Copropriétés ou appartements : quelle est la différence entre les copropriétés et les appartements ?

À première vue, la différence entre une copropriété et un appartement au Québec semble simple : l'un vous appartient, l'autre est loué. 

Mais juridiquement, ils relèvent de deux systèmes complètement différents et, dans la pratique, ils ont tendance à attirer des personnes ayant des modes de vie et des objectifs financiers très différents.

Dans cet article, nous allons vous expliquer les différences entre les copropriétés et les appartements, notamment :

• Qu'est-ce qu'un condo ?
• Qu'est-ce qu'un appartement ?
• Quelles sont les différences entre les appartements et les copropriétés ?
• Copropriété ou appartement, quelle est la meilleure option pour moi ?

Qu'est-ce qu'un appartement en copropriété ?

Un condo, également appelé copropriété, est un type de propriété dans lequel vous êtes propriétaire de votre logement individuel, mais partagez la propriété des parties communes (par exemple, le hall d'entrée, les couloirs, le toit, la salle de sport, le jardin ou le parking) avec les autres copropriétaires. Dans le Code civil du Québec (C.c.Q), ce type de propriété est appelé « copropriété ».

« Il y a copropriété lorsque la propriété d’un même bien est partagée par deux ou plusieurs personnes. » — Article 1010 C.c.Q.

Étant donné que le terme « condo » désigne un type de propriété, il peut s’agir d’appartements en condo, de maisons en rangée en condo ou même de maisons individuelles en condo. Ce qui caractérise un condo, c’est que chaque propriétaire possède une partie privée (son logement) et partage des parties communes (comme le terrain, les murs ou les équipements).

Cependant, comme « condo » n’est pas un terme juridique, lorsque les gens parlent de condos au Québec, ils font généralement référence à un type spécifique de copropriété appelé « copropriété divise », qui est régi par les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec.

Différents types de copropriétés

L'OACIQ (l'organisme de réglementation immobilière) distingue trois types de copropriété au Québec. Il s'agit des suivants :

Comme le terme « condo » est le plus souvent utilisé pour désigner une copropriété divise, c'est ainsi que nous l'utiliserons tout au long de cet article.

Pour une explication détaillée des différences juridiques entre la copropriété divise et la copropriété indivise, consultez notre guide : Copropriété divise vs copropriété indivise : quelles sont les différences ? 

Veuillez noter que la copropriété par parts n’est pas définie dans le Code civil du Québec, mais que l’OACIQ l’inclut car il s’agit d’une structure que les acheteurs et les courtiers peuvent encore rencontrer dans la pratique.

Qu'est-ce qu'un appartement ?

Au Québec, un appartement désigne généralement un logement situé dans un immeuble à logements que vous louez à un propriétaire. Pensez à un contrat de location standard entre vous et un propriétaire. 

Dans ce cas, vous n’êtes pas propriétaire de l’appartement ; vous signez un bail pour son utilisation et payez un loyer mensuel au propriétaire. L’immeuble appartient à une personne ou à une société qui est responsable de l’entretien, de l’assurance, des taxes foncières, etc. Il peut s’agir d’un duplex, d’un triplex ou d’une tour d’appartements appartenant à un seul propriétaire.

Quelle est la différence entre un appartement et un condo en bref

Le tableau ci-dessous présente en bref la différence entre les copropriétés et les appartements.

Examinons maintenant chacune de ces différences entre les copropriétés et les appartements.

Loyer mensuel

Être propriétaire d’un condo entraîne généralement des coûts récurrents plus élevés que la location d’un appartement. En plus des mensualités hypothécaires, les propriétaires doivent payer des charges mensuelles, des taxes foncières et contribuer au fonds de réserve pour imprévus (loi 16) et au fonds d’entretien (loi 141). À cela s’ajoutent souvent des rénovations ou des remplacements obligatoires exigés par le syndicat ou par la loi. Par exemple, le remplacement de votre chauffe-eau tous les 10 ans pour des raisons d’assurance et de sécurité.

Si ces coûts peuvent rendre la propriété plus coûteuse au mois le mois, une partie de chaque versement hypothécaire permet de constituer un capital, et la copropriété elle-même peut prendre de la valeur au fil du temps. Cela contribuera à compenser les dépenses plus élevées. Les locataires d'appartements, en revanche, paient moins au départ et ont moins de responsabilités, mais leurs paiements ne permettent pas de constituer un capital ni de créer de la valeur à long terme.

Propriété

Dans un condo, la propriété s'accompagne d'obligations légales communes. Chaque propriétaire est responsable de l'entretien de son unité privée, du paiement des frais de copropriété et des taxes, ainsi que de la contribution à l'entretien et à la bonne gestion des parties communes. Ces responsabilités sont décrites aux articles 1063 à 1077 du Code civil du Québec. Par conséquent, en plus des coûts plus élevés, les propriétaires devront consacrer quelques heures par mois à l'accomplissement de leurs obligations.

Ensemble, les propriétaires forment le syndicat de copropriété, qui élit un conseil d'administration chargé de gérer l'immeuble en leur nom. Ce conseil d'administration est généralement composé de propriétaires et est responsable de la gestion quotidienne de la copropriété ; bien qu'il puisse mandater une société de gestion immobilière pour exécuter ces tâches, ses membres restent personnellement responsables.

Les administrateurs sont légalement tenus d'agir dans l'intérêt supérieur de tous les copropriétaires. Ils supervisent les budgets, font respecter les règlements, assurent l'entretien de la propriété et veillent au respect des lois provinciales telles que les projets de loi 16 et 141. S'ils agissent avec négligence ou manquent à ces obligations, ils peuvent être tenus personnellement responsables en vertu du Code civil du Québec. Par exemple, si un administrateur perd son emploi et décide de réduire les frais de copropriété, cela pourrait constituer un manquement à son obligation fiduciaire et une forme de mauvaise gestion.

En revanche, les locataires d'appartements ont très peu de responsabilités. Le propriétaire gère et entretient l'immeuble, tandis que les locataires sont simplement tenus de payer leur loyer, de respecter leur bail et de maintenir leur logement en bon état.

Flexibilité

En matière de flexibilité, les appartements offrent généralement plus de liberté que les copropriétés. 

Les locataires peuvent généralement déménager en donnant un préavis approprié (normalement de trois mois) ; en vertu des articles 1870 à 1871 du Code civil du Québec, ils ont également le droit de sous-louer ou de céder leur bail, à condition d'en informer le propriétaire par écrit.

En revanche, les propriétaires de copropriétés sont liés par des engagements à plus long terme, tels que des prêts hypothécaires, des délais de revente et des règles de copropriété. Si vous envisagez de louer votre copropriété, il est essentiel de consulter au préalable la déclaration de copropriété et les règlements de votre immeuble. Certains syndicats restreignent, voire interdisent la location, tandis que d’autres limitent le nombre d’unités pouvant être louées simultanément. Ces règles sont juridiquement contraignantes et sont appliquées afin de préserver la sécurité de l’immeuble, la stabilité de la communauté et l’admissibilité à l’assurance. 

Les locations à court terme telles que celles proposées par Airbnb sont particulièrement restreintes au Québec. Dans la plupart des municipalités, y compris à Montréal, les locations à court terme (moins de 31 jours) ne sont autorisées que dans les zones spécifiquement désignées pour l’hébergement touristique et doivent se conformer aux exigences provinciales d’enregistrement prévues par la Loi sur les établissements d’hébergement touristique. Dans de nombreux immeubles en copropriété, les règlements intérieurs interdisent purement et simplement les locations de type Airbnb. 

En résumé, si l'achat d'un condo peut offrir une stabilité à long terme et un revenu locatif potentiel, il s'accompagne de restrictions plus strictes quant à la manière et au moment où vous pouvez louer ou utiliser votre propriété, par rapport à la flexibilité offerte par la location d'un appartement classique.

Structure juridique

Dans un immeuble en copropriété, la propriété est régie par une structure de copropriété divise prévue par le Code civil du Québec. Chaque propriétaire détient le titre de propriété de son logement privé et une part des parties communes, gérées collectivement par un syndicat de copropriété. 

En revanche, dans un immeuble locatif, il n’y a pas de structure de propriété pour les locataires ; l’ensemble de l’immeuble appartient à un seul propriétaire, et l’occupation est régie par un contrat de location soumis aux dispositions du Code civil relatives à la location résidentielle et au Tribunal administratif du logement (TAL).

Qui assure l'entretien de l'immeuble ?

Dans une copropriété, l'entretien des parties communes de l'immeuble, telles que le toit, la structure et les couloirs, est assuré par le syndicat de copropriété. Pour ce faire, celui-ci utilise les fonds collectés auprès des copropriétaires par le biais des charges mensuelles et des contributions spéciales. Quant à l'entretien de son logement privé, il incombe à chaque copropriétaire. 

En revanche, dans un immeuble locatif, le propriétaire est responsable de l'ensemble de l'entretien de l'immeuble, y compris les parties communes et les réparations majeures, tandis que les locataires sont uniquement tenus de maintenir leur logement propre et en bon état.

Régie par

Dans une copropriété, les litiges et les questions de gouvernance relèvent du Code civil du Québec et sont traités par les tribunaux civils (généralement la Cour du Québec ou la Cour supérieure, selon le cas). Les propriétaires peuvent demander l'accès aux registres financiers, convoquer des assemblées ou intenter une action en justice s'ils estiment que le syndicat ou ses administrateurs manquent à leurs obligations. 

Dans un immeuble locatif, toutes les relations locatives entre propriétaires et locataires sont régies par le Tribunal administratif du logement (TAL), qui traite les litiges liés aux baux, aux loyers, à l'entretien et aux droits des locataires.

Conclusion : copropriété ou appartement, quelle est la meilleure option pour moi ?

Le choix entre un condo et un appartement dépend vraiment de vos objectifs, de votre budget et du style de vie que vous souhaitez. 

Si vous recherchez la stabilité, un investissement à long terme et un sentiment d'appartenance, un condo peut être gratifiant, mais il s'accompagne de responsabilités juridiques et financières partagées. Vous devrez vous impliquer dans les décisions concernant l'immeuble, respecter les lois provinciales telles que les projets de loi 16 et 141, et prévoir un budget pour les frais, les réparations et les cotisations au fonds de réserve. 

Si vous privilégiez la flexibilité, des coûts mensuels à court terme moins élevés et moins d'obligations, un appartement pourrait mieux vous convenir. 

Les locataires évitent les tracas liés à l'entretien et les risques juridiques, mais leurs paiements ne leur permettent pas de se constituer un capital ni d'acquérir la propriété. De plus, au Québec, le loyer augmente généralement de 2 à 4 % par an en moyenne, selon les conditions du marché et les directives de la TAL, tandis qu'un taux hypothécaire peut rester fixe pendant cinq ans, ce qui offre une plus grande stabilité des paiements. 

En fin de compte, acheter un condo signifie rejoindre une communauté avec des responsabilités collectives, tandis que louer un appartement signifie profiter d’une liberté personnelle et d’une prévisibilité. Le bon choix dépend de votre préférence : le contrôle et l’engagement liés à la propriété ou la facilité et la flexibilité de la location.