Règles relatives aux dons pour l'acompte au Canada (2025)

Réunir l'acompte initial est l'un des plus grands obstacles auxquels sont confrontés les acheteurs immobiliers canadiens. Bien que des outils tels que le Régime d'épargne-logement REER et le Compte d'épargne pour l'achat d'une première maison (CEAPM) puissent vous aider à épargner, ils ne suffisent souvent pas.

Sur le marché actuel, où les prix des maisons continuent d’augmenter plus rapidement que les revenus, de plus en plus d’acheteurs d’une première maison comptent sur l’aide financière de leur famille. C’est là que les dons pour la mise de fonds entrent en jeu. Ceux-ci permettent aux membres de la famille de donner de l’argent directement à l’acheteur, en franchise d’impôt, qui peut ensuite être utilisé pour l’achat d’une maison.

Dans cet article, nous aborderons tout ce que vous devez savoir sur les règles relatives aux acomptes offerts en cadeau au Canada, notamment :

• Qu'est-ce qu'un apport personnel offert en don ?
• Qui peut offrir un acompte en cadeau ?
• Quel montant peut-on offrir en guise d'acompte ?
• Règles relatives à l'apport personnel minimum au Canada
• Comment justifier un apport personnel reçu en don au Canada
• Calendrier et transfert des fonds
• Protection d'un acompte offert en cadeau
• Erreurs courantes liées aux acomptes offerts
• Autres façons dont votre famille peut vous aider à acheter une maison

Qu'est-ce qu'un apport personnel offert en don ?

Un apport personnel offert est une somme d'argent donnée par un ami ou un membre de la famille (le plus souvent un parent ou un grand-parent) pour vous aider à verser l'apport personnel nécessaire à l'achat d'une maison. Contrairement à un prêt, les fonds offerts ne doivent pas être remboursés.

Pour utiliser des fonds offerts, vous devrez présenter des documents spécifiques à votre prêteur afin de prouver que ces fonds ont bien été offerts à titre de don.

Qui peut offrir un apport personnel sous forme de don ?

Techniquement, n'importe qui peut vous envoyer de l'argent à titre de don. Cependant, la plupart des prêteurs hypothécaires au Canada n'acceptent que les acomptes versés à titre de don provenant de votre famille immédiate (proches parents). Cela comprend :

• Les grands-parents
• Les parents
• Frères et sœurs

Certains prêteurs hypothécaires acceptent les apports personnels offerts par la famille élargie (comme des tantes ou des oncles) si vous pouvez prouver votre lien de parenté, mais cela est moins courant. Les dons provenant d'amis ou de personnes sans lien de parenté ne sont généralement pas acceptés. Cela dit, si vous prévoyez de recevoir un don d'une personne qui ne fait pas partie de votre famille immédiate, vérifiez auprès de votre prêteur pour confirmer votre éligibilité. De plus, vous devriez prévoir de disposer de l'argent offert sur votre compte pendant au moins 90 jours avant la date d'achat.

La raison pour laquelle la plupart des prêteurs hypothécaires n'acceptent les apports personnels provenant que de la famille proche est de réduire le risque que l'argent soit en réalité un prêt informel déguisé en don. Lorsque l'argent provient de parents ou de proches, les prêteurs partent du principe qu'il s'agit plus probablement d'un véritable don, et non d'une dette informelle que l'acheteur se sentira obligé de rembourser plus tard. Cela garantit que votre ratio dette/revenu reste correct et que vous ne contractez pas de dettes cachées qui pourraient affecter votre capacité à rembourser votre prêt immobilier.

Quel montant peut-on offrir en guise d'acompte ?

Au Canada, il n’y a pas de limite légale quant au montant pouvant être donné à titre d’acompte. Vous pouvez recevoir n’importe quel montant (qu’il s’agisse de 5 000 $ ou de la totalité du prix d’achat de la maison) et l’Agence du revenu du Canada (ARC) n’applique pas de droit de donation.

Les acomptes reçus en don sont-ils imposables ?

En vertu de la législation fédérale sur l'impôt sur le revenu, les dons en espèces ne sont pas considérés comme un revenu imposable pour le bénéficiaire. Cela signifie que vous ne paierez aucun impôt sur le montant reçu, à condition qu'il s'agisse d'un véritable don et non d'un paiement pour des services ou du travail. La personne qui donne l'argent (le donateur) ne paie pas non plus de droits de donation distincts. Toutefois, si elle fait don d'un bien immobilier ou de placements dont la valeur a augmenté, le donateur pourrait devoir payer un impôt sur les gains en capital sur la plus-value réalisée.

Aucune province au Canada (y compris le Québec) ne prélève de droit de donation provincial, de sorte que les mêmes règles s'appliquent à l'échelle nationale. Cela dit, il existe des règles relatives à l'apport minimal lors de l'achat d'une maison.

Règles relatives à la mise de fonds minimale au Canada

Au Canada, les prêteurs traditionnels sont tenus de respecter la réglementation fédérale en matière d'assurance hypothécaire en vertu de la Loi nationale sur l'habitation et du Règlement sur les prêts hypothécaires assurables. 

Ces règles fixent des seuils minimaux de mise de fonds en fonction du prix d'achat du logement :

• 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat 
• 10 % sur la tranche comprise entre 500 000 $ et 1 499 999 $ 
• 20 % sur les maisons dont le prix est de 1,5 million de dollars ou plus

Par exemple, si le prix de votre maison est de 750 000 $, votre apport personnel minimum est de 50 000 $.

Si l'apport personnel est inférieur à 20 %, le prêteur est tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur. Le coût de cette assurance varie généralement entre 2,8 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire, et la plupart des prêteurs répercutent ce coût sur l'emprunteur.

Par exemple, si votre maison coûte 750 000 $ et que vous versez l'acompte minimum de 50 000 $, le prêteur souscrira une assurance prêt hypothécaire d'une valeur d'environ 22 000 à 30 000 $. Ce montant supplémentaire sera ajouté au solde de votre prêt hypothécaire et devra être remboursé dans le cadre de vos mensualités régulières.

Comment justifier un apport personnel reçu à titre de don au Canada

Une documentation adéquate est essentielle pour prouver que les fonds reçus constituent un véritable don et non un prêt remboursable. Si votre prêteur ne peut pas le vérifier, il peut refuser votre prêt hypothécaire ou réduire le montant que vous pouvez emprunter. Le prêteur peut même révoquer votre approbation après la clôture si le don s'avère par la suite être un prêt.

Voici ce que vous devrez confirmer auprès de votre prêteur.

Liste des documents requis pour les acomptes offerts en cadeau

Délais et transfert des fonds

Bien que chaque prêteur ait ses propres exigences, la plupart exigent que l'acompte offert en don soit transféré au plus tard 15 jours avant la clôture. De plus, pour les fonds provenant de l'étranger, les prêteurs souhaitent généralement que ceux-ci soient sur votre compte (canadien) entre 30 et 90 jours avant la clôture. Des délais différents s'appliquent parfois lorsque le donateur offre 20 % ou plus du prix d'achat du bien immobilier.

Étant donné que les virements ponctuels d’un montant important peuvent déclencher des vérifications en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (LBA), le moment choisi pour effectuer les virements est crucial. Les prêteurs ont besoin de suffisamment de temps pour examiner la documentation, retracer exactement la provenance des fonds et confirmer qu’ils proviennent d’une source légitime et non empruntée. Effectuer un virement trop près de la date de clôture peut entraîner des retards, déclencher des demandes de documents supplémentaires, voire risquer de voir votre financement refusé au dernier moment.

Enfin, si vous devez utiliser un apport initial provenant d'un don comme dépôt, vous aurez généralement besoin des fonds 2 à 4 semaines plus tôt. En effet, le dépôt est généralement versé dans les 24 à 73 heures suivant l'acceptation de votre offre (promesse d'achat au Québec).

Protéger un acompte reçu en don

Si vous êtes marié ou en union de fait, il est judicieux de réfléchir à la manière de protéger un acompte reçu en don. La plupart des gens se concentrent sur l’approbation du prêt hypothécaire et oublient que, selon le droit de la famille, une contribution reçue en don peut devenir partie intégrante des biens communs si la relation prend fin.

Une façon courante de protéger un don consiste à conclure une entente de cohabitation ou un contrat de mariage rédigé par un avocat. Ces ententes précisent qui a contribué à l’achat de la maison et comment les biens seront partagés en cas de divorce. Dans la plupart des provinces, ce type d’entente peut prévaloir sur les lois par défaut en matière de partage des biens.

Au Québec, les règles fonctionnent différemment du reste du Canada et exigent toujours que le domicile familial soit partagé à parts égales en cas de divorce. Il est toutefois possible de signer un contrat de mariage avant le mariage, ou plus tard par l’intermédiaire d’un notaire, afin d’exclure certains dons ou contributions du partage. Par ailleurs, pour les couples en union de fait (convivants), les biens ne sont pas automatiquement partagés en cas de séparation, mais il est tout de même judicieux de conclure une entente de cohabitation qui précise qui est propriétaire de quoi et clarifie l’intention derrière tout don financier.

Parfois, les familles préfèrent garantir leur contribution au moyen d’un billet à ordre, d’un contrat de prêt ou d’un privilège enregistré (appelé « hypothèque » au Québec). Ces outils juridiques traitent effectivement la contribution comme un prêt plutôt que comme un don, donnant au donateur le droit de récupérer son argent si le bien est vendu ou si la relation prend fin. Un privilège enregistré ou une hypothèque établit un droit légal sur le titre de propriété, ce qui signifie que le donateur doit être remboursé avant que les autres produits de la vente ne soient partagés.

Il convient de noter ici qu’une fois qu’un privilège ou un contrat de prêt est en place, les fonds ne sont plus considérés comme un véritable don. Ils deviennent plutôt une dette garantie. Cette distinction est importante car la plupart des prêteurs exigent que l’acompte soit un don non remboursable. Si un privilège ou un prêt est enregistré, le prêteur considérera généralement le donateur comme un autre créancier, ce qui peut compliquer, voire empêcher l’approbation du prêt hypothécaire, à moins que cela ne soit divulgué et correctement structuré.

Prendre le temps de mettre en place ces protections avant la signature aide toutes les parties concernées. Mais surtout, cela garantit que l'acompte offert est protégé et profite au bénéficiaire prévu.

Erreurs courantes liées aux apports personnels offerts

Les acomptes offerts en cadeau sont courants au Canada, mais même de petites erreurs dans leur gestion peuvent entraîner des problèmes majeurs tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs. Ces problèmes apparaissent souvent à un stade avancé du processus, ce qui entraîne des retards de financement, un stress supplémentaire et, dans certains cas, l'échec de la clôture. Être conscient des risques dès le début peut vous aider à éviter les surprises au moment où cela compte le plus.

• Absence de documentation appropriée relative au don – Le fait de ne pas fournir une lettre de don signée et une preuve de transfert peut amener les prêteurs à refuser les fonds.
• Transfert de fonds trop tardif – Transférer de l'argent juste avant la clôture ne laisse pas suffisamment de temps aux prêteurs pour vérifier la provenance des fonds, ce qui entraîne des retards de financement.
• Fonds donnés qui sont en réalité des prêts – Si le donateur s'attend à un remboursement, l'argent ne peut plus être considéré comme un don et peut entraîner l'annulation de l'approbation du prêt hypothécaire.
• Traçabilité des fonds incertaine – Des relevés bancaires manquants ou incohérents compliquent la tâche des prêteurs pour retracer les fonds, ce qui soulève des problèmes de conformité.
• Manque d'information précoce du prêteur – Attendre trop longtemps avant de divulguer un apport initial provenant d'un don entraîne souvent des demandes de documents de dernière minute et du stress avant la signature.
• Absence de protection juridique pour le don – En l'absence d'accord écrit ou de privilège, les fonds offerts peuvent être considérés comme un bien commun si le bénéficiaire se sépare de son conjoint ou de son partenaire.

Autres moyens par lesquels votre famille peut vous aider à acheter une maison

Les membres de votre famille peuvent vous aider à acheter une maison de plusieurs façons, au-delà du simple don d'argent. Par exemple, ils peuvent puiser dans la valeur nette de leur maison actuelle via une ligne de crédit hypothécaire (HELOC), contracter une deuxième hypothèque ou se porter caution sur votre prêt hypothécaire pour renforcer votre dossier. Chaque option comporte des risques, des avantages et des implications différents, qui sont abordés ci-dessous.

Prêt sur la valeur nette immobilière (HELOC)

Si un membre de votre famille est déjà propriétaire d'une maison ou détient une part dans celle-ci, il peut être en mesure d'utiliser la valeur nette de ce bien pour vous aider à financer votre apport personnel. Cela se fait souvent par le biais d'une ligne de crédit hypothécaire (HELOC). Il s'agit d'un prêt flexible qui permet aux propriétaires d'emprunter sur la valeur qu'ils ont accumulée dans leur maison.

Dans le cadre d'une HELOC, la banque procède à une évaluation de la maison afin de déterminer sa valeur marchande actuelle. Elle calcule ensuite la valeur nette du propriétaire en soustrayant le solde restant de l'hypothèque de la valeur marchande actuelle de la maison. Le prêteur autorise généralement un emprunt pouvant aller jusqu'à 65 à 80 % de cette valeur nette. Par exemple, si une maison vaut 600 000 $ et que le solde restant de l'hypothèque est de 300 000 $, le propriétaire pourrait potentiellement obtenir environ 180 000 $ grâce à une marge de crédit hypothécaire.

Une fois la demande approuvée, le propriétaire peut retirer des fonds selon ses besoins, comme avec une carte de crédit, et ne payer des intérêts que sur le montant emprunté. L'argent ainsi obtenu peut ensuite être offert à un membre de la famille pour l'aider à financer son apport personnel. Ce dernier devra alors rembourser l'argent emprunté au fil du temps.

Cette stratégie est courante chez les investisseurs immobiliers, qui utilisent les HELOC pour libérer le capital immobilier existant et le réinvestir dans de nouveaux biens. Elle peut constituer un puissant outil de constitution de patrimoine lorsqu'elle est utilisée avec prudence.

Contractez une deuxième hypothèque sur votre maison

À l'instar d'une marge de crédit hypothécaire (HELOC), si un membre de votre famille est déjà propriétaire d'une maison, il peut être en mesure de contracter une deuxième hypothèque sur ce bien afin d'obtenir les fonds nécessaires à votre apport personnel. Une deuxième hypothèque est un prêt supplémentaire inscrit au titre de propriété, garanti par la valeur nette restante après la première hypothèque.

Contrairement à une marge de crédit hypothécaire (HELOC), une deuxième hypothèque fournit un montant forfaitaire plutôt qu'un crédit renouvelable. Une fois les fonds versés, le propriétaire commence à rembourser le prêt par des versements réguliers de capital et d'intérêts sur une durée déterminée. Cela la rend plus proche d'une hypothèque traditionnelle. Elle est moins flexible qu'une marge de crédit hypothécaire (HELOC), mais il est souvent plus facile d'y être admissible auprès de petites banques ou de prêteurs privés, surtout si le bien immobilier dispose déjà d'une valeur nette importante. 

Comme pour le HELOC, la contrepartie est que le membre de la famille est tenu de rembourser la deuxième hypothèque au fil du temps.

Cosignataire d'un prêt hypothécaire

Une alternative à l'utilisation d'un apport personnel offert en cadeau consiste pour un membre de la famille (généralement un parent) à se porter cosignataire de l'hypothèque. Dans ce cadre, le cosignataire s'engage à assumer la responsabilité juridique et financière du prêt si l'emprunteur principal cesse d'effectuer ses paiements.

Cette option est le plus souvent utilisée lorsque l'acheteur dispose d'une épargne suffisante pour l'acompte, mais n'a pas encore la cote de crédit ou le niveau de revenu nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire à son nom. En ajoutant un cosignataire ayant une bonne cote de crédit et un revenu stable, les prêteurs considèrent la demande comme présentant moins de risques. Cela peut aider l'acheteur à obtenir un montant de prêt plus élevé ou à bénéficier d'un meilleur taux d'intérêt.

Cependant, cosigner un prêt hypothécaire est un engagement sérieux. Le cosignataire devient solidairement responsable de la totalité du solde du prêt hypothécaire, et non d'une partie seulement. Cela signifie que les impayés ou les retards de paiement de l'emprunteur principal apparaîtront sur le rapport de solvabilité du cosignataire. Cela pourrait affecter sa capacité à emprunter à l'avenir. Si l'emprunteur fait défaut, le prêteur peut légalement poursuivre le cosignataire en justice pour obtenir le remboursement.

Un accord de cosignature peut être un moyen efficace pour les parents d'aider leurs enfants à devenir propriétaires, mais il doit être conclu en pleine connaissance des risques et des obligations légales qu'il implique.

Conclusion

Les apports personnels offerts en cadeau peuvent faciliter l'accès à la propriété, d'autant plus que les prix de l'immobilier augmentent plus rapidement que les revenus ; toutefois, ils s'accompagnent de règles et de responsabilités importantes.

Savoir comment documenter le don, choisir le moment opportun pour le transfert et protéger légalement les fonds peut vous éviter des problèmes de financement de dernière minute ou des litiges futurs. Que votre famille vous offre un don, un prêt ou se porte caution pour un prêt immobilier, une communication claire et des formalités administratives en bonne et due forme sont essentielles.

Si vous prenez le temps de tout planifier et de tout documenter dès maintenant, cela garantira que le don vous aide véritablement à établir une base financière stable et à mener à bien l'achat de votre logement du début à la fin.