La plupart des acheteurs au Québec, en particulier les primo-accédants, sous-estiment considérablement le montant réel dont ils ont besoin pour acheter une maison. En effet, les frais de clôture sont répartis dans le temps et souvent dissimulés derrière la paperasserie, les inspections et les taxes.
Dans ces situations, il n’est pas rare que les acheteurs découvrent tardivement qu’ils ont besoin de plusieurs milliers de dollars supplémentaires pour couvrir des frais tels que les frais de notaire, la taxe de bienvenue, les ajustements ou les assurances. Lorsque cela se produit, le manque à gagner peut entraîner des emprunts de dernière minute stressants, des prêts sur salaire à taux d’intérêt élevé ou même des défauts de paiement sur la première hypothèque.
Pour vous aider à planifier correctement, nous avons créé un calculateur de frais de clôture pour les acheteurs, que vous pouvez utiliser gratuitement.
Conseil à l'acheteur : comment économiser en moyenne 5 000 $ sur vos frais de clôture
Calculateur des frais de clôture pour les acheteurs au Québec
Welcome Tax Calculator
Que sont les frais de clôture ?
Les frais de clôture sont toutes les dépenses ponctuelles que vous devez payer lorsque vous achetez une propriété. Ces frais s’ajoutent à votre mise de fonds. Les frais de clôture comprennent les frais juridiques, administratifs et gouvernementaux nécessaires pour transférer officiellement la propriété du vendeur à vous.
Les frais de clôture représentent généralement entre 3 % et 5 % du prix d’achat et sont payés au moment de la clôture. Le tableau ci-dessous indique le montant que vous devrez payer pour des maisons de différents prix. Par exemple, 5 % sur une propriété d’une valeur de 450 000 $ correspondent à 22 500 $.
| Exemple Prix de la propriété | Frais de clôture estimés (3 %) | Frais de clôture estimés (5 %) |
|---|---|---|
| 350 000 | 10 500 | 17 500 |
| 400 000 | 12 000 | 20 000 |
| 450 000 | 13 500 | 22 500 |
| 500 000 | 15 000 | 25 000 |
Comme vous pouvez le constater, ces montants ne sont pas négligeables. Alors, à quoi correspondent exactement ces frais de clôture qui s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers de dollars ?
Que comprennent généralement les frais de clôture ?
Au Québec, les frais de clôture pour les acheteurs comprennent généralement les éléments suivants :
- Inspection de la propriété
- Notaire
- Taxe sur les mutations foncières
- Frais de déménagement
- Frais d’évaluation
- Assurance titre
- Assurance contre les vices cachés
Les frais de clôture indiqués ici ne sont pas tous obligatoires. Les meilleurs agents immobiliers de Montréal pourront vous aider à éviter de payer trop cher en vous indiquant les frais qui sont vraiment nécessaires dans votre situation particulière.
De plus, certains frais de clôture peuvent être récupérés grâce à des programmes gouvernementaux. Par exemple, la taxe sur les transferts fonciers, également appelée « taxe de bienvenue », peut être réclamée dans le cadre du Programme d’aide à l’achat d’une maison.
Dans le reste de cette section, nous expliquons ce que sont chacun des frais de clôture énumérés ci-dessus et à quel moment du processus d’achat d’une maison vous devez les payer.
Inspection de la propriété
Coût moyen : 800 $ à 1 300 $
Une inspection immobilière (souvent appelée inspection de maison) est une évaluation indépendante de l’état physique d’une maison, réalisée avant que vous ne finalisiez l’achat.
Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, les inspections sont fortement recommandées. En effet, elles constituent souvent le seul moyen de pression dont vous disposerez si vous emménagez et découvrez par la suite un problème coûteux qui aurait dû être identifié plus tôt.
Par exemple, lorsque vous soumettez votre promesse d’achat (offre), votre agent immobilier devrait vous conseiller d’inclure des clauses de protection spécifiques, par exemple :
« Cette offre est conditionnée à la réussite de l’inspection du bien immobilier et à l’obtention par l’acheteur d’un financement à un taux de X %. »
Ces conditions sont essentielles, car la promesse d’achat est un contrat juridiquement contraignant. Sans elles, vous pourriez être obligé d’acheter le bien immobilier même si un problème majeur est découvert ou si votre financement échoue.
De plus, vous ne devez jamais vous fier uniquement à l’inspection préalable à la mise en vente effectuée par le vendeur. Vous ne savez pas qui l’a réalisée, quelles normes ont été suivies ni si le rapport est impartial. Plus important encore, vous n’avez aucun lien juridique avec l’inspecteur du vendeur, ce qui signifie que vous n’avez aucun recours si un problème grave a été omis.
En engageant votre propre inspecteur certifié, vous vous protégez. Si un défaut majeur est négligé, vous disposerez d’un recours juridique et de la preuve que vous avez pris des mesures raisonnables pour vérifier l’état du bien immobilier.
💡 Conseil à l'acheteur :
Un inspecteur certifié doit respecter des normes strictes, souscrire une assurance responsabilité professionnelle et fournir un rapport écrit, ce qui vous offre une protection supplémentaire en cas de problème.
Notaire
Coût moyen : 1 700 $ – 2 800 $
Du point de vue de l’acheteur, le notaire est votre garant juridique. Sa première mission consiste à s’assurer que la personne qui vend le bien immobilier a le droit légal de le faire. Pour ce faire, il vérifie le titre de propriété, s’assure qu’il n’y a pas d’impôts ou d’hypothèques impayés et veille à ce que le bien immobilier ne fasse l’objet d’aucune réclamation ou charge juridique.
Une fois ces vérifications effectuées, le notaire prépare les documents juridiques essentiels, notamment l’acte de vente et, si nécessaire, l’acte hypothécaire (votre contrat hypothécaire). Il coordonne également avec votre prêteur afin de recevoir les fonds hypothécaires et de les conserver en toute sécurité dans un compte fiduciaire jusqu’à la conclusion de la transaction.
Ensuite, le notaire calcule les ajustements entre l’acheteur et le vendeur, tels que les taxes foncières ou les frais de copropriété prépayés, puis organise le rendez-vous pour la signature finale. Une fois que les deux parties ont signé, le notaire enregistre la vente au Registre foncier du Québec, transfère les fonds au vendeur et vous remet des copies certifiées conformes des actes.
À ce stade, le processus est terminé et les clés vous appartiennent officiellement.
Conseil à l'acheteur : évitez les frais de notaire cachés.
Recherchez des formulations telles que :
« Ces frais comprennent tous les débours liés à la préparation, à l’enregistrement et à la clôture de l’acte de vente et de l’hypothèque. »
Si le devis est vague ou comporte de nombreux petits suppléments, demandez une liste détaillée ou un coût total maximal par écrit. Et n’oubliez pas que vous pouvez choisir votre propre notaire. Choisissez-en un qui soit transparent sur ses honoraires dès le départ.
Si vous avez des doutes, demandez conseil à votre agent immobilier.
Ajustements et remboursements
Coût moyen : il dépend du bien immobilier et de la période de l’année.
Les ajustements sont des remboursements entre l’acheteur et le vendeur pour tous les frais prépayés (tels que les taxes municipales, les frais de copropriété ou les cotisations spéciales). Le notaire les calcule à la clôture afin de s’assurer que chaque partie paie sa juste part en fonction de la date de prise de possession.
Par exemple, supposons que vous achetiez un appartement et que le vendeur ait déjà payé les taxes municipales pour les six prochains mois, mais que votre date d’emménagement soit dans un mois. Dans ce cas, le vendeur peut vous demander de rembourser les cinq mois restants de taxes prépayées, puisque vous bénéficierez de cette période de propriété.
Ces ajustements varient généralement de quelques centaines à quelques milliers de dollars, selon le bien immobilier et la période de l’année.
Taxe sur les transferts fonciers
Coût moyen : cela dépend de la taille de votre propriété.
Au Québec, la « taxe de bienvenue » est le surnom donné à la taxe sur les mutations immobilières (Land Transfer Tax en anglais).
La taxe de mutation immobilière est une taxe municipale que vous payez lorsque vous achetez une propriété. Les municipalités du Québec utilisent ensuite cet argent pour financer les infrastructures et les services locaux tels que la réparation des routes, les transports en commun, les parcs, les bibliothèques et les services d’urgence.
Le mode de calcul de la taxe de mutation immobilière est expliqué sur le site officiel de la Ville de Montréal, à la page Comment sont calculés les droits de mutation immobilière. De manière générale, la taxe est calculée par tranches, ce qui signifie que différentes portions de la valeur de votre propriété sont imposées à des taux différents. Plus le prix est élevé, plus le taux sur la portion supérieure est élevé.
Bien que chaque municipalité soit autorisée à fixer ses propres taux, le tableau ci-dessous indique le taux moyen pour différentes tranches de prix.
Le montant que vous devez payer est exigible dans les 90 jours suivant l’achat. Il vous sera envoyé à votre nouvelle adresse sous forme de facture que vous pourrez régler soit dans une banque locale, soit en ligne.
Les primo-accédants ayant un enfant peuvent demander le remboursement de la taxe de bienvenue dans le cadre du programme d’aide à l’achat d’une maison. Le moyen le plus simple pour cela est de se rendre au bureau de Montréal situé au 155, Notre-Dame Est, Montréal (Québec) H2Y 1B5, ouvert tous les jeudis de 8h30 à 16h00. Le personnel vous aidera à remplir les formulaires.
Frais de déménagement
Coût moyen : 750 $ à 1 500 $
L’achat d’une nouvelle maison s’accompagne de tous les frais de déménagement qui en découlent : cartons, matériel d’emballage, transport et parfois stockage. Même après avoir signé chez le notaire, vous devrez encore prévoir un budget pour le déménagement physique lui-même.
Si vous avez des meubles volumineux, de jeunes enfants ou un emploi du temps familial chargé, faire appel à des déménageurs professionnels peut être un investissement rentable. Ils peuvent s’occuper des charges lourdes, réduire votre stress et proposent souvent une assurance de base pour vos biens pendant le transport.
Vous pouvez facilement comparer et réserver des déménageurs sur des plateformes telles que MovingWaldo, Yelp ou Kijiji, où vous pouvez lire des avis et demander des devis à plusieurs entreprises en quelques minutes seulement.
Frais d’évaluation
Coût moyen : dépend de la taille du bien immobilier.
Une évaluation immobilière est une estimation impartiale et professionnelle de la valeur marchande actuelle d’un bien, réalisée par un évaluateur agréé ou certifié. Les prêteurs exigent généralement cette évaluation avant d’approuver votre prêt hypothécaire, car elle permet de déterminer si le bien que vous achetez vaut le prix que vous avez proposé.
Il existe deux façons de commander une évaluation :
- Le prêteur commande une évaluation (le plus courant)
- L’acheteur commande une évaluation
Dans la plupart des transactions, l’acheteur ne commande jamais personnellement l’évaluation et ne la voit même pas. Votre banque ou votre prêteur hypothécaire engage un évaluateur agréé pour confirmer que la valeur marchande du bien immobilier justifie le montant du prêt. La banque ne vous facturera probablement même pas l’évaluation.
Si vous souhaitez vérifier le prix de manière indépendante, par exemple dans le cadre d’une vente privée, d’un achat au comptant ou pour contester un prix demandé, vous pouvez engager votre propre évaluateur. Cette pratique est moins courante, mais elle vous permet d’avoir accès au rapport.
Assurance titre
Coût moyen : 500 $ à 12 000
Lorsque vous achetez une maison, votre notaire effectue une recherche de titre auprès du Registre foncier du Québec afin de confirmer que le vendeur est légalement propriétaire du bien, qu’il n’y a pas de dettes impayées et qu’il n’y a pas de réclamations juridiques cachées. Toutes ces informations sont résumées dans le titre de propriété, également appelé Index des immeubles.
L’assurance titre est une protection facultative unique qui vous couvre, vous et votre prêteur, contre les problèmes imprévus liés au titre de propriété. Il s’agit d’éléments que le notaire n’a peut-être pas été en mesure de détecter lors de sa recherche. Il peut s’agir d’erreurs administratives ou d’enregistrement dans le registre foncier, de privilèges impayés d’un ancien propriétaire, de litiges frontaliers, voire de fraude ou de falsification lorsqu’une personne revendique illégalement la propriété.
Dans le système de droit civil québécois, le notaire est légalement responsable de vérifier la propriété, de divulguer les servitudes et de s’assurer qu’il n’y a pas de dettes impayées sur le bien immobilier. Pour cette raison, la plupart des prêteurs n’exigent pas d’assurance titre et se fient plutôt à la vérification du notaire pour protéger leurs intérêts.
De nombreux notaires considèrent l’assurance titre comme facultative et ne la recommandent que dans des situations spécifiques, par exemple lorsque l’historique de propriété du bien immobilier n’est pas clair, lorsque des rénovations ou des ajouts n’ont pas été correctement enregistrés, ou lorsque le bien est situé sur une route privée ou un terrain rural avec des servitudes.
Si votre notaire a examiné le registre foncier et a constaté que tout était en ordre, il ne vous a probablement pas suggéré de souscrire une assurance titre, ce qui est tout à fait normal au Québec.
Assurance contre les vices cachés
Coût moyen : 350 $ à 600 $ (facultative, souscrite avant ou lors de la clôture).
Un vice caché est un problème caché dans un bien immobilier qui n’est pas visible lors d’une inspection normale et qui réduit considérablement sa valeur ou son utilisation. Il peut s’agir, par exemple, d’infiltrations d’eau derrière les murs, de fissures dans les fondations, de défauts électriques ou de moisissures cachées dans la structure.
Au Québec, le Code civil donne aux acheteurs le droit d’intenter une action en justice contre le vendeur si un tel vice existait avant la vente et que le vendeur ne l’a pas divulgué. Cependant, ces affaires peuvent être complexes, stressantes et coûteuses, et leur résolution peut souvent prendre des mois, voire des années.
L’assurance contre les vices cachés est une police facultative qui vous protège contre les conséquences financières de la découverte d’un problème caché après votre emménagement. Elle peut couvrir le coût des réparations ou rembourser une partie de votre perte si un défaut grave est découvert et confirmé par un expert.
💡 Conseil à l'acheteur
D’autres grands réseaux, comme RE/MAX, offrent une couverture similaire dans le cadre de leurs propres programmes conçus pour protéger les acheteurs contre les vices cachés imprévus.
Avant d’acheter, demandez à votre agent si lui-même ou son agence offre ce type d’assurance. Cela peut vous faire économiser des milliers de dollars si un problème est découvert après la vente.
Comment gérer les frais de clôture ?
Pour gérer vos frais de clôture, nous vous recommandons de créer un tableur dans Excel ou Google Sheets. Le tableau devrait ressembler à ceci :
Entrez en haut à gauche de la feuille de calcul votre épargne actuelle (liquidités en banque).
Une fois que vous avez fait cela, entrez les frais de clôture prévus pour chacun des éléments de la liste, puis additionnez-les. Prévoyez une marge d’environ 2 % pour les frais de clôture imprévus. Si vous ne savez pas si vous devez tenir compte de l’assurance titre, de l’évaluation immobilière ou de l’assurance contre les vices cachés, consultez votre agent immobilier.
Conseil à l'acheteur
Conclusion : ne vous laissez pas surprendre par les frais de clôture
Acheter une maison au Québec est passionnant, mais cela comporte également de nombreuses dépenses cachées qui peuvent facilement s’élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars. La bonne nouvelle ? La plupart des acheteurs paient trop cher simplement parce qu’ils ne savent pas ce qui peut être négocié, remboursé ou couvert par les programmes gouvernementaux.
Utilisez notre calculateur de clôture comme point de départ, mais ne vous arrêtez pas là. Les économies réelles proviennent de la connaissance des coûts qui peuvent être réduits, reportés ou même remboursés, et cela dépend de votre ville, du type de propriété et de votre admissibilité à certains programmes gouvernementaux.
👉 Voici ce que la plupart des acheteurs ne réalisent pas : avec les bons conseils, il est souvent possible de réduire vos frais de clôture effectifs de 5 à 10 %, sans modifier votre prix d’offre.
Si vous souhaitez savoir combien vous pourriez économiser (et à quelles remises ou avantages de courtage vous avez droit), notre équipe peut vous mettre en relation avec un expert local spécialisé dans l’optimisation des frais de clôture.
Besoin d’un expert ?
Les règles relatives à ces incitations gouvernementales peuvent prêter à confusion, et de nombreux acheteurs passent à côté simplement parce qu’ils ne savent pas qu’elles existent.
Notre équipe peut vous mettre en relation avec un courtier immobilier local agréé qui connaît les remises et les programmes applicables dans votre ville et qui saura vous aider à ne pas passer à côté d’une bonne affaire.
Discutez dès aujourd’hui avec un agent immobilier : c’est gratuit, et il vous aidera à déterminer si vous pouvez bénéficier de remboursements d’impôts ou d’autres aides à l’achat immobilier.
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