Au Québec, il existe deux types de copropriétés : les copropriétés divisées et les copropriétés indivises.
Dans cet article, nous abordons :
- Qu'est-ce qu'une copropriété divise ?
- Qu'est-ce qu'une copropriété indivise ?
- Les différences entre la copropriété divise et la copropriété indivise en bref
- Examen détaillé des copropriétés divisées et indivises
- Les avantages et les inconvénients des copropriétés divisées et indivises
- Qu'est-ce qui est préférable : une copropriété divisée ou indivise ?
Pour commencer, qu'est-ce qu'une copropriété divisée ?
Qu'est-ce qu'une copropriété divisée ?
Dans une copropriété divise (ou copropriété divise), chaque propriétaire détient en pleine propriété son logement individuel tout en partageant la propriété des parties communes de l'immeuble, notamment le hall d'entrée, le toit et les aires de stationnement. Il s'agit du type de copropriété le plus courant au Québec.
Le graphique ci-dessous vous donne une illustration visuelle de ce à quoi ressemble une copropriété divise.
Un condo divisé s'apparente à la propriété individuelle en ce sens que chaque unité :
- Possède son propre numéro cadastral (ou numéro de lot)
- Paie ses propres taxes foncières (taxes municipales et scolaires)
- Peut s'adresser à n'importe quel prêteur pour obtenir une préautorisation hypothécaire
Qu'est-ce qu'une copropriété indivise ?
La copropriété indivise s'apparente à une société en ce sens que les propriétaires de la copropriété indivise détiennent une part de l'immeuble. Par exemple, vous pourriez acquérir 3 % de la propriété de l'immeuble. Dans ce cas, vous seriez responsable de 3 % de l'immeuble. Par exemple, vous êtes responsable de 3 % du compte fiscal de l'ensemble de l'immeuble. Ce type de copropriété s'apparente davantage à un partenariat avec les autres propriétaires.
Les différences entre la copropriété divise et la copropriété indivise en un coup d'œil
Le tableau ci-dessous présente les principales différences entre les copropriétés divisées et indivises.
| Copropriété divise | Copropriété indivise | |
| Idéal pour | Les acheteurs à la recherche d'indépendance et de flexibilité en matière de revente | Les familles, les amis ou les investisseurs qui achètent ensemble pour partager les coûts |
| Le type de copropriété s'apparente à | La possession d'un appartement individuel dans un immeuble géré | Partager la propriété d'un bien immobilier entier avec des accords d'usage privé |
| Montant de l'acompte (minimum) | ~5 % | ~20–30 % (généralement 20 % pour une résidence principale, 30 % pour un bien destiné à la location) |
| Banques qui financent | La plupart des grandes banques et des prêteurs | Seulement deux : Desjardins et la Banque Nationale |
| Documents clés | Déclaration de copropriété (définit les règles, les parts et l'entretien de la copropriété) | Convention d'indivision (définit les droits, les parts et l'usage) |
| Numéros cadastraux des unités | Oui – chaque unité dispose de son propre titre | Non – un seul titre pour l'ensemble de la propriété |
| Gestion | Gérée par un syndicat de copropriété | Gérée collectivement par les copropriétaires |
| Fonds de réserve | Fonds de réserve obligatoire (pour les réparations majeures) | Aucune obligation formelle, dépend des économies des copropriétaires |
| Fonds d'assurance | Immeuble assuré par un syndicat ; les propriétaires assurent leur propre logement | Assurance collective souscrite par les copropriétaires |
| Frais des propriétaires | Chaque propriétaire paie ses propres dépenses et impôts | Compte collectif pour les factures communes et l'hypothèque |
| Possibilité de vendre | Facile : vous pouvez vendre ou hypothéquer votre logement de manière indépendante | Plus difficile : les autres copropriétaires ont souvent un droit de préemption |
| Options de location | Généralement autorisé, sous réserve du règlement de copropriété | Généralement autorisée, mais doit respecter le contrat de copropriété |
| Possibilité de rénover | Vous pouvez rénover votre logement librement (dans le respect du règlement de copropriété) | Seuls les travaux intérieurs mineurs sont autorisés ; les modifications importantes nécessitent l'accord des copropriétaires |
| Saisie du logement | Oui – le prêteur peut reprendre possession de votre logement spécifique | Non – car l'ensemble de la propriété est en copropriété |
| Frais de copropriété | Frais de copropriété mensuels normalement versés au syndicat | Généralement plus élevés ou plus irréguliers – cela dépend des accords |
Examen détaillé des copropriétés divisées et indivises
Nous pouvons regrouper les différences entre les copropriétés divisées et indivises en sept catégories. Il s'agit des suivantes :
- Finances du propriétaire
- Contrats
- Gestion des bâtiments
- Finances immobilières
- Location d'appartements en copropriété divisée ou indivise
- Saisie
Examinons maintenant les différences entre ces types de copropriétés.
Financement par le propriétaire
L'une des principales différences entre les copropriétés divisées et non divisées réside dans le montant de l'acompte nécessaire à l'achat. Vous pouvez acheter un condo divisé avec un acompte de seulement 5 %, alors que pour acheter un condo indivis, vous devrez souvent verser un acompte minimum de 20 %. De plus, alors que presque toutes les banques vous accorderont un prêt hypothécaire pour un condo divisé, seules deux banques au Québec financent les condos indivis : Desjardins et la Banque Nationale.
Dans le cas spécifique des copropriétés indivises, Desjardins ou la Banque Nationale détient un prêt hypothécaire unique sur l'ensemble de l'immeuble. Les acheteurs doivent alors contracter leur prêt hypothécaire individuel auprès de la même banque, pour leur part de propriété dans l'immeuble. Cela signifie que les banques détiendront un contrat hypothécaire principal avec tous les propriétaires individuels de l'immeuble.
Comme tous les copropriétaires partagent un seul prêt hypothécaire, le défaut de paiement d’un copropriétaire signifie que les autres pourraient devoir prendre en charge les mensualités de cette personne. Cela peut être difficile à faire respecter par la banque, ce qui rend l’ensemble du prêt plus risqué ; la banque ajoute donc des restrictions supplémentaires pour se protéger. Par exemple, le contrat hypothécaire n’autorisera pas un propriétaire à refinancer ou à vendre librement sa part, puisque l’ensemble du bien immobilier sert de garantie à la banque.
Contrats
Il existe des différences majeures entre les documents qui régissent l'organisation et la prise de décision dans le cadre d'une copropriété divise et d'une copropriété indivise, ainsi que les droits des propriétaires concernant des actions telles que la location ou la rénovation de leur appartement individuel. Le tableau ci-dessous présente les principaux contrats que vous devez comprendre lorsque vous achetez un appartement en copropriété divise ou indivise.
| Type de contrat | Copropriété divisée | Copropriété indivise |
| Principal document constitutif | Déclaration de copropriété – Définit chaque unité privée, les parties communes et les parts de propriété. | Convention d'indivision – Définit la part de chaque copropriétaire, ses droits, les parties à usage exclusif et les règles de partage des charges. |
| Règles de vie quotidienne | Règlement intérieur – Couvre les règles de l'immeuble (bruit, animaux domestiques, rénovations, etc.). | Souvent inclus dans le contrat de copropriété lui-même ; définit des règles similaires en matière de mode de vie et d'utilisation. |
| Contrat d'achat | Promesse d'achat – Adaptée à la copropriété indivise. | Promesse d'achat – Adaptée à la copropriété indivise. |
| Documents financiers / de gestion | Procès-verbaux et états financiers du syndicat – Présentent les finances de l'immeuble, le fonds de réserve et les réparations majeures. | Contrat de prêt de copropriété – Contrat hypothécaire partagé avec la banque pour l'ensemble du bien immobilier. |
| Documents justificatifs facultatifs | Relevés d'assurance et du fonds de réserve – Permettent de vérifier la couverture et l'état de l'immeuble. | Contrat d'occupation – Peut préciser quel copropriétaire occupe quel logement, si cela n'est pas détaillé dans le contrat de copropriété. |
Gestion de l'immeuble
Posséder une copropriété divisée revient à posséder un logement individuel dans un immeuble. Vous payez vos propres taxes foncières et entretenez l'intérieur de votre logement, tandis qu'un syndicat de copropriété (ou association de copropriétaires) gère l'immeuble. Les copropriétaires élisent un conseil d'administration, généralement composé de bénévoles issus de leurs rangs, pour diriger le syndicat. Le conseil nomme généralement une société de gestion immobilière pour s'occuper des opérations quotidiennes, mais celle-ci ne dispose généralement ni de siège au conseil ni de droits de vote.
Les propriétaires individuels paient une cotisation mensuelle pour couvrir les dépenses communes, notamment la gestion de l'immeuble, l'assurance, l'entretien des parties communes, le déneigement et les contributions au fonds de réserve destiné aux réparations futures.
En revanche, une copropriété indivise s'apparente davantage à une société de personnes où chaque « associé » détient une part de l'ensemble du bien plutôt qu'un logement distinct. Les copropriétaires signent un contrat d'indivision qui définit qui occupe chaque appartement, comment ils partagent les dépenses et comment ils prennent les décisions importantes.
Dans une copropriété indivise, il n’y a pas de syndicat de copropriété. Ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui s’occupent de tout, de l’entretien et de l’assurance à l’approbation des rénovations et à la collecte des contributions pour les frais communs. Comme pour les copropriétés divisées, les copropriétaires désignent généralement un gestionnaire immobilier, qui leur soumettra les décisions clés concernant l’entretien de l’immeuble. Cependant, contrairement à une copropriété divisée, les copropriétaires votent pour désigner cette société plutôt que de laisser la décision à un petit groupe d’administrateurs.
Finances de l'immeuble
Les copropriétés divisées et indivises gèrent les finances de l'immeuble de manière très différente.
Dans une copropriété divise, l’immeuble fonctionne comme une petite organisation dotée de sa propre structure juridique et de ses propres finances. Le syndicat de copropriété, dirigé par un conseil d’administration, gère les opérations quotidiennes. Les copropriétaires versent leurs charges de copropriété sur le compte bancaire du syndicat, que celui-ci utilise pour couvrir les dépenses d'exploitation (nettoyage, électricité, déneigement, etc.), les assurances, les services professionnels et un fonds de réserve obligatoire. Le syndicat doit tenir des états financiers détaillés et les communiquer aux propriétaires chaque année.
En revanche, les copropriétés indivises n'ont ni syndicat ni conseil d'administration, et aucune entité juridique ne gère les fonds. Ce sont les copropriétaires qui s'occupent de tout conjointement en vertu du contrat d'indivision. Chaque copropriétaire verse sa part des dépenses communes (assurance, taxes, entretien) sur un compte commun géré par un représentant désigné. Les copropriétaires votent sur les dépenses importantes (qui nécessitent généralement une décision à la majorité ou à l'unanimité). Le bien immobilier reçoit une seule facture de taxe d'habitation, que les copropriétaires se partagent en fonction de leurs parts.
Location de copropriétés divisées ou indivises
Dans une copropriété indivise, la banque n'autorise pas les propriétaires à louer leurs unités. En effet, la location comporte généralement des risques supplémentaires. Par exemple, les locataires peuvent cesser de payer leur loyer, ne pas prendre soin de l'immeuble autant que les propriétaires et créer des conflits entre propriétaires et locataires, autant de facteurs susceptibles d'affecter l'investissement de la banque. Si un copropriétaire souhaite louer une partie de son logement, il devra obtenir l'accord écrit des autres copropriétaires et de la banque (ce qui est rare).
En revanche, dans les copropriétés divisées, chaque copropriétaire peut généralement louer son logement, à moins que la déclaration de copropriété ou le règlement de copropriété ne l'interdise (par exemple, en imposant une durée minimale de location ou en interdisant les locations de courte durée comme Airbnb). Le conseil d'administration veille au respect de ces règles, il ne les invente pas, mais il peut les interpréter et les appliquer, par exemple en approuvant ou en rejetant les demandes de locataires.
Remarque
Rénovation des appartements en copropriété divise et indivise
En matière de rénovation, les copropriétés divisées et non divisées fonctionnent de manière très différente.
Dans une copropriété divisée, les propriétaires disposent d’une bien plus grande liberté pour rénover l’intérieur de leur logement. Par exemple, ils peuvent généralement effectuer des modifications esthétiques ou d’aménagement, telles que la peinture, le revêtement de sol ou même la rénovation de leur cuisine, salle de bains, chambre à coucher, etc., sans avoir à demander d’autorisation. Toutefois, le conseil d’administration de la copropriété doit approuver tout travail affectant la structure du bâtiment, la plomberie, les installations électriques ou les parties communes (comme les balcons ou les murs extérieurs). Les copropriétaires doivent également respecter le règlement de copropriété lors de la réalisation des travaux.
Dans une copropriété indivise, les règles sont plus strictes. En effet, les modifications apportées à un logement peuvent avoir une incidence sur la valeur globale de l’immeuble et sur la part de chaque copropriétaire. Les copropriétaires doivent donc respecter le contrat d’indivision, qui prévoit que la plupart des rénovations nécessitent le consentement de tous les copropriétaires ou, dans certains cas, de la banque. Par conséquent, les rénovations peuvent être plus longues et nécessiter davantage de coordination.
Reprise de possession du logement
Dans une copropriété divisée, chaque appartement dispose de son propre prêt hypothécaire et de son propre titre de propriété. Cela signifie que si un propriétaire cesse d'effectuer ses paiements, la banque peut saisir cet appartement. Dans ce cas, le prêteur fera valoir son hypothèque et deviendra propriétaire de l'appartement. Il vendra ensuite l'appartement pour récupérer la dette. Ce changement n'affecte pas directement les autres copropriétaires de l'immeuble.
Dans le cas d'une copropriété indivise, la situation est beaucoup plus compliquée. Si un copropriétaire est en défaut de paiement, le prêteur peut revendiquer l'ensemble du bien, et pas seulement la part de ce copropriétaire. Cependant, dans la pratique, le prêteur collabore généralement avec les autres copropriétaires pour couvrir les paiements manqués ou racheter la part du propriétaire défaillant. Si cela échoue, la banque peut saisir et vendre l'ensemble de l'immeuble, même si les autres ont payé leur part.
Avantages et inconvénients de la copropriété divise par rapport à la copropriété indivise
Dans cette section, nous abordons les avantages et les inconvénients de la copropriété divise par rapport à la copropriété indivise.
Avantages et inconvénients de la copropriété divise
Les copropriétés divisées offrent l'indépendance et la flexibilité d'une véritable propriété, associées à la commodité d'une gestion commune de l'immeuble.
Les propriétaires ont la pleine propriété de leur logement. Cela signifie qu'ils peuvent vendre ou louer leur logement et qu'ils disposent d'une plus grande liberté pour rénover et personnaliser l'intérieur de leur logement. Le financement est simple et les associations de copropriétaires s'occupent de la plupart des travaux d'entretien et des assurances de l'immeuble. Cela en fait une option sans souci pour les professionnels très occupés ou les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer. En contrepartie, les propriétaires de copropriétés divisées paient des charges mensuelles et doivent respecter le règlement de copropriété de l'immeuble, ce qui peut limiter certaines choses comme les locations de courte durée, les rénovations intérieures importantes ou les modifications extérieures.
Avantages et inconvénients d'une copropriété indivise
Les copropriétés indivises s'apparentent davantage à des partenariats qu'à une propriété individuelle.
Tous les propriétaires partagent la propriété de l'ensemble du bien avec les autres copropriétaires, chacun disposant d'un droit exclusif d'occuper un logement spécifique. Ces biens sont généralement plus abordables à l'achat, mais nécessitent un apport personnel plus important et sont soumis à des restrictions plus strictes en matière de financement, de location et de rénovation. Comme les copropriétaires ne disposent pas d'un syndicat de copropriété, ils prennent toutes les décisions collectivement. Cela signifie qu'une coopération étroite entre les copropriétaires est essentielle. Ce modèle peut bien fonctionner pour les familles, les amis proches ou les copropriétaires de longue date qui privilégient le partage des responsabilités et des coûts d'entrée réduits plutôt que la possibilité de louer, vendre ou modifier leur logement de manière indépendante.
Remarques finales
La différence entre la copropriété divise et la copropriété indivise réside dans le contrôle et la responsabilité : dans les copropriétés divisées, chaque propriétaire contrôle entièrement son logement et paie ses propres charges, tandis que dans la copropriété indivise, les propriétaires se partagent l'ensemble du bien, l'hypothèque et toutes les décisions.
Ainsi, le choix entre une copropriété divise et une copropriété indivise dépend vraiment de vos objectifs, de votre situation financière et de votre mode de vie.
Si vous recherchez l'indépendance, un financement facile et un potentiel de revente ou de location à long terme, un appartement en copropriété divise est généralement le choix le plus judicieux. Vous aurez davantage de contrôle sur votre logement, des relations plus simples avec les prêteurs et des règles plus claires grâce à la déclaration de copropriété.
En revanche, si vous recherchez un moyen plus abordable d'accéder au marché, peut-être avec des membres de votre famille ou des amis proches, un appartement en copropriété indivise peut être intéressant. Le prix d'achat plus bas peut faciliter l'accès à la propriété, mais cela s'accompagne de compromis : des acomptes plus élevés, moins d'options de financement et la nécessité d'une collaboration étroite entre les copropriétaires.
