Déclaration de copropriété – Tout ce qu'il faut savoir (2025)

La déclaration de copropriété est l’un des documents les plus importants dont ont besoin les acheteurs et les vendeurs lors de l’achat ou de la vente d’une copropriété divise. Elle constitue le pilier de la législation québécoise en matière de copropriété.

Dans cet article, nous allons aborder :

• Qu’est-ce que la déclaration de copropriété ?
• Comment la déclaration de copropriété est-elle établie ?
• Que contient la déclaration de copropriété ?
• Comment modifier la déclaration de copropriété
• Comment réviser la déclaration de copropriété

Qu’est-ce que la déclaration de copropriété ?

La déclaration de copropriété est un document juridique qui définit l’organisation et la gestion d’une copropriété divise (immeuble en copropriété). Elle énonce les droits et les responsabilités de chaque copropriétaire, distingue les parties privées des parties communes et établit les règles de vie et d’entretien de l’immeuble.

Les acheteurs devraient demander à consulter la déclaration de copropriété avant d’acheter le bien immobilier. De plus, les acheteurs peuvent subordonner leur promesse d’achat à un examen satisfaisant de la déclaration de copropriété, y compris de ses règlements et de ses états financiers.

Comment la déclaration de copropriété est-elle établie ?

Lorsqu’un immeuble est construit, le promoteur qui a construit l’ensemble de l’immeuble en est généralement le propriétaire exclusif. Avant de vendre les appartements individuels, le promoteur signe la déclaration de copropriété en tant que propriétaire unique. Cela permet de diviser légalement le bien en parties privées et communes. Une fois cette étape franchie, l’immeuble devient officiellement une copropriété divisée (condominium), et le promoteur peut commencer à vendre les appartements individuels.

Une déclaration de copropriété est requise par la loi pour créer une copropriété divisée. Sans elle, le bien reste indivis, ce qui signifie qu’il n’y a qu’un seul lot légal et une propriété partagée (pas de titres de propriété distincts pour chaque unité). Cela signifie que si un promoteur souhaite vendre des appartements individuels, la déclaration de copropriété doit exister.

Une fois la déclaration de copropriété établie, le document doit être publié au Registre foncier du Québec. Cette publication lui confère un caractère juridiquement contraignant et exécutoire à l’égard de tous les propriétaires actuels et futurs. Le jour où la déclaration de copropriété est enregistrée, le syndicat de copropriété est automatiquement constitué. Dans la législation québécoise sur la copropriété, l’ensemble de ce processus est communément appelé « enregistrement de copropriété ».

Que contient la déclaration de copropriété ?

Au Québec, la déclaration de copropriété est rédigée par un notaire, car elle est considérée comme un acte authentique en vertu du Code civil du Québec.

Avant 1994, le Québec disposait d’une version antérieure du droit immobilier, et de nombreuses déclarations de copropriété avaient été rédigées en vertu de cet ancien code. Lorsque le nouveau Code civil du Québec est entré en vigueur en 1994, la loi a modifié la manière dont ces déclarations devaient être structurées. 

Les nouvelles règles (article 54) ont divisé la déclaration en trois parties distinctes : 

1. L’acte constitutif de la copropriété (détails juridiques et relatifs à la propriété)
2. Le règlement intérieur de l’immeuble (règles de vie et de gestion de la copropriété) 
3. Le plan de répartition des parties communes (plans indiquant les parties privées et les parties communes)

Le contenu de chacune de ces parties est défini aux articles 1053, 1054 et 1055 du Code civil du Québec. Pour modifier la déclaration de copropriété, les copropriétaires doivent se conformer à l’article 1097 du Code civil du Québec. Nous verrons comment procéder plus loin dans cet article.

Partie 1 : L’acte constitutif de copropriété

L’acte constitutif, qui constitue la première partie de la déclaration de copropriété, crée formellement une copropriété divise (condominium). Il définit l’identité de l’immeuble et son mode d’organisation. Plus précisément, cette section précise :

• Le nom et le siège social du syndicat.
• La destination et les usages autorisés de l’immeuble (par exemple, résidentiel, commercial ou mixte). C’est ce qu’on appelle la « destination » de l’immeuble.
• Quelles parties du complexe de copropriété sont privées et lesquelles sont communes, et quelle est la destination des parties privées et communes.
• Le pourcentage de propriété (également appelé « valeur relative ») de chaque unité, ainsi que sa part des charges communes et ses droits de vote.
• Les obligations du conseil d’administration et de chacun des copropriétaires. Cela inclut les règles spéciales ou les sanctions éventuelles et définit les termes importants utilisés pour la gestion de la propriété, tels que « perte substantielle ».

Partie 2 : Le règlement intérieur de l’immeuble

La deuxième partie de la déclaration de copropriété énonce les règles pratiques (le règlement intérieur) qui régissent la vie quotidienne dans une copropriété. Le règlement intérieur fait office de code de conduite que tous les copropriétaires et résidents doivent respecter. Ces règles comprennent :

• Les modalités de convocation et de déroulement des réunions du conseil d’administration et des assemblées des copropriétaires. À savoir qui peut convoquer une réunion, comment les autres seront informés de la réunion, le nombre de personnes requises pour que la réunion soit valide et les dispositions régissant la tenue des réunions.
• Description de la manière dont l’immeuble est géré et de la manière dont chacun doit se comporter et entretenir son bien.
• Elles régissent l’utilisation et l’entretien des parties communes et privées, en précisant par exemple quels travaux ou modifications sont autorisés, ainsi que les règles concernant les animaux de compagnie, les locations, le bruit, le stationnement et l’accès aux installations communes.
• Enfin, elles expliquent comment les charges communes (frais de copropriété) et les contributions au fonds de réserve sont calculées, perçues et gérées, garantissant ainsi l’équité et une bonne gestion financière au sein de la copropriété.

Il est important de savoir que certaines de ces règles peuvent être ajoutées au fil du temps sans nécessiter de modification formelle de la déclaration de copropriété. Par exemple, les règles relatives à des questions quotidiennes telles que le bruit, les animaux de compagnie, le stationnement, etc. Dans ce cas, les copropriétaires ajouteront des documents à la déclaration de copropriété.

Les nouveaux acquéreurs doivent donc demander non seulement la déclaration de copropriété, mais aussi tout nouveau document décrivant les nouvelles règles qui ont été votées ou modifiées depuis la création de la déclaration de copropriété initiale.

Partie 3 : La description des parts

La troisième partie de la déclaration de copropriété remplit deux fonctions : 

1. Elle identifie chaque unité et chaque espace commun au sein de la copropriété par leur numéro cadastral. 
2. Elle énumère tous les droits légaux qui affectent le bien immobilier.

Désignation cadastrale des parties privées et communes

Chaque unité privée (comme votre condo) et chaque partie commune (comme les couloirs, les ascenseurs ou le toit) doit avoir une désignation cadastrale officielle — un lot numéroté inscrit au Registre foncier du Québec. Cela garantit que la propriété de chaque partie est juridiquement valide et clairement enregistrée.

Droits réels attachés à la propriété

Cette section énumère également tous les droits légaux liés à l’immeuble. Il s’agit des droits légaux qui limitent ou favorisent l’immeuble. Par exemple, un droit de passage (servitude) peut permettre à un voisin de traverser une partie du terrain, ce qui « grève » l’immeuble, tandis qu’une servitude en faveur peut donner au bâtiment accès à un chemin ou à une allée commune. 

Ces droits sont considérés comme faisant partie intégrante du bien immobilier et lui restent attachés même en cas de changement de propriétaire. Toutefois, les hypothèques ne sont pas incluses ici, car il s’agit d’obligations financières plutôt que de droits permanents affectant le bien immobilier.

Il est important de noter que les droits liés aux hypothèques ou à d’autres titres liés au financement ne sont pas inclus ici. En effet, il s’agit d’obligations financières plutôt que de droits permanents affectant le bien immobilier.

Comment modifier la déclaration de copropriété

La modification d’une déclaration de copropriété doit respecter des règles strictes en vertu de l’article 1097 du Code civil du Québec. Selon cet article, tout copropriétaire ou membre du conseil d’administration peut proposer une modification, mais celle-ci doit être approuvée lors d’une assemblée des copropriétaires, puis authentifiée par un notaire et publiée au Registre foncier du Québec pour devenir officielle.

L’article 1097 définit les seuils de vote requis pour modifier chaque section de la déclaration de copropriété. Ceux-ci sont énumérés ci-dessous.

• Modifications du règlement (partie 2) : majorité simple (50 % + 1) des voix.
• Modifications de l’acte constitutif ou de la description (Parties 1 et 3) : majorité qualifiée (75 %) de l’ensemble des voix.
• Changement de destination de l’immeuble (par exemple, de résidentiel à usage mixte) : consentement unanime.

Vérifiez toujours les modifications publiées avant d’acheter, car ces mises à jour peuvent avoir une incidence sur ce qui est autorisé dans l’immeuble et sur la façon dont il est géré.

Conclusion : comment examiner le règlement de copropriété

Avant d’acheter un appartement en copropriété, les acheteurs doivent examiner attentivement la déclaration de copropriété avec leur agent immobilier ou leur notaire. Il s’agit de l’un des documents les plus importants que vous rencontrerez au cours du processus d’achat, car il définit précisément comment le bien peut être utilisé et quelles règles s’appliquent.

Assurez-vous que ce que vous prévoyez de faire avec votre logement est bien autorisé, par exemple :

• Les animaux de compagnie sont-ils autorisés ?
• Pouvez-vous louer le logement pendant votre absence ?
• Les barbecues sont-ils autorisés sur les balcons ?
• Peut-on effectuer des travaux de rénovation ou installer la climatisation ?

Au-delà du règlement lui-même, il est également essentiel d’examiner d’autres documents clés avec votre courtier, tels que les états financiers de la copropriété, l’étude sur le fonds de réserve, les procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétaires, etc.

Ces documents permettent de déterminer si l’immeuble est bien géré, financièrement solide et exempt de conflits majeurs ou de dépenses à venir. En bref, ne précipitez pas cette étape. Comprendre la déclaration de copropriété et la manière dont elle s’inscrit dans la structure financière et de gouvernance plus large de l’immeuble vous aidera à éviter les surprises ultérieures et à vous assurer que votre nouvelle copropriété correspond véritablement à votre style de vie et à vos projets.

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