l'acte de vente et de prise de possession par l'acheteur. L'acheteur peut proposer d'autres dates dans sa promesse d'achat, mais vous devez approuver toute modification, et ces dates peuvent être négociées avec l'acheteur au moment opportun. La fixation de ces dates à l'avance aide les deux parties à planifier, mais elles restent flexibles et ne deviennent contraignantes qu'une fois la vente conclue. - Section 6 : Service de diffusion de
l’information Si vous souhaitez utiliser un service de diffusion de l’information particulier, vous pouvez le préciser dans le contrat. Pour une visibilité maximale de votre propriété, votre courtier peut l’inscrire sur Centris (le MLS du Québec). Ce système partage votre inscription avec tous les courtiers agréés et peut également la rendre visible au public sur des sites comme Realtor.ca. - Section 7 : Rémunération
Le montant que vous verserez à votre courtier doit être précisé dans le contrat de courtage. Le contrat doit également indiquer le pourcentage ou le montant que votre courtier s'engage à partager avec tout autre courtier collaborant à la transaction. En règle générale, les vendeurs facturent une commission de 4 % et la partagent à parts égales avec le courtier de l'acheteur. Si le courtier que vous engagez ne propose pas un partage équitable, cela peut dissuader les courtiers de l'acheteur de proposer votre bien à leurs clients. L'OACIQ précise notamment que : « Le mode de partage proposé par votre courtier doit être raisonnable afin de ne pas dissuader les autres courtiers de proposer votre bien à leurs clients ». Par conséquent, si le courtier refuse de partager la commission ou propose un partage trop faible (par exemple 1 % ou moins), cela pourrait être considéré comme contraire à l'éthique ou non conforme. - Section 8 : Déclarations et objections du vendeur
Dans cette section, le vendeur fait certaines déclarations standard. Celles-ci comprennent la confirmation que vous êtes le propriétaire du bien, que le bien ne fait pas l'objet d'un contrat avec un autre courtier et que vous remplissez les conditions de résidence au Canada à des fins fiscales. Vous acceptez également vos principales obligations en tant que vendeur. Ces obligations dépendent du type de contrat que vous signez (exclusif ou non exclusif). Elles prévoient toutefois que vous devez fournir à votre courtier tous les documents nécessaires, permettant à celui-ci (et aux courtiers coopérants autorisés) de faire la promotion et de faire visiter le bien immobilier. Elles précisent également si vous êtes autorisé à commercialiser et à vendre votre bien immobilier par vous-même ou par l’intermédiaire d’un autre courtier. - Section 9 : Obligations de l'agence et du courtier
Cette section décrit les bonnes pratiques que votre courtier et, le cas échéant, son agence, s'engagent à respecter en vertu de la Loi sur le courtage immobilier. Celles-ci comprennent la réalisation des objectifs du contrat avec loyauté, diligence et compétence. - Section 10 : Changement affectant l'agence ou le courtier lié par un contrat de
courtage Cette section explique ce qui se passe si votre courtier ou son agence change pendant la durée de votre contrat. Par exemple, si votre courtier quitte l'agence ou prend sa retraite, l'agence peut désigner un nouveau courtier pour s'occuper de votre bien immobilier. Dans certains cas, vous pouvez avoir la possibilité de modifier ou de résilier le contrat. - Section 11 : Autres déclarations et conditions
Cette section couvre toute information supplémentaire ou condition particulière qui ne trouve pas sa place dans les autres parties du contrat. Elle peut inclure des déclarations légales, des conditions inhabituelles relatives au bien immobilier ou des accords spécifiques à votre vente. Cette section consigne tous les détails importants concernant votre bien immobilier et leur confère une valeur juridique contraignante. - Section 12 : Annexes
Votre courtier doit joindre la Déclaration du vendeur en annexe au contrat de courtage. L’OACIQ recommande que le courtier collabore avec le vendeur pour remplir la Déclaration du vendeur avant de signer le contrat de courtage. Cela permettra au courtier d’acquérir une connaissance approfondie du bien immobilier avant de donner son avis sur le prix. - Section 13 : Annexes
Cette section explique comment interpréter les termes du contrat de courtage. Par exemple, les lois qui régissent le contrat sont celles du Québec. C'est le cas même si vous résidez à l'extérieur du Québec. - Section 14 : Annexes
La section 14 explique comment les vendeurs et les courtiers peuvent résoudre les litiges par la conciliation, la médiation ou l'arbitrage sans passer par les tribunaux. - Section 15 : Signatures
Avant de signer le contrat de courtage, assurez-vous de bien le comprendre. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter les conseillers immobiliers d'Immovision.
Quelles clauses du contrat de courtage pouvez-vous modifier ?
Ni vous ni l'agent immobilier ne pouvez modifier le contrat d'une manière qui altère les obligations légales fixées par la loi sur le courtage immobilier. Cependant, vous pouvez négocier certaines parties du contrat de courtage. Les parties que vous pouvez négocier comprennent :
- Prix demandé – Vous pouvez modifier le prix de vente après la signature du contrat ; votre courtier consignera cette modification à l'aide du formulaire de modification obligatoire.
- Options de commercialisation – Vous pouvez choisir les canaux ou services de commercialisation à utiliser (par exemple, la mise en valeur de la propriété, les photos, l'inscription au MLS ou la vente par le propriétaire).
- Commission ou rémunération (parfois) – Dans certains contrats, le courtier peut accepter d'ajuster la commission, notamment si vous modifiez les services ou les exigences en matière de commercialisation.
- Durée du contrat – Selon le type de contrat, vous pouvez négocier la date de fin ou ajouter des clauses de résiliation anticipée.
- Date d'entrée en possession / date de clôture – Le vendeur et l'acheteur peuvent souvent modifier les dates d'entrée en possession et de clôture s'ils sont d'accord.
- Éléments inclus / exclus – Le vendeur et l'acheteur peuvent ajouter ou retirer des éléments inclus dans la vente (appareils électroménagers, équipements fixes, mobilier) par le biais d'avenants.
Comment résilier le contrat avec votre courtier
Vous devez respecter les obligations prévues par le contrat de courtage dès que vous en recevez une copie signée par vous-même et votre courtier. Cependant, vous avez le droit de résilier le contrat dans les trois jours suivant sa réception. C'est ce qu'on appelle le « droit de rétractation ». Il vous protège, et le courtier ne peut y renoncer. Pour résilier le contrat pendant cette période, vous pouvez envoyer un e-mail expliquant clairement que vous exercez votre droit de rétractation.
Une fois ce délai de trois jours écoulé, vous pouvez généralement résilier le contrat avant sa date d'échéance. Toutefois, la plupart des contrats de courtage comportent une clause relative aux frais de commercialisation et à la résiliation anticipée. En effet, les courtiers engagent souvent des dépenses initiales pour des services tels que des photos professionnelles, la mise en valeur du bien ou les services d'inscription. Par conséquent, si vous résiliez le contrat, vous devez rembourser au courtier les frais de commercialisation déjà engagés.
Dans le cas où aucune date d'échéance n'est précisée, la résiliation de votre contrat dépend généralement du type de contrat que vous avez conclu avec l'agent immobilier (contrat non exclusif ou exclusif). Avec un contrat non exclusif, vous pouvez généralement mettre fin aux services de l'agent immobilier à tout moment. En effet, l'agent immobilier n'a pas la garantie de toucher une commission. Vous devez toutefois en informer l'agent immobilier par écrit. En revanche, avec un contrat exclusif, vous restez lié jusqu'à la fin des services de l'agent immobilier ou jusqu'à ce que les deux parties conviennent de le résilier. Une résiliation sans consentement peut constituer une violation du contrat, et l'agent immobilier pourrait tout de même percevoir une commission si le bien est vendu peu après.
L'agent immobilier, quant à lui, ne peut cesser de fournir ses services avant la fin du contrat, sauf en cas de motifs graves. Par exemple, si vous refusez de coopérer ou si vous agissez d'une manière qui l'empêche de remplir ses obligations contractuelles ou de respecter sa déontologie.
Est-il possible de vendre sa maison sans passer par un agent immobilier ?
La vente directe par le propriétaire a toujours concurrencé la vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ces dernières années, des sociétés de vente par le propriétaire (FSBO) ont vu le jour. Ces sociétés permettent aux vendeurs de payer des frais fixes pour mettre leur maison en vente et la commercialiser. Ces frais sont généralement bien inférieurs à une commission traditionnelle. Par conséquent, les services FSBO visent à aider les vendeurs à faire des économies, en particulier si leur maison se vend à un prix élevé.
Cependant, les sociétés FSBO ne peuvent pas inscrire les biens sur le MLS, ce qui peut limiter leur visibilité auprès des acheteurs potentiels. La demande peut donc s'en trouver réduite. Certaines études suggèrent que les maisons vendues par le biais de services FSBO peuvent rapporter jusqu'à 15 % de moins que des biens similaires vendus par un agent immobilier professionnel. Le coût de cette opération est nettement plus élevé que la commission d'un agent immobilier.
Remarques finales
La signature d’un contrat de courtage est une étape importante. Vous prenez un engagement légal envers une autre personne et cette personne prend également un engagement envers vous. Le contrat définit clairement les responsabilités de chaque partie. Au-delà du contrat lui-même, les courtiers doivent respecter les règles de l’OACIQ, et vous, en tant que vendeur, devez agir de bonne foi.
Une fois le contrat signé, il n’est pas toujours simple d’y mettre fin. Votre courtier s’attendra à ce que vous respectiez l’accord, tout comme vous vous attendez à ce qu’il remplisse ses obligations envers vous. Dans la plupart des cas, les deux parties doivent respecter les termes du contrat pendant toute sa durée, à moins qu’une des parties ne le viole clairement ou que les deux parties ne conviennent de le résilier prématurément.
C'est pourquoi vous devez prendre le temps de choisir avec soin le courtier avec lequel vous travaillez. Assurez-vous de bien comprendre les termes du contrat et les autres options qui s'offrent à vous. Si vous avez des questions concernant le contrat, n'hésitez pas à contacter notre équipe de conseillers immobiliers, qui se fera un plaisir de vous aider.
