Les options de mise de fonds pour l'achat d'une maison au Canada (2025)

Pour la plupart des résidents canadiens, épargner pour l'acompte constitue le plus grand défi lié à l'accession à la propriété.

Il existe toutefois de nombreuses façons d’accélérer ce processus en utilisant différentes sources de financement ou en recourant à des programmes gouvernementaux tels que le Régime d’épargne-logement (REL) ou le Compte d’épargne pour l’achat d’une première maison (CEAPM).

Dans cet article, nous allons examiner les options qui s’offrent à vous pour votre mise de fonds. Plus précisément, nous aborderons les points suivants :

• Quel montant de mise de fonds faut-il pour acheter une maison ?
• Quelles sont les options traditionnelles d'apport personnel ?
• Quelles sont les options de mise de fonds non traditionnelles ?
• Foire aux questions
• Conclusion : quelles sont les meilleures options d'acompte ?

Quel montant d'acompte faut-il pour acheter une maison ?

Lorsque vous achetez une maison au Canada, le montant de votre apport personnel dépend du prix du bien immobilier. La plupart des grands prêteurs (comme les banques) suivent les règles nationales en matière d'assurance hypothécaire qui fixent les exigences minimales d'apport personnel pour les prêts hypothécaires assurés.

Voici comment cela se présente :

• 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat
• 10 % sur la tranche comprise entre 500 000 $ et 999 999 $
• 20 % pour les maisons dont le prix est égal ou supérieur à 1 million de dollars (celles-ci ne sont pas éligibles à l'assurance hypothécaire)

Par exemple, si vous achetez une maison à 750 000 $, l'apport personnel minimum serait de 50 000 $, soit 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % des 250 000 $ restants.

Il s'agit là des apports minimaux que les prêteurs accepteront. Cependant, en fonction de votre situation financière, il peut être judicieux de verser un montant plus élevé. Un apport plus important peut réduire vos mensualités hypothécaires et vous offrir une plus grande flexibilité dans votre budget. De plus, un apport de 20 % ou plus vous permet d'éviter l'assurance hypothécaire, qui ajoute généralement entre 2,8 % et 4 % au montant de votre prêt hypothécaire. 

En fin de compte, le montant de l'acompte dépend de votre situation financière personnelle, de votre tolérance à l'endettement et de vos objectifs à long terme. Vous devez décider si vous préférez conserver davantage de liquidités pour des travaux de rénovation, investir ou simplement réduire vos mensualités.

Quelles sont les options traditionnelles en matière d'apport personnel ?

Une méthode d'apport personnel traditionnelle est celle qui provient de sources reconnues et vérifiées par les prêteurs lors de l'approbation du prêt hypothécaire. Il s'agit notamment :

• Épargne personnelle / placements
• Retraits d'un REER dans le cadre du Régime d'accession à la propriété (RAP)
• Dons non remboursables d'un proche
• Produit de la vente d'un autre bien immobilier

Maintenant que vous connaissez les bases, examinons chacune d'entre elles en détail.

Épargne personnelle / investissements

Les prêteurs accordent la plus grande confiance aux acheteurs qui ont constitué leur apport personnel grâce à une épargne régulière et justifiée. Cela démontre une discipline et une constance financières. Ces qualités renforceront votre demande de prêt immobilier lorsqu’elle sera examinée parallèlement à vos antécédents de crédit.

Par exemple, si votre revenu mensuel est de 6 000 $, vous pourriez allouer 50 % à vos dépenses essentielles, 30 % à votre mode de vie et 20 % à l'épargne. Cela vous aidera à mettre de côté environ 1 200 $ par mois pour atteindre votre objectif de mise de fonds. En partant de zéro, il vous faudra environ 6 ans pour économiser les 20 % de mise de fonds nécessaires pour une propriété de 500 000 $.

Si vous visez une échéance précise, vous pouvez accélérer vos progrès en réduisant vos dépenses non essentielles, comme les loisirs ou les voyages, et en réaffectant cet argent à un fonds dédié à l'achat d'une maison. Vous pouvez également raccourcir le temps nécessaire pour épargner en utilisant des programmes d'épargne enregistrés tels que le Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM) ou le Compte d'épargne libre d'impôt (CELI).

Retraits d'un REER dans le cadre du Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 60 000 $ (ou 120 000 $ par couple) de leur REER en franchise d'impôt. Cela à condition que les fonds retirés soient utilisés pour l'achat ou la construction d'une maison admissible.

Le RAP revient à s’accorder un prêt de 15 ans à taux zéro. En effet, vous empruntez en réalité de l’argent à votre propre REER. Vous devez ensuite rembourser progressivement cette somme à votre REER sur une période de 15 ans. Chaque remboursement vient simplement reconstituer votre épargne-retraite plutôt que de payer des intérêts à quelqu’un d’autre.

L'inconvénient est que l'argent que vous retirez cesse de générer des rendements pendant cette période. Par conséquent, même si vous évitez de payer des intérêts, vous risquez de passer à côté d'une croissance potentielle de votre REER. De nombreux acheteurs utilisent le RAP en combinaison avec d'autres outils d'épargne, comme un compte d'épargne libre d'impôt (CELI) ou un compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM).

Dons non remboursables d'un proche

Ces dernières années, les dons pour l'acompte sont devenus une aide majeure pour les acheteurs d'une première maison, environ 31 % des Canadiens recevant une aide financière de leur famille. Un don non remboursable peut permettre d'accéder à la propriété beaucoup plus tôt, mais les prêteurs appliquent des conditions strictes pour s'assurer que les fonds sont légitimes et ne constituent pas des prêts déguisés.

Dans la plupart des cas, le don doit provenir d’un membre de la famille proche, tel qu’un parent ou un grand-parent, et les deux parties doivent signer une lettre de donation confirmant que l’argent est un véritable don sans attente de remboursement. Les prêteurs demanderont également une preuve du virement, telle qu'un relevé bancaire ou une confirmation de virement, afin de vérifier que les fonds proviennent directement du compte du donateur. Cela permet de garantir le respect des règles de lutte contre le blanchiment d'argent (AML) et de protéger à la fois l'emprunteur et le prêteur.

Bien qu'il n'y ait pas de plafond légal sur le montant pouvant être donné (et que le don ne soit pas soumis à l'impôt sur le revenu), l'emprunteur doit tout de même être admissible au prêt hypothécaire sur la base de ses propres revenus et de son profil de crédit. En d'autres termes, un don peut aider à combler le déficit financier nécessaire pour verser l'acompte, mais il ne remplace pas la nécessité de satisfaire aux critères d'octroi de prêt ou de démontrer la capacité à gérer le prêt hypothécaire de manière responsable.

Produit de la vente d'un autre bien immobilier

Une méthode courante pour financer un apport personnel consiste à utiliser la valeur nette d'un bien immobilier que vous possédez déjà. La valeur nette correspond à la différence entre la valeur actuelle de votre bien et le solde restant dû de votre prêt hypothécaire. Cette approche est courante lorsque les propriétaires souhaitent acquérir un logement plus spacieux, plus petit ou déménager.

Le timing est le principal défi de cette méthode. Si vous vendez avant d'acheter, vous devrez trouver un logement temporaire ou organiser une location à court terme jusqu'à la conclusion de votre prochain achat. En revanche, si vous souhaitez acheter avant de vendre, vous ne disposerez pas de l'apport personnel nécessaire. Par conséquent, pour mener à bien ce nouvel achat, vous devrez envisager un financement relais ou une autre solution de financement à court terme.

Quelles sont les options de mise de fonds non traditionnelles ?

Les options de mise de fonds non traditionnelles sont des sources de financement qui ne proviennent pas de vos propres économies vérifiées ou d'autres méthodes traditionnelles. Elles comprennent :

• L'argent emprunté (prêts personnels, lignes de crédit, avances sur carte de crédit ou tout autre argent non vérifié).
• Location-vente
• Primes de remboursement accordées par le prêteur

Les prêteurs traditionnels ne peuvent généralement pas accepter ce type d'apport personnel. En effet, la réglementation fédérale en matière d'assurance hypothécaire exige que tous les prêts hypothécaires assurés soient financés par les ressources propres de l'emprunteur ou par un don vérifié provenant d'un membre de la famille proche.

Il existe toutefois des prêteurs alternatifs et privés qui peuvent proposer des solutions aux acheteurs disposant de revenus élevés, d'un capital important ou ayant des besoins de financement à court terme. Ces prêteurs opèrent en dehors du cadre fédéral d'assurance et peuvent parfois accepter des sources de financement non traditionnelles, bien que cela s'accompagne généralement de taux d'intérêt plus élevés et de conditions plus strictes.

Maintenant que vous connaissez le contexte, examinons de plus près ces sources non traditionnelles de fonds propres.

L'argent emprunté

En matière d’emprunt pour financer un apport personnel, il existe globalement deux types d’options : les prêts garantis et les prêts non garantis. Les options garanties sont adossées à un actif existant, généralement un bien immobilier, ce qui les rend moins risquées pour les prêteurs et peut se traduire par des taux d’intérêt plus bas. Parmi les options garanties courantes, on trouve :

• Ligne de crédit hypothécaire (HELOC) : si vous êtes déjà propriétaire d’une maison, vous pouvez emprunter sur la valeur nette que vous avez accumulée. C’est l’un des moyens les plus courants pour les parents d’aider leurs enfants à financer leur apport personnel.
• Refinancement de votre prêt immobilier actuel : certains propriétaires choisissent de refinancer leur prêt immobilier afin d'accéder à la valeur nette accumulée et d'utiliser les fonds pour acquérir un nouveau bien immobilier ou aider un proche.
• Deuxième prêt hypothécaire : similaire à une marge de crédit hypothécaire (HELOC), il s'agit d'un autre prêt garanti par votre propriété existante, généralement assorti d'une durée de remboursement fixe et d'un taux d'intérêt plus élevé que celui de votre premier prêt hypothécaire.

Les options non garanties ne sont pas adossées à une garantie et sont donc assorties de taux d'intérêt plus élevés et font l'objet d'un examen plus minutieux de la part des prêteurs. Elles comprennent :

• Ligne de crédit personnelle : offre un accès flexible à des fonds jusqu'à une limite fixée. Les intérêts ne sont payés que sur le montant utilisé, mais cela augmente tout de même votre ratio d'endettement.
• Prêt personnel : fournit une somme forfaitaire avec des remboursements fixes, utile pour les emprunts à court terme mais pouvant indiquer une pression financière plus importante.
• Avance de fonds sur carte de crédit : techniquement possible, mais fortement déconseillée en raison des taux d'intérêt extrêmement élevés et de l'impact négatif sur votre profil de crédit.

Chacune de ces options vous permet d'accéder rapidement à des liquidités, mais les prêteurs prendront en compte ces remboursements dans votre ratio de service de la dette totale (TDS). Il s'agit d'une mesure de la part de votre revenu brut consacrée aux frais de logement et à d'autres dettes. Tout emprunt devant être remboursé sera ajouté à votre TDS, ce qui pourrait réduire le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

Location-vente

La location-vente vous permet de louer un logement dès maintenant avec la possibilité de l'acheter plus tard, généralement dans un délai de deux à cinq ans. Elle est destinée aux acheteurs qui peuvent assumer des mensualités mais qui ont besoin de plus de temps pour économiser en vue d'un apport personnel.

Le principe est le suivant : le loyer mensuel est généralement fixé à un niveau supérieur à la valeur du marché, une partie de ce montant étant créditée en vue de votre futur achat. Par exemple, si le loyer normal est de 2 000 $, une maison en location-vente peut coûter 2 500 $ par mois. Les 500 $ supplémentaires sont alors convertis en crédits de loyer. Ces crédits sont ensuite déduits de votre apport personnel lorsque vous décidez d'acheter la maison. Ce dispositif vous permet de bloquer le prix d'une maison au cours actuel tout en continuant à renforcer votre capacité financière.

En contrepartie, vous payez un loyer plus élevé et vous courez le risque de perdre vos crédits si vous n’achetez pas. Comme vous avez bloqué le prix de la maison, vous risquez également de payer trop cher si les prix de l’immobilier baissent. Au Québec, des entreprises comme Quebec House Partners et HOS Financial proposent ce type de programmes aux acheteurs qui ne sont pas encore prêts pour un prêt hypothécaire traditionnel.

Incitations financières des prêteurs

Une prime de remboursement offerte par le prêteur est une promotion hypothécaire dans le cadre de laquelle le prêteur vous verse une somme forfaitaire en espèces à la signature de l'acte de vente. Celle-ci est généralement calculée en pourcentage du montant total de votre prêt hypothécaire (par exemple, de 1 % à 7 %). Par exemple, si vous achetez une maison de 400 000 $ avec un apport de 5 %, le montant total de votre prêt hypothécaire sera de 380 000 $. Si votre prêteur propose une prime de remboursement de 5 %, il vous versera 19 000 $ à la signature.

Cependant, cet argent n’est pas vraiment « gratuit ». Le prêteur intègre le coût de la remise en espèces dans le prêt hypothécaire par le biais d’un taux d’intérêt plus élevé ou d’autres conditions, ce qui signifie que vous paierez plus au fil du temps. Par exemple, si un prêt hypothécaire standard à taux fixe sur 5 ans est de 5,00 %, le même prêt avec une remise en espèces de 5 % pourrait être assorti d’un taux de 5,75 %. Cela vous coûtera des milliers de dollars supplémentaires en intérêts sur la durée du prêt hypothécaire.

De plus, si vous remboursez votre prêt hypothécaire avant terme, vous devrez peut-être rembourser tout ou partie de la remise au prêteur. Par ailleurs, en raison du taux plus élevé, votre ratio TDS augmentera. Cela peut rendre plus difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire ou réduire le montant qu'un prêteur est prêt à approuver.

Si les primes de remise en argent peuvent aider les acheteurs qui manquent de fonds au moment de la signature, elles ne peuvent pas être utilisées pour satisfaire aux exigences minimales en matière d'apport personnel prévues par les règles fédérales d'assurance hypothécaire. Elles peuvent toutefois contribuer à couvrir les frais de clôture, tels que les frais juridiques, les frais de déménagement ou les petites rénovations.

Conclusion : quelles sont les meilleures options pour l'apport personnel ?

En 2023, l'acompte moyen au Canada s'élevait à 70 378 $, selon Mortgage Professionals Canada. Cet argent provenait de différentes sources : 

• 58 % de l'épargne personnelle, 
• 8 % de dons familiaux, 
• 4 % provenant de prêts familiaux, 
• 7 % provenant de retraits d'un REER, 
• et 2 % provenant d'autres sources. 

Bien qu'il soit possible d'emprunter de l'argent ou de recourir à des options non traditionnelles pour financer votre mise de fonds, la meilleure stratégie dépend en fin de compte de votre situation personnelle. Cela inclut la stabilité de vos revenus, votre profil de crédit et votre aisance face à l'endettement. 

Ce qui importe le plus, ce n’est pas seulement d’accéder rapidement à la propriété, mais de le faire de manière durable, en disposant d’une marge de manœuvre financière suffisante pour gérer votre prêt immobilier, l’entretien de votre logement et les imprévus de la vie. Si vous ne savez pas quelle voie est la plus judicieuse pour vous, consultez un courtier en prêts immobiliers ou un conseiller financier avant de vous engager. Une bonne approche peut faire la différence entre s’endetter pour acheter une maison et établir des bases solides pour une propriété à long terme.

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