Acompte et mise de fonds : deux termes très couramment utilisés dans les transactions immobilières.
Bien que ces deux termes soient souvent utilisés de manière interchangeable, ils ont en réalité des significations complètement différentes. Cela peut semer la confusion chez les primo-accédants et, au final, avoir un impact sur la planification financière et le processus d'achat d'un nouveau logement.
Dans cet article, nous expliquons la différence entre l'acompte et l'apport personnel. Plus précisément, nous aborderons les points suivants :
- Qu'est-ce qu'un acompte dans l'immobilier ?
- Qu'est-ce qu'un acompte dans l'immobilier ?
- Comment fonctionnent les dépôts au Québec ?
- Acompte vs mise de fonds : principales différences (en bref)
- Acompte versé au constructeur vs mise de fonds
Qu'est-ce qu'un acompte dans l'immobilier ?
En immobilier, un acompte est un versement de bonne foi que vous effectuez lorsque votre offre d'achat d'un bien immobilier est acceptée. Il montre au vendeur que vous êtes sérieux dans votre intention de conclure la vente. Il peut également permettre à votre offre de se démarquer dans le cas où plusieurs offres sont en concurrence.
Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas récupérer votre dépôt de garantie, sauf si la vente échoue pour des raisons valables. Cela peut être le cas si votre financement n'est pas approuvé ou si un problème grave est détecté lors de l'inspection préalable à l'achat. Si vous changez simplement d'avis après l'acceptation de votre offre, le vendeur conservera généralement votre dépôt de garantie.
Conseil à l'acheteur
Qu'est-ce qu'un acompte dans l'immobilier ?
Alors que l'acompte est une petite somme que vous versez lorsque votre offre est acceptée, l'apport personnel est la somme plus importante provenant de vos fonds propres qui s'ajoute au prix d'achat total de la maison lorsque la transaction est finalisée.
Dans la plupart des cas, l'acompte est intégré à votre apport personnel lors de la signature. Il ne s'agit pas d'une somme supplémentaire que vous perdez. Par exemple, si vous prévoyez de verser un apport personnel de 40 000 $ et que vous avez déjà versé un acompte de 10 000 $, vous n'aurez plus qu'à fournir les 30 000 $ restants lors de la signature.
Comment fonctionnent les acomptes au Québec ?
Au Québec, les acomptes fonctionnent légèrement différemment du reste du Canada. Cela est dû au Code civil du Québec.
Voici comment fonctionnent les acomptes : lorsque vous soumettez une promesse d'achat à un vendeur, vous indiquez à la clause 4.3 si vous incluez un acompte. Si le vendeur accepte votre offre, l'acompte doit être transféré sur un compte en fiducie détenu par le courtier ou l'agence immobilière représentant la transaction.
Vous devez subordonner le dépôt aux conditions énoncées dans votre promesse d'achat. Cela inclut l'approbation du financement, les résultats de l'inspection ou l'examen des documents juridiques relatifs à la propriété. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie et que la vente est annulée pour une raison valable, votre dépôt vous sera intégralement remboursé à partir du compte en fiducie.
Toutefois, la promesse d'achat étant considérée comme contraignante, si vous vous retirez de la transaction sans motif valable, le vendeur peut conserver l'acompte ou intenter une action en justice pour obtenir des dommages-intérêts. Enfin, une fois la vente conclue, l'acompte est généralement déduit de l'apport personnel lors de la signature.
Acompte vs apport initial : principales différences (en bref)
Il existe plusieurs différences entre l'acompte et l'apport personnel, qui sont présentées dans le tableau ci-dessous.
| Acomptes | Acompte | |
| Objectif | Paiement de bonne foi effectué lorsque votre offre est acceptée afin de montrer au vendeur que vous êtes sérieux dans votre intention d'acheter et de faciliter les négociations. | La partie du prix d'achat de la maison que vous payez d'avance, ce qui réduit le montant que vous devez emprunter. |
| Montant | Généralement entre 5 000 et 10 000 dollars, soit environ 1 à 5 % du prix de la maison, en fonction des conditions du marché. | Généralement entre 5 et 20 % du prix d'achat de la maison (ou plus), selon les exigences du prêteur et la valeur de la maison. |
| Calendrier | Versé lorsque votre promesse d'achat est acceptée, avant que les conditions ne soient remplies. | Versé à la clôture, lors de la signature de l'acte de vente devant notaire. |
| Qui le détient | Conservé en fiducie par l'agence immobilière, le notaire ou l'avocat jusqu'à la conclusion ou l'annulation de la vente. | Transféré au notaire ou au prêteur lors de la clôture pour finaliser l'achat. |
Examinons rapidement chacun de ces points.
Objectif du dépôt de garantie par rapport à l'acompte
Bien que l'acompte et l'apport personnel soient tous deux des paiements que vous effectuez dans le cadre de l'achat d'une maison, ils ont des objectifs très différents.
L'acompte est un paiement de bonne foi qui permet à votre offre de se démarquer dans le cadre d'une vente à enchères. Il montre au vendeur que vous êtes sérieux et financièrement prêt à aller de l'avant, ce qui peut vous donner un avantage sur les autres acheteurs.
L'acompte, en revanche, correspond à votre investissement réel dans le bien immobilier. Il représente votre part de propriété et réduit le montant que vous devez emprunter à la banque. Une fois la vente finalisée, votre dépôt de garantie est déduit de votre acompte, ce qui signifie qu'il ne s'agit pas d'un coût supplémentaire. Il fait plutôt partie du montant total que vous apportez à l'achat.
Conseil à l'acheteur
Montant de l'acompte par rapport à l'apport personnel
Le montant dont vous avez besoin pour l'acompte et l'apport personnel diffère considérablement.
Un dépôt de garantie est généralement d'un montant plus modeste, souvent compris entre 5 000 et 10 000 dollars, soit environ 1 à 5 % du prix d'achat, en fonction du bien immobilier et de la concurrence sur le marché.
L'acompte, en revanche, représente un engagement financier beaucoup plus important. Il varie généralement entre 5 % et 20 % du prix de la maison, en fonction du prix d'achat du bien immobilier et des exigences du prêteur.
Ces pourcentages ne sont pas arbitraires. Ils sont fixés par la réglementation fédérale en matière d'assurance hypothécaire et visent à protéger à la fois les acheteurs et les prêteurs contre une prise de risque excessive. Le principe est simple : plus votre apport personnel est important, moins vous risquez de vous retrouver en défaut de paiement, et moins la perte potentielle pour la banque est importante.
Le tableau ci-dessous présente les exigences minimales en matière d'acompte pour les prêteurs traditionnels (réglementés au niveau fédéral) au Canada.
| Prix de l'habitation | Acompte minimum | Explication |
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix d'achat | Minimum requis pour les prêts hypothécaires assurés. |
| 500 000 $ – 999 999 | 5 % des premiers 500 000 $ + 10 % du montant restant | La tranche supérieure s'applique au-delà de 500 000 $. |
| 1 000 000 $ ou plus | 20 % du prix d'achat | L'assurance hypothécaire n'est pas disponible pour les maisons de plus de 1 million de dollars. |
Si votre apport personnel est inférieur à 20 % du prix d'achat, vous devrez également souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cependant, un apport personnel supérieur à 20 % ne garantit pas nécessairement que vous obtiendrez un prêt hypothécaire. D'autres facteurs déterminants entreront en ligne de compte, tels que vos antécédents de crédit, la stabilité de vos revenus et le fait que vous soyez ou non travailleur indépendant.
Dans la plupart des transactions, tout acompte versé est déduit de votre apport personnel une fois la vente finalisée ; il ne s'agit donc pas d'un coût supplémentaire.
Conseil à l'acheteur
Calendrier de l'acompte par rapport à l'apport personnel
L'acompte est versé au début du processus d'achat, généralement dans les jours qui suivent l'acceptation de votre promesse d'achat. Il est ensuite conservé en fiducie pendant que les conditions telles que le financement et l'inspection sont remplies.
Une fois toutes les conditions remplies et votre prêt hypothécaire officiellement approuvé, votre prêteur se prépare à verser les fonds hypothécaires au notaire. À ce moment-là, vous devrez également transférer votre apport personnel sur le compte fiduciaire du notaire. Cela se fait généralement quelques jours avant la signature de l'acte de vente.
Le jour de la signature, le notaire combine votre apport personnel avec les fonds du prêteur pour payer le vendeur. Cela finalise officiellement la transaction. À ce stade, l'acompte que vous avez versé précédemment est déduit de votre apport personnel total.
Qui détient l'acompte et qui détient l'apport personnel
L'acompte est conservé sur un compte fiduciaire, jamais directement par le vendeur.
Au Québec, cette gestion est généralement assurée par le courtier ou l'agence immobilière chargée de la transaction. L'acompte reste alors en fiducie jusqu'à la conclusion de la vente ou jusqu'à l'annulation légale de la promesse d'achat. Cela protège à la fois l'acheteur et le vendeur en garantissant que les fonds ne seront débloqués que conformément aux termes de la promesse d'achat.
Si la vente échoue pour une raison valable, telle que le refus d'un financement, l'acompte peut être remboursé. Dans ce cas, l'acheteur et le vendeur doivent tous deux signer un bref formulaire de décharge mutuelle autorisant le courtier ou l'agence immobilière à restituer les fonds à l'acheteur. Sans ce consentement écrit, l'argent ne peut être débloqué et restera en dépôt fiduciaire jusqu'à ce que les parties parviennent à un accord ou qu'un tribunal tranche.
L'acompte, quant à lui, est conservé par le notaire avant la signature de l'acte de vente. Vous devez transférer votre acompte sur le compte séquestre du notaire peu avant la clôture, et votre prêteur y versera également les fonds du prêt hypothécaire. Le jour de la signature, le notaire combine ces fonds pour payer le vendeur et finaliser la vente.
En résumé, l'acompte est conservé au début du processus pour garantir l'offre, tandis que l'apport personnel est conservé à la phase finale pour finaliser l'achat.
Acompte versé au constructeur vs acompte versé au vendeur
Lorsque vous achetez une maison ou un appartement neuf, on vous demandera souvent de verser un acompte au constructeur plutôt qu'un acompte d'offre traditionnel.
L'acompte versé au constructeur consiste en une série de paiements que vous effectuez directement au promoteur ou au constructeur pendant la période de construction afin de réserver votre logement et de montrer votre engagement envers l'achat. Ces paiements sont souvent effectués par étapes, par exemple 5 % à la signature, 5 % supplémentaires après six mois et le solde lorsque les étapes clés de la construction sont franchies. Le calendrier exact dépend du projet et est détaillé dans votre contrat d'achat avant construction.
Contrairement à un dépôt standard dans le cadre d’une revente, le dépôt versé au constructeur est généralement plus élevé et est conservé dans un compte en fiducie réglementé par le Régime de garantie des immeubles résidentiels neufs (RGIRN) du Québec. Cela offre une protection au cas où le constructeur ne livrerait pas le bien immobilier.
Une fois que le bien est prêt et que la vente est conclue, votre dépôt de constructeur est déduit de votre mise de fonds, tout comme un dépôt classique. La mise de fonds représente toujours le montant total que vous apportez au prix d'achat, tandis que le dépôt de constructeur correspond simplement à la partie de cette mise de fonds qui est versée à l'avance au fil du temps.
