Vous payez probablement déjà un loyer à un propriétaire.
L'idée de consacrer ces mêmes mensualités à un apport personnel plutôt qu'au remboursement du prêt immobilier de quelqu'un d'autre semble donc être la voie idéale vers l'accession à la propriété. C'est la promesse qui se cache derrière les contrats de location-vente.
La location-vente peut constituer un tremplin utile pour certains acheteurs, mais ces contrats ne sont pas toujours aussi avantageux qu'ils le laissent entendre. Il existe des détails essentiels à comprendre et des pièges à éviter, en particulier si le contrat est rédigé de manière à favoriser davantage le promoteur immobilier ou l'investisseur privé que vous.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la location-vente. Comment cela fonctionne, ce à quoi vous devez faire attention et comment vous protéger contre une mauvaise affaire. Plus précisément, nous aborderons les points suivants :
- Qu'est-ce que la location-vente ?
- Comment fonctionne la location-vente ?
- La location-vente est-elle une bonne idée ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients d'un prêt hypothécaire avec option d'achat ?
- Que faut-il signer pour un prêt immobilier avec option d'achat ?
- Où trouver un contrat de location-vente ?
Nous vous expliquerons également les nuances entre le fonctionnement des contrats de location-achat au Québec et dans le reste du Canada.
Qu'est-ce que la location-achat ?
La location-achat est un type de contrat immobilier qui vous permet de louer un logement dès maintenant avec la possibilité (ou l’obligation) de l’acheter plus tard à un prix fixe. En général, une partie de votre loyer mensuel est créditée sur votre future mise de fonds ou le prix d’achat. Cela peut vous aider à constituer un capital au fil du temps, alors que vous êtes encore locataire.
Ces contrats comportent généralement deux volets : un contrat de location et un contrat d'achat. Vous louez le bien pendant quelques années et, à la fin de la période de location, vous pouvez choisir d'acheter la maison. Le prix d'achat est généralement convenu à l'avance.
Au Québec, le contrat de location-achat est souvent appelé « location avec option d’achat ». Les règles régissant ce type de contrat sont établies par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
Comment fonctionne la location-achat ?
La location-achat vous permet d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser un apport important dès le départ. Cependant, vous devrez tout de même verser une somme d’argent au début du contrat, appelée « dépôt d’option » ou « frais d’option ». Ce paiement vous confère le droit exclusif d’acheter le bien au prix convenu à l’issue de la période de location-achat.
La durée habituelle d’un contrat de location-vente est de 1 à 5 ans. Pendant cette période, vous occuperez le bien et le propriétaire n’est pas autorisé à le vendre à quelqu’un d’autre. Si vous décidez d’acheter le bien à la fin du contrat, vous aurez la possibilité de payer le solde de l’acompte et de contracter un prêt immobilier pour acquérir le bien.
Par exemple, supposons que :
- Le prix d'achat convenu est de 500 000 $
- L'acompte sur l'option s'élève à 12 500 $ (2,5 % du prix d'achat)
- Le loyer mensuel est de 2 000 $
- 500 $ sont déduits du loyer
- 1 500 $ sont affectés au loyer
- La durée du contrat de location-vente est fixée à 3 ans
Au bout de 3 ans, vous aurez accumulé 18 000 $ en loyers. Combiné à l'acompte initial de 12 500 $, cela vous donnera 30 500 $ pour l'apport personnel sur la propriété. L'acompte minimum au Canada est de 5 % ; dans ce cas, pour acheter la maison, vous devrez donc verser 5 % du prix d'achat convenu, soit 25 000 $. Il vous restera ainsi 5 500 $ pour les frais de clôture.
N'oubliez pas que si vous versez un acompte inférieur à 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire. Cette prime s'ajoute au montant total de votre prêt hypothécaire, ce qui augmente à la fois vos mensualités et les intérêts que vous payez au fil du temps. De plus, vous devrez toujours remplir les conditions requises pour obtenir le prêt hypothécaire lui-même.
La location-vente est-elle une bonne option pour les acheteurs ?
Le principal point à surveiller avec les logements en location-vente est qu'à la fin du contrat, vous devrez contracter un prêt hypothécaire pour acheter effectivement le bien. Cela signifie que vous devrez obtenir l'accord pour ce prêt hypothécaire, sinon vous risquez soit :
- Perdez l'argent que vous avez versé à titre d'acompte et devoir continuer à louer
- Payer un taux hypothécaire beaucoup plus élevé pour obtenir un prêt auprès d'un prêteur alternatif ou privé.
Il existe des obstacles potentiels qui peuvent rendre plus difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire à la fin du terme. Par exemple, si la conjoncture économique générale change et que la Banque du Canada relève ses taux d'intérêt, votre ratio d'endettement total (TDS) pourrait augmenter. Cela signifie que vos frais de logement représenteraient une part plus importante de vos revenus et, par conséquent, les prêteurs hypothécaires traditionnels pourraient ne plus vous accorder le montant de prêt dont vous avez besoin pour finaliser l'achat.
Cela dit, la location-achat présente plusieurs avantages. Examinons rapidement les avantages et les inconvénients de ce type de contrat.
Avantages et inconvénients d'un prêt hypothécaire « location-achat » (en bref)
| Avantages de la location-vente | Inconvénients de la location-vente | |
| Location et épargne combinées | Une partie de votre loyer est affectée à l'achat futur de votre logement. | Les mensualités sont souvent plus élevées qu'un loyer standard, ce qui peut peser sur votre budget. |
| Une habitude d'épargne intégrée | Cela vous oblige à épargner progressivement pour votre apport personnel. C'est de toute façon une bonne habitude si votre objectif est d'accéder à la propriété. | Vous êtes contraint de payer ce montant supplémentaire chaque mois, ce qui laisse moins de marge pour d'autres économies ou dépenses. |
| Les crédits de loyer constituent un capital | Habitude d'épargne intégrée : les crédits de loyer s'accumulent et sont affectés à votre apport personnel. | Si vous décidez de ne pas acheter ou si vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire par la suite, ces crédits sont généralement perdus. |
| Frais d'option appliqués à l'achat | Le dépôt d'option (généralement 1 à 3 % du prix de la maison) est crédité sur votre apport personnel lorsque vous achetez. | Si vous décidez de ne pas acheter, les frais d'option ne sont généralement pas remboursables et sont perdus conformément au contrat. |
| Prix d'achat garanti | Si les prix de l'immobilier augmentent, vous bénéficierez d'un achat au prix plus bas convenu à l'avance. | Si les prix des maisons baissent, vous pourriez tout de même être tenu de payer le prix bloqué plus élevé. |
| Du temps pour améliorer votre solvabilité ou vos revenus | Cela vous donne un délai pour renforcer votre solvabilité ou augmenter vos revenus avant de demander un prêt hypothécaire. | Si votre situation financière ne s'est pas améliorée à la fin du délai, vous risquez de ne pas être admissible à un prêt hypothécaire et de perdre votre option d'achat. |
| Droit d'achat exclusif | Personne d'autre ne peut acheter le bien tant que votre contrat de location-vente est en vigueur. | Si vous choisissez de ne pas acheter, vous devrez trouver un nouveau logement et risquez de perdre vos économies. |
| Vivez dans la maison tout en économisant | Vous pouvez vous installer dans le logement tout en travaillant à en devenir propriétaire. | Vous devrez probablement prendre en charge les frais d'entretien qu'un locataire classique n'aurait pas à payer. |
| Vers l'accession à la propriété | Si vous effectuez vos paiements régulièrement et que vous remplissez les conditions pour obtenir un prêt immobilier, vous passerez du statut de locataire à celui de propriétaire. | Tout retard de paiement ou tout dommage causé au bien pourrait vous faire perdre vos droits d'achat ainsi que tous les paiements déjà effectués en vue de l'acquisition. |
| Possibilité d'obtenir de meilleures conditions de prêt hypothécaire | À la fin du contrat, un meilleur dossier de crédit peut vous aider à obtenir un prêt hypothécaire à taux réduit. | Si vous ne remplissez toujours pas les conditions requises auprès d'un grand prêteur, les financements privés ou alternatifs s'accompagnent généralement de taux plus élevés et de conditions plus strictes. |
Que devez-vous signer pour un contrat de location-vente ?
Un contrat de location-vente combine deux relations juridiques :
- L'une pour la location du logement (le bail), et
- l'autre pour l'acheter ultérieurement (l'option ou le contrat d'achat)
Ces documents sont généralement conservés séparément, car la location et l'achat sont régis par des lois et des conditions différentes.
Le contrat de location couvre votre droit d'habiter le bien et de payer un loyer mensuel. Tandis que le contrat d'option d'achat définit votre option (ou obligation) d'acheter le bien. Le fait de séparer ces termes apporte une clarté juridique à chaque partie, en particulier si l'option d'achat ne se concrétise pas.
Le contrat de location-vente comprend généralement :
- Prix d'achat : le prix de vente convenu de la maison, qui peut être fixé à l'avance ou basé sur la valeur marchande du bien immobilier au moment où vous décidez d'acheter.
- Acompte d'option : un paiement initial, souvent compris entre 1 et 3 % du prix du logement, qui garantit votre droit d'achat. Ce montant n'est généralement pas remboursable, mais il est déduit de votre apport personnel si vous donnez suite à l'achat.
- Durée du bail : la durée de la période de location, généralement comprise entre un et cinq ans, à l'issue de laquelle vous pouvez soit acheter le logement, soit renoncer à l'achat.
- Versements mensuels : le loyer total que vous paierez chaque mois, qui combine généralement le loyer habituel du marché et une partie supplémentaire qui est créditée sur votre apport personnel.
- Date d'emménagement : Date à laquelle vous prenez possession du bien immobilier et commencez le contrat de location-vente.
- Conditions de sortie : Explication claire de ce qu'il advient de vos dépôts et crédits de loyer si vous n'achetez pas le logement ou si vous ne parvenez pas à obtenir un financement hypothécaire à la fin du contrat.
- Responsabilités en matière d'entretien : détails sur qui prend en charge l'entretien et les réparations pendant la durée du bail — dans la plupart des cas, le locataire-acheteur s'occupe de l'entretien courant tandis que le propriétaire reste responsable des problèmes structurels majeurs.
Il peut y avoir d'autres conditions ou détails, selon le contrat. Chaque contrat de location-vente peut être différent. Il est important de faire examiner le contrat qui vous est présenté par un avocat et un courtier hypothécaire expert.
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Où trouver un contrat de location-vente ?
La location-vente n’est pas un produit réglementé au niveau fédéral, il s’agit d’un accord privé. Cela signifie que les programmes varient considérablement d’une province à l’autre, d’une région à l’autre et même d’une ville à l’autre. La plupart des entreprises qui proposent ces contrats opèrent donc à l’échelle locale ou régionale, et non à l’échelle nationale. C’est pourquoi nous vous recommandons de rechercher des programmes de location-vente dans votre région.
Au Québec, par exemple, des entreprises telles que Quebec House Partners, HOS Financial et Requity Homes proposent ce type de structures. Cependant, il est fortement recommandé de faire appel à un agent immobilier spécialisé lorsque vous vous adressez à ces groupes. Un agent immobilier expérimenté dans les contrats de location-achat, qui défend vos intérêts, peut vous aider à évaluer les modalités, à négocier des conditions équitables et à vous assurer que le contrat est juridiquement valable avant de le signer. Vous pouvez trouver un agent immobilier spécialisé dans la location-achat à Montréal et au Québec grâce à Immovision.
Foire aux questions
Conclusion : faites vos recherches pour que votre rêve devienne réalité
La location-vente peut être un moyen utile d'accéder à la propriété, mais elle n'est pas sans risque.
Nous vous recommandons de demander un deuxième avis (en matière de prêt immobilier) avant de signer. Pour cela, faites examiner votre contrat par un courtier en crédit immobilier indépendant (sans lien avec le vendeur ou la société de location-vente). Il sera en mesure de vous indiquer où vous en êtes par rapport aux conditions d'éligibilité à un prêt immobilier et d'établir un plan clair pour améliorer votre solvabilité, vos revenus ou vos ratios d'endettement pendant la période de location.
Une inspection professionnelle du logement avant l’achat est tout aussi importante pour détecter d’éventuels problèmes de réparation et confirmer qui est responsable de l’entretien en vertu du bail. Si les conditions ne vous sont pas favorables, il peut être plus judicieux d’explorer d’autres moyens d’économiser pour un apport personnel au Canada. Par exemple, en utilisant des programmes tels que le Compte d’épargne pour l’achat d’une première maison (FHSA) ou le Régime d’épargne-logement (REEL), qui vous offrent plus de flexibilité et de contrôle lorsque vous serez vraiment prêt à acheter.
Consulter un professionnel ?
Contactez un agent immobilier spécialisé dans les contrats de location-achat et élaborez une stratégie adaptée à votre budget, qui renforce votre profil financier et vous rapproche de l'acquisition de votre première maison.
