Selon une étude menée par la Real-Estate Staging Association, les maisons mises en valeur par un home staging restent 73 % moins longtemps sur le marché que celles qui ne le sont pas. Dans une autre étude complémentaire, les données de la National Association of Realtors montrent que les maisons mises en valeur par un home staging peuvent voir la valeur de leur offre de vente augmenter de plus de 5 %.
Ces chiffres indiquent que le home staging est bien plus qu'un simple mot à la mode. En réalité, c'est l'un des moyens les plus simples et les moins coûteux dont disposent les vendeurs pour augmenter le prix de vente de leur maison. Dans cet article, nous aborderons :
- Qu'est-ce que le home staging ?
- La différence entre le home staging virtuel, physique et l'absence de home staging
- Quel est le coût du home staging ?
- 5 conseils d'experts pour mettre en valeur votre maison
- Foire aux questions
- Remarques finales
Qu'est-ce que le home staging ?
Le home staging est une stratégie de marketing immobilier qui met en valeur les meilleurs atouts d'une maison afin d'attirer les acheteurs et d'augmenter sa valeur de vente. Il consiste à agencer le mobilier, à décorer et à mettre en place des éléments visuels afin que les acheteurs puissent s'imaginer vivre dans votre propriété.
Étant donné que la première interaction de la plupart des acheteurs avec votre bien se fera en ligne, le home staging doit se concentrer sur la création d'espaces qui semblent attrayants sur les photos et les vidéos. Cela signifie que bon nombre des techniques utilisées, telles que l'éclairage, la disposition du mobilier, etc., sont choisies intentionnellement pour créer un fort impact visuel auprès des acheteurs en ligne qui consultent les annonces.
La différence entre la mise en valeur virtuelle, la mise en valeur physique et l'absence de mise en valeur
En matière de home staging, trois options s'offrent généralement à vous :
Chaque option présente des avantages et des inconvénients. Examinons-les de plus près.
Staging physique
La mise en scène physique est la méthode traditionnelle choisie par de nombreux vendeurs. Elle consiste à apporter du mobilier, des éléments de décoration et des accessoires dans votre logement. Des professionnels de la mise en scène disposeront ce mobilier (parfois parmi vos propres meubles) de manière à ce que les acheteurs puissent se faire une idée de l'utilisation possible de l'espace. Tout le mobilier utilisé pour la mise en scène sera loué pour la durée de la mise en vente de votre logement.
La mise en scène physique était la méthode traditionnelle choisie par de nombreux vendeurs jusqu'en 2019 environ, lorsque la COVID-19 a empêché les décorateurs d'accéder physiquement aux maisons. Depuis 2019, les enjeux économiques liés à cette méthode traditionnelle ont considérablement évolué. Des études montrent notamment que le coût de la mise en scène physique a presque quadruplé au cours des sept dernières années. Cependant, les avantages rapportés ont en réalité diminué. En 2026, moins de 19 % des agents immobiliers estimaient que la mise en valeur réduisait réellement la durée de mise en vente.
Tout cela signifie que la mise en scène physique est devenue un luxe que tous les vendeurs ne peuvent pas se permettre. Elle reste toutefois essentielle pour les propriétés haut de gamme et de luxe, où les acheteurs s'attendent à une expérience d'achat de qualité, ainsi que pour les propriétés aux agencements peu pratiques, afin de démontrer que la maison est fonctionnelle. Cependant, de nombreux vendeurs chercheront désormais à réduire leurs coûts en recourant à la mise en scène virtuelle ou en adoptant une approche « faites-le vous-même » avec leur propre mobilier.
Mise en scène virtuelle
La mise en scène virtuelle change la donne pour le marché intermédiaire ou pour les propriétés inoccupées. La solution consiste à prendre des photos du logement, puis à les transmettre à un graphiste qui y superposera du mobilier et une décoration virtuels afin de mettre en valeur le potentiel de la maison.
Le principal avantage de la mise en scène virtuelle est qu'elle comble le manque de visualisation pour les acheteurs qui ne peuvent pas ou ne veulent pas imaginer à quoi pourrait ressembler un espace vide ou non meublé une fois aménagé. Cependant, la mise en scène virtuelle n'est pas aussi efficace que la mise en scène physique, car lorsque les acheteurs se présentent pour visiter le bien, ils doivent imaginer eux-mêmes le mobilier et l'agencement. Des études montrent que dans ce contexte, les acheteurs passent 70 % moins de temps à visiter physiquement le bien, simplement parce qu’il n’y a rien qui permette de créer un lien émotionnel avec une maison vide.
C'est pourquoi de nombreux agents immobiliers considèrent la mise en scène virtuelle comme un outil marketing en amont du processus. Elle permet certes d'attirer les acheteurs, mais une fois à l'intérieur, l'agent doit être présent pour vendre activement la maison.
Pas de mise en scène (un travail à faire soi-même)
La dernière option consiste à ne pas faire appel à un professionnel de la mise en valeur immobilière. Dans ce cas, vous pouvez utiliser vos propres meubles ou simplement nettoyer votre maison, puis la laisser vide. Cela peut fonctionner, mais vous susciterez probablement moins d'intérêt en ligne par rapport aux maisons mises en valeur par des professionnels, et la demande des acheteurs pour votre maison sera donc moindre. Dans ce cas, votre maison risque de rester plus longtemps sur le marché, et vous pourriez recevoir des offres moins élevées que si elle avait été mise en valeur par des professionnels.
Quel est le coût de la mise en valeur immobilière ?
Le choix de mettre ou non votre maison en valeur se résume à une décision financière fondamentale. En substance, vous choisissez la meilleure façon de dépenser votre budget de marketing immobilier. Analysons les coûts de chaque option et le retour sur investissement (ROI) attendu pour chacune d'entre elles.
| Option de mise en valeur | Coût estimé (CAD) | ROI attendu / Impact |
|---|---|---|
| Mise en valeur physique | 2 000 $ – 8 000 $ par mois* (varie en fonction de la taille de la maison, du mobilier de location et de la durée de mise en vente). | Peut augmenter le prix de vente de 1 à 5 % (parfois plus), réduit la durée de mise en vente, fort attrait pour les acheteurs |
| Mise en valeur virtuelle | 100 $ – 500 $ par annonce** | Retour sur investissement modéré ; améliore l'attrait en ligne, accélère les visites, aide les acheteurs à visualiser le potentiel, coût initial réduit |
| Pas de mise en valeur professionnelle | 0 $ – 500 $ (nettoyage / décoration mineure) | Retour sur investissement le plus faible ; peut réduire l'intérêt en ligne, ralentir les ventes, les acheteurs ont du mal à visualiser l'espace |
**Le prix est généralement facturé à la photo, entre 30 $ et 75 $ par photo.
Comme vous pouvez le constater, la mise en scène physique est à la fois la plus coûteuse et celle qui a le plus d'impact. La bonne décision pour vous dépend de votre situation précise. Par exemple, imaginez que votre maison soit évaluée à 500 000 $ et que la mise en scène professionnelle vous coûte 2 000 $, mais que cela entraîne une augmentation de 1 % du prix de vente. Dans ce cas, vous aurez réalisé un bénéfice net de 3 000 $ sur votre investissement.
5 conseils d'experts pour mettre en valeur votre maison
Dans cette section, nous vous donnons quelques conseils d'experts qui viendront compléter les conseils de votre agent immobilier sur la mise en valeur de votre maison. Les voici :
- Dépersonnalisez
- Désencombrez
- Tenir compte des couleurs et des textures
- Accrochez les tableaux à la « hauteur d'une galerie »
- Une astuce visuelle avec les rideaux
1. Dépersonnaliser
Lorsque vous mettez votre maison en valeur, retirez les objets très spécifiques ou personnels qui ne plaisent qu’à un public restreint et remplacez-les par des éléments discrets et inspirants qui séduiront un large éventail d’acheteurs. Pour ce faire, optez pour une décoration neutre, des surfaces épurées, des œuvres d’art de bon goût et des éléments de style de vie universellement appréciés, tels que des magazines de voyage, des plantes ou des livres classiques. L'objectif est de suggérer le style de vie et le statut social que votre maison peut offrir. Cela rendra votre maison plus attrayante aux yeux des acheteurs potentiels, qui commenceront à imaginer ce que votre maison peut leur permettre de réaliser.
Retirer les objets personnels rend votre maison plus attrayante pour un public plus large lorsque les acheteurs la consultent en ligne. Cela augmentera leurs chances de prendre rendez-vous pour visiter votre maison. Vous pouvez également retirer toutes les photos de famille, les drapeaux, les symboles religieux, ainsi que les livres controversés ou potentiellement choquants. Dans les chambres d'enfants, vous pouvez décrocher les posters ou ranger les jouets.
2. Désencombrez
Vous devriez désencombrer votre maison pour retirer tout ce qui pourrait empêcher les acheteurs potentiels de voir à quel point votre maison est belle et pour agrandir visuellement l'espace de vie. En règle générale, il est conseillé de retirer 20 à 30 % des objets qui se trouvent dans votre maison, de les mettre dans des cartons et de les entreposer. Par exemple, si vous retirez 30 % de vos vêtements de votre armoire, un acheteur potentiel regardera à l'intérieur et pensera immédiatement que l'armoire est plus grande qu'elle ne l'est en réalité.
Dans le même temps, vous devriez retirer les objets des tables, des tables de chevet, des lavabos et des plans de travail de la cuisine. Vous pouvez ensuite les remettre en place de manière stratégique pour donner un aspect plus luxueux à une surface, ou les laisser de côté si un style minimaliste convient mieux à la pièce. Les designers font souvent référence à la règle de trois, selon laquelle regrouper les objets par trois rend la pièce plus attrayante visuellement.
3. Tenez compte des couleurs et des textures
Lorsque vous mettez votre maison en valeur, utilisez des couleurs neutres pour créer un décor apaisant et polyvalent. Choisissez des couvre-lits blancs, du linge de maison de couleur claire et une décoration simple et sobre afin que les acheteurs puissent se concentrer sur l'espace plutôt que sur votre style personnel. Certains agents immobiliers recommandent d'ajouter une seule « touche de couleur » pour créer un intérêt visuel, mais la psychologie du design suggère que des couleurs vives peuvent en réalité distraire les acheteurs et leur rendre plus difficile de s'imaginer vivre dans cette maison.
Au lieu de miser sur une seule couleur d'accent, les décorateurs professionnels introduiront un mélange de textures telles que le bois, le métal, le verre, le tissu et la pierre. La superposition de textures ajoute de la profondeur visuelle et contribue à donner à une pièce un aspect plus raffiné et plus luxueux. À l'inverse, les pièces aux finitions lisses et à texture unique donnent souvent une impression de platitude et de standard. Vous pouvez ajouter de la texture à l'aide de tapis, de coussins décoratifs, de paniers tressés, de rideaux en velours et d'éléments similaires.
4. Accrochez les tableaux à la « hauteur d'une galerie »
Une erreur que les vendeurs commettent souvent est d'accrocher leurs tableaux trop haut. En effet, cela facilite leur visualisation lorsqu'on vit dans la maison, mais la mise en valeur immobilière n'est pas destinée à la vie quotidienne. Les designers professionnels suggèrent donc d'accrocher vos œuvres d'art de manière à ce que le centre de l'œuvre soit situé à environ 145-152 cm du sol. C'est ce qu'on appelle la « hauteur de galerie ».
L'idée derrière cela est que cette hauteur correspond au niveau naturel des yeux, rend mieux en photo et crée un espace plus attrayant visuellement. Étant donné que l'objectif du marketing immobilier est d'inciter les acheteurs potentiels à consulter les photos de votre annonce en ligne, il est logique d'agencer la décoration et les éléments de mise en scène de manière à ce qu'ils ressortent au mieux sur les photos et attirent l'attention des acheteurs en ligne.
5. Une astuce visuelle avec les rideaux
Vous pouvez donner l'impression que votre plafond est plus haut en utilisant des rideaux. Pour ce faire, accrochez vos tringles à rideaux aussi près que possible du plafond, bien au-dessus du cadre de la fenêtre. Cela attire le regard vers le haut et donne instantanément l'impression que les plafonds sont plus hauts qu'ils ne le sont en réalité.
Pour donner une impression d'espace, vous pouvez utiliser des rideaux dont la couleur se rapproche de celle des murs, créant ainsi une continuité visuelle. Veillez à suspendre les rideaux parfaitement droits et à ce qu'ils effleurent juste le sol, en évitant que le tissu ne forme des plis ou des « poches » au bas. Si vous vendez votre bien en été et que vos plinthes chauffantes sont éteintes, vous pouvez également suspendre les rideaux par-dessus les plinthes chauffantes sans craindre de risque d'incendie ou de détérioration des rideaux.
Foire aux questions
Le home staging est un outil marketing stratégique destiné à faciliter la vente d'un bien immobilier. Son objectif est de rendre la maison attrayante pour le plus grand nombre d'acheteurs possible et de les aider à s'imaginer y vivre. À ce titre, le home staging consiste principalement à désencombrer et à dépersonnaliser votre logement afin que les acheteurs potentiels puissent s'y projeter. La décoration
d'intérieur, en revanche, vise à personnaliser un espace pour les personnes qui y vivent. Les décorateurs se concentrent sur le style, le confort et l'esthétique qui correspondent aux goûts et au mode de vie du propriétaire. L'objectif n'est pas de vendre le bien immobilier, mais de le rendre agréable, fonctionnel et visuellement attrayant pour ses occupants actuels.
1. Salon / Salle à manger
2. Cuisine
3. Chambre principale
4. Salle de bains
5. Coin repas
6. Extérieur (si vous en disposez)
À l'inverse, si vous ne mettez pas votre logement en valeur, vous empêcherez d'emblée les acheteurs de s'imaginer y vivre. Des études montrent que les acheteurs passent 70 % moins de temps à visiter un logement vide, simplement parce que rien ne permet de créer un lien émotionnel. Une maison totalement vide donne également une impression de froideur et de manque d'accueil, et les éraflures ou les imperfections y sont d'autant plus visibles.
Remarques finales
Le home staging est un élément clé du marketing immobilier. Sur les marchés dynamiques, où la demande l'emporte sur l'offre, il s'agit d'une stratégie offensive qui permet de maximiser le prix de vente. Sur les marchés plus calmes, où l'offre l'emporte sur la demande, il joue un rôle défensif en maintenant une bonne valorisation et en assurant la compétitivité de votre bien.
Vous pouvez choisir de faire appel à une entreprise spécialisée pour la mise en valeur physique, d'utiliser la mise en valeur virtuelle, de mettre en valeur votre bien vous-même ou de combiner ces approches. Le choix approprié dépend de votre situation particulière, des attentes du marché local et des autres coûts.
Votre agent immobilier peut vous conseiller sur l'approche la plus efficace, mais en fin de compte, la meilleure méthode est celle qui offre le meilleur rendement ajusté au risque sur votre investissement. La mise en valeur ne se résume pas à un simple choix de mobilier : il s'agit d'une décision financière fondamentale concernant l'un de vos actifs les plus précieux, votre maison.
