Être propriétaire d'une maison, c'est avoir un endroit qui vous appartient vraiment.
Un endroit où le loyer n'augmente pas, où vous pouvez créer des souvenirs inoubliables et où chaque versement constitue une épargne.
Cependant, avant d'acheter une maison, vous devez comprendre ce qu'est un apport personnel, quelles sont les conditions minimales requises et comment cela fonctionne réellement, car si vous ne le faites pas, vous risquez de vous retrouver dans un cauchemar financier sans vous en rendre compte.
Dans cet article, nous aborderons tout ce que vous devez savoir sur les acomptes, notamment :
- Qu'est-ce qu'un apport personnel ?
- Quel est le montant minimum de l'acompte au Canada ?
- L'acompte est-il la même chose qu'un dépôt ?
- Comment l'acompte est-il calculé ?
- Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?
- Puis-je acheter une maison sans apport personnel ?
- Vaut-il mieux verser un apport important ou modeste ?
- Comment économiser pour un apport personnel ?
- Liste des programmes d'aide à l'achat immobilier
Commençons par le commencement : qu'est-ce qu'un apport personnel et quel est le montant minimum requis au Canada ?
Qu'est-ce qu'un acompte ?
Un acompte est la somme d'argent que vous versez d'avance lors de l'achat d'une maison. Il représente votre part de propriété dans le bien, tandis que le reste du prix est couvert par votre prêt hypothécaire accordé par une banque ou un prêteur.
Par exemple, si vous achetez une maison de 400 000 $ et versez un acompte de 5 %, vous payez 20 000 $ en espèces à la signature, et votre prêt hypothécaire couvre les 380 000 $ restants.
Quel est le montant minimum de l'acompte au Canada ?
Au Canada, le montant minimum de l'acompte dont vous avez besoin dépend de deux facteurs principaux :
- Le prix d'achat de la maison, et
- Le type de prêteur auprès duquel vous empruntez.
Pour la plupart des acheteurs qui font appel à un prêteur traditionnel (réglementé au niveau fédéral), le montant minimum de l'apport personnel est fixé par les règles fédérales en matière d'assurance hypothécaire. Celles-ci stipulent que le montant minimum de l'apport personnel dépend du prix d'achat de votre logement. Elles exigent un apport personnel de :
- 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat
- 10 % sur la tranche comprise entre 500 000 $ et 999 999 $
- 20 % pour les maisons dont le prix est égal ou supérieur à 1 million de dollars
Remarque : Ces taux sont fixés à l'article 5 du Règlement sur les prêts immobiliers assurables (DORS/2016-142).
Le gouvernement du Canada fixe un minimum réglementaire afin de protéger à la fois les emprunteurs et les prêteurs contre un risque financier excessif. Toutefois, les prêteurs alternatifs ou privés qui ne sont pas soumis à la réglementation fédérale en matière d’assurance peuvent avoir leurs propres critères. Ils peuvent parfois approuver des prêts avec un apport faible ou nul, mais ceux-ci s’accompagnent généralement de taux d’intérêt plus élevés, de durées plus courtes et d’un risque plus important. Parmi les prêteurs privés, on peut citer Victoria Financial, Castleton Hypothèques ou Guardian Financing.
Conseil aux acheteurs
L'acompte est-il identique au dépôt de garantie ?
L'acompte et le dépôt ne sont pas la même chose, bien que les deux impliquent le versement d'une somme d'argent pour l'achat de votre logement.
L'acompte est un versement de bonne foi que vous effectuez lorsque votre promesse d'achat est acceptée. Il montre au vendeur que vous êtes sérieux et peut aider votre offre à se démarquer dans le cas d'offres multiples. L'acompte est généralement conservé en fiducie par le notaire jusqu'à la conclusion de la transaction. Le montant de l'acompte varie selon la transaction, mais les acheteurs versent généralement environ 10 000 $ en gage de bonne foi.
L'acompte, quant à lui, correspond au montant total de vos fonds propres qui s'ajoute au prix d'achat de la maison. Il est versé à la clôture et s'ajoute à votre prêt hypothécaire pour constituer le montant total dû.
Dans la plupart des cas, votre acompte est intégré à votre apport personnel une fois la vente finalisée. Par exemple, si vous prévoyez de verser un apport personnel de 40 000 $ et que vous avez déjà versé un acompte de 10 000 $, vous n'aurez plus qu'à fournir les 30 000 $ restants lors de la signature.
Comment calcule-t-on l'acompte ?
Votre apport personnel correspond à un pourcentage du prix d'achat de la maison, mais ce pourcentage n'est pas fixe sur l'ensemble du montant. En effet, l'apport personnel est calculé sur une base marginale, ce qui signifie que les différentes tranches du prix sont traitées différemment (un peu comme les tranches d'imposition).
Voici comment cela fonctionne au Canada :
- Vous payez 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat.
- Vous payez 10 % sur tout montant supérieur à 500 000 $, jusqu'à 999 999 $.
- Pour les maisons dont le prix est de 1 million de dollars ou plus, vous devez verser un acompte de 20 % sur le prix total.
La formule varie donc en fonction de la valeur du bien immobilier. Par exemple, si votre maison coûte 600 000 $ :
- 5 % des premiers 500 000 $ = 25 000 $
- 10 % des 100 000 $ restants = 10 000 $
- Acompte total = 35 000 $
En résumé, votre mise de fonds augmente progressivement à mesure que le prix de votre maison atteint des tranches supérieures. Le tableau ci-dessous montre comment la mise de fonds minimale est calculée pour les prix courants de l'immobilier au Canada.
Acompte minimum en fonction du prix de la maison (Canada)
| Prix de la maison | Calcul de l'acompte | Acompte total |
| 400 000 | 5 % de 400 000 $ | 20 000 |
| 600 000 | 5 % des premiers 500 000 $ = 25 000 $ + 10 % des 100 000 $ restants = 10 000 $ | 35 000 |
| 800 000 | 5 % des premiers 500 000 $ = 25 000 $ + 10 % des 300 000 $ restants = 30 000 $ | 55 000 |
| 1 000 000 | 20 % de 1 000 000 $ | 200 000 |
| 1 200 000 | 20 % de 1 200 000 $ | 240 000 $ |
Conseil aux acheteurs
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?
L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, et non l'acheteur. Concrètement, si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt hypothécaire, l'assureur remboursera le prêteur pour toute perte subie.
Par exemple, supposons que vous ne puissiez plus effectuer vos remboursements hypothécaires mensuels. Dans ce cas, la banque vous contactera pour discuter des paiements manqués et essayer de mettre en place un plan de remboursement ou un report temporaire des paiements. Si vous expliquez votre situation et que la banque donne son accord, vous conclurez un accord de remboursement qui vous permettra de rattraper votre retard au fil du temps.
Si vous ne respectez pas cet accord, la banque entamera la procédure judiciaire de saisie immobilière (ou de pouvoir de vente, selon votre province). Le bien immobilier sera alors repris par le prêteur et vendu afin de récupérer l’argent dû. Si le prix de vente ne couvre pas la totalité du solde de votre prêt hypothécaire, la compagnie d’assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) remboursera la perte à la banque.
Card Title
Puis-je acheter une maison sans apport personnel ?
Au Canada, la plupart des acheteurs ne peuvent pas acheter une maison sans apport personnel. Pour les prêteurs traditionnels (c'est-à-dire les banques classiques), les règles fédérales en matière d'hypothèque exigent un apport personnel minimum de 5 % pour les maisons d'une valeur maximale de 500 000 $, et des montants plus élevés pour les propriétés plus chères. Certains prêteurs privés peuvent proposer une hypothèque sans apport personnel, mais cela reste exceptionnel.
Cela dit, certains acheteurs parviennent à obtenir un prêt hypothécaire sans apport en empruntant la somme nécessaire. Cela peut se produire, par exemple, si l'argent provient d'une ligne de crédit, d'un prêt personnel ou d'un don d'un membre de la famille. Dans ces cas-là, la banque considère tout de même l'apport comme valide, mais vous devrez démontrer que vous êtes en mesure de gérer cette dette supplémentaire lorsqu'elle évaluera votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire.
Quelques programmes spéciaux offrent une aide à l'apport personnel à des groupes spécifiques, tels que les primo-accédants, les nouveaux arrivants ou les membres de certaines Premières Nations. Cependant, les véritables prêts hypothécaires sans apport personnel ne sont pas proposés par les grandes banques canadiennes.
Vaut-il mieux verser un acompte important ou modeste ?
Le choix entre un apport personnel important ou modeste dépend de votre situation financière et de la façon dont vous gérez votre argent.
Un apport personnel plus important réduit vos mensualités hypothécaires et le montant total des intérêts que vous paierez au fil du temps. Cependant, cela signifie également que vous disposerez de moins de liquidités en cas d'urgence, comme des réparations imprévues, une perte d'emploi ou des problèmes découverts après la signature, qui pourraient vous obliger à contracter de nouvelles dettes. Pour les personnes qui ont tendance à dépenser tout ce qu'elles gagnent et qui ont du mal à épargner, verser un apport plus important peut constituer une forme d'épargne forcée, contribuant ainsi à assurer une stabilité à long terme.
En revanche, un apport initial plus modeste vous permet de conserver davantage de liquidités. Cela peut vous offrir une certaine flexibilité et une réserve financière en cas d'imprévus. Le revers de la médaille est que cela implique également des mensualités plus élevées et éventuellement des frais d'assurance prêt hypothécaire si votre apport initial est inférieur à 20 %.
En résumé, le choix qui vous convient dépend de vos habitudes de dépenses, de votre discipline en matière d'épargne et du taux hypothécaire proposé par votre prêteur.
Conseil aux acheteurs
Comment épargner pour constituer un apport personnel ?
La plupart des gens commencent à épargner pour acheter une maison en plaçant leur argent sur un compte d'épargne classique — ce qui est une bonne chose, mais pas toujours la manière la plus judicieuse d'atteindre votre objectif. Avant de décider comment épargner pour un apport personnel, il est utile de comprendre les principales options qui s'offrent à vous.
Trois facteurs clés déterminent la meilleure stratégie pour votre situation :
- Où épargner : choisir le bon type de compte
- Quand envisager d'acheter : définir votre horizon temporel
- Quel niveau de risque êtes-vous prêt à prendre ?
Examinons chacune de ces options de plus près.
1. Où épargner : choisir le bon type de compte
Avant toute chose, vous devez choisir où votre argent sera conservé.
Vous pouvez utiliser un compte d'épargne classique, mais il existe également des comptes enregistrés conçus pour aider les primo-accédants à épargner plus rapidement et à réduire leurs impôts. Il s'agit notamment du Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (FHSA), du Régime d'accession à la propriété (RAP) par le biais de votre REER, ou d'un Compte d'épargne libre d'impôt (CELI). Chacun présente ses propres avantages et inconvénients, ainsi que des règles différentes en matière de cotisations, de retraits et d'avantages fiscaux.
2. Quand vous prévoyez d'acheter : définir votre horizon temporel
Vos choix d'investissement dépendent fortement de la date à laquelle vous aurez besoin de cet argent. En effet, plus votre horizon est court, moins vous avez de temps pour vous remettre des fluctuations du marché et plus il devient important de protéger votre épargne.
Dans l'immobilier, la plupart des gens envisagent l'épargne pour un apport personnel selon trois horizons temporels :
- 1 à 2 ans
- 3 à 5 ans
- 5 ans et plus
Si vous prévoyez d'acheter dans 1 à 2 ans, la sécurité est primordiale. Dans ce cas, vous devriez placer votre argent dans des placements à faible risque, comme un compte d'épargne à taux élevé ou un CPG (certificat de placement garanti), qui est un dépôt à terme fixe proposé par les banques et offrant un taux d'intérêt garanti. Cela signifie que votre argent ne peut pas perdre de valeur, mais qu'il est bloqué pendant une période déterminée (par exemple, 6 mois ou 1 an).
Sinon, si vous prévoyez d'acheter dans 3 à 5 ans, vous pouvez prendre un risque modéré avec des ETF équilibrés ou des fonds communs de placement. Il s'agit de fonds d'investissement qui répartissent votre argent entre des actions et des obligations, vous aidant ainsi à obtenir de meilleurs rendements sans prendre trop de risques. Vous pouvez les acheter par l'intermédiaire de votre banque, d'une application d'investissement ou d'un conseiller financier. Si vous optez pour cette solution, vous devez vous attendre à des fluctuations à court terme, mais sur plusieurs années, votre argent fructifiera généralement plus rapidement que sur un compte d'épargne.
Si vous disposez d'un horizon de plus de 5 ans, vous pouvez envisager des placements de croissance tels que les fonds indiciels, qui suivent l'évolution du marché boursier et offrent généralement des rendements à long terme plus élevés. Ces options font partie des placements les plus risqués (à l'exception de la sélection d'actions individuelles, des cryptomonnaies, des options, des penny stocks, etc.) et peuvent connaître des fluctuations importantes à court terme.
Card Title
3. Quel niveau de risque êtes-vous prêt à assumer ?
Tout investissement comporte un certain niveau de risque, même les plus « sûrs ». Posez-vous la question suivante : est-ce que je perdrais le sommeil si mes économies baissaient de 10 % le mois prochain ? Si la réponse est oui, privilégiez les options sûres à rendement fixe. Si vous pouvez tolérer des fluctuations à court terme en échange de rendements potentiels plus élevés, vous pourriez vous tourner vers des ETF ou des fonds communs de placement à faibles frais.
Programmes d'aide à l'achat d'un logement
Épargner pour constituer un apport personnel est extrêmement difficile, d'autant plus que les prix de l'immobilier augmentent plus rapidement que les revenus de la plupart des gens. Cela signifie que pour de nombreux primo-accédants, même épargner un apport modeste pour l'achat d'une maison peut nécessiter des années d'efforts disciplinés.
Pour vous aider à relever ce défi, le gouvernement du Canada propose plusieurs programmes conçus pour faciliter l'épargne en vue de l'achat de votre première maison. Ces programmes sont appelés « programmes d'aide à l'achat d'une maison ». Ils peuvent vous aider à épargner plus rapidement, à payer moins d'impôts et à profiter d'incitations financières à long terme pendant que vous vous préparez à acheter votre première propriété.
Les trois principaux programmes à connaître sont les suivants :
- Le Régime d'accession à la propriété (RAP)
- Le Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM)
- Fonds offerts par la famille (programme non officiel)
1. Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le Régime d'accession à la propriété permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 60 000 $ de leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une maison admissible.
Cette mesure est avantageuse, car les cotisations au REER sont déductibles d’impôt, ce qui signifie que vous pouvez réduire votre revenu imposable tout en épargnant pour votre mise de fonds. Vous pouvez ensuite retirer ces fonds en franchise d’impôt dans le cadre du RAA pour acheter votre maison. De plus, si deux acheteurs d’une première maison achètent ensemble, chacun peut retirer ce montant, ce qui vous donne potentiellement jusqu’à 120 000 $ de revenu en franchise d’impôt pour votre mise de fonds.
Il est important de retenir que, même si vous n'avez pas à payer d'impôt immédiatement sur l'argent que vous retirez de votre REER dans le cadre du RAP, vous devez rembourser l'impôt sur cette somme au cours des 15 années suivantes, sinon la partie non remboursée sera imposée comme un revenu.
2. Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM)
Le Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM) est un programme plus récent qui a été lancé en 2023.
Tous les versements effectués sur le FHSA sont déductibles d'impôt, ce qui signifie que vous ne paierez aucun impôt sur l'argent que vous versez sur votre FHSA. De plus, les gains ou les retraits utilisés pour acheter votre première maison sont entièrement exonérés d'impôt. L'inconvénient est que vous ne pouvez cotiser que jusqu'à 8 000 $ par an, avec une limite à vie de 40 000 $.
Cela dit, le FHSA est largement supérieur au HBP pour plusieurs raisons et il est fortement recommandé à toute personne épargnant pour l'acompte de sa première maison d'utiliser ce compte. Vous pouvez ouvrir ce compte auprès de votre banque.
Pour une explication détaillée du fonctionnement du FHSA, ainsi que de ses avantages et inconvénients, vous pouvez consulter notre guide détaillé, « Acheteurs d'une première maison : les avantages et les inconvénients du FHSA ».
3. Fonds provenant d'un don
Bien qu'il ne s'agisse pas d'un programme gouvernemental officiel, les apports personnels offerts en cadeau constituent une autre forme courante d'aide à l'achat d'une maison. De nombreux primo-accédants reçoivent tout ou partie de leur apport personnel sous forme de don de la part de membres de leur famille, souvent leurs parents ou leurs grands-parents.
Les prêteurs l'autorisent à condition que l'argent soit accompagné d'une lettre de don confirmant qu'il n'a pas à être remboursé. Cette lettre est importante car elle prouve que l'argent est un véritable don, et non un prêt, ce qui signifie qu'il ne sera pas considéré comme une dette lors de l'évaluation de votre admissibilité à un prêt hypothécaire. Une lettre de don permet également de confirmer que les fonds sont légitimes et ne constituent pas un revenu imposable, puisque l'Agence du revenu du Canada (ARC) n'impose pas les dons authentiques entre membres de la famille.
En résumé, la lettre de don vous protège, vous et votre prêteur, en prouvant que les fonds sont légitimes, non remboursables et non imposables, de sorte qu'ils peuvent être pris en compte sans risque dans votre apport personnel.
Conseil aux acheteurs
Conclusion : quel est le montant de l'apport personnel pour l'achat d'une maison ?
Au Canada, le montant de votre mise de fonds dépend de trois facteurs principaux : le prix de la maison que vous souhaitez acheter, le type de prêteur que vous choisissez et votre situation financière personnelle.
Pour la plupart des acheteurs, le minimum est de 5 % du prix d'achat pour les maisons de moins de 500 000 $, pouvant aller jusqu'à 10 % ou 20 % pour les propriétés plus chères. Cependant, le montant de votre mise de fonds dépend de vos objectifs.
Un apport personnel plus important réduit vos mensualités et le montant total des intérêts, tandis qu'un apport plus modeste vous permet de conserver davantage d'économies pour faire face aux urgences ou financer des travaux de rénovation.
En fin de compte, la meilleure approche consiste à planifier tôt, à utiliser les programmes d'aide à l'achat d'une maison disponibles (comme le FHSA ou le HBP) et à consulter un conseiller financier ou un courtier hypothécaire qui pourra vous aider à trouver le juste équilibre entre accessibilité financière, flexibilité et sécurité financière à long terme.
Besoin d'aide pour acheter une maison ?
Les règles relatives aux aides gouvernementales peuvent prêter à confusion, et de nombreux acheteurs passent à côté de ces aides simplement parce qu'ils ignorent leur existence.
Notre équipe peut vous mettre en relation avec un courtier immobilier local agréé qui vous aidera à réussir votre projet et à ne pas passer à côté d'aides financières.
Discutez avec un agent dès aujourd'hui : c'est gratuit, et il vous aidera à comprendre vos options et vous mettra en relation avec des courtiers en crédit immobilier de confiance si cela vous convient.
