Pour la plupart des propriétaires québécois, la facture d’impôt foncier est l’une des dépenses annuelles les plus importantes et l’une des moins comprises. Derrière chaque coupon de paiement se cache un système complexe d’évaluations, de budgets municipaux et de règles de financement scolaire qui déterminent le montant que vous devez payer et les services que votre argent finance.
Chez Immovision, nous pensons que les propriétaires méritent une transparence totale sur le fonctionnement des impôts fonciers et leur incidence sur la valeur des maisons. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir :
- Qu’est-ce que l’impôt foncier ?
- Comment l’impôt foncier est-il calculé ?
- À quoi sert l’impôt foncier ?
- Quel est l’impact de la taxe foncière sur le prix des logements ?
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est une taxe annuelle que les propriétaires paient pour financer les services publics locaux. En d’autres termes, c’est la contribution financière des propriétaires à leur communauté.
Elle est calculée en fonction de la valeur imposable de votre propriété. Il s’agit d’une estimation de la valeur de votre maison et de votre terrain, déterminée par le rôle d’évaluation de votre municipalité. La valeur imposable n’est pas la même chose que la valeur marchande ou le prix que vous avez payé pour votre maison.
Au Québec (et dans la plupart des provinces canadiennes), l’impôt foncier comprend deux volets principaux :
- Taxe municipale
- Taxe scolaire
La taxe municipale est perçue par votre municipalité afin de financer des services tels que l’entretien des routes, la collecte des ordures, la police et la protection contre les incendies. Quant à la taxe scolaire, elle est perçue par votre centre de services scolaires (CSS) local afin de financer le système d’éducation publique.
Vous recevrez généralement deux factures distinctes. L’une de votre ville et l’autre de votre centre de services scolaires.
Comment l’impôt foncier est-il calculé ?
Les impôts fonciers sont basés sur trois éléments :
- La valeur estimée de votre propriété
- Le taux d’imposition municipal fixé par votre ville
- Le taux d’imposition scolaire provincial, qui est uniformisé dans tout le Québec
Ces trois éléments sont visibles dans la formule de calcul de l’impôt foncier :
Taxe foncière = (valeur imposable × taux d’imposition municipal) + (valeur imposable × taux d’imposition scolaire)
Décomposons cette formule en examinant d’abord la valeur imposable des propriétés.
1. Trouvez la valeur imposable de votre propriété
Selon l’endroit où vous vivez, c’est soit la municipalité, soit votre agglomération urbaine qui détermine la valeur imposable de votre propriété. Cela se fait au moyen d’un rôle d’évaluation foncière, généralement mis à jour tous les trois ans.
La valeur imposable représente la valeur marchande estimée de votre propriété à une date de référence spécifique fixée par la municipalité. Elle n’est pas nécessairement identique au prix que vous avez payé pour la propriété ou à sa valeur marchande actuelle. Vous pouvez trouver la valeur imposable de votre propriété en recherchant votre adresse sur le site web de votre ville (par exemple, Montréal, Laval, Longueuil, etc.). Liens ci-dessous.
- Montréal : « Rôle d’évaluation foncière » — site web de la ville de Montréal
- Longueuil : Consultez le rôle d’évaluation 2025-2026-2027 Ville de Longueuil
- Laval : Rôle d’évaluation foncière – Laval (2025-2026-2027) : https://www.laval.ca/taxes-evaluation-fonciere/evaluation-fonciere/role-evaluation-fonciere/ Ville de Laval
- Brossard : Service d’évaluation de Brossard sous l’égide de l’agglomération de Longueuil Brossard
Par exemple, si vous habitez dans la région métropolitaine de Montréal, le Service d’évaluation foncière de la Ville de Montréal prépare de nouveaux rôles d’évaluation pour les 16 municipalités de l’agglomération.
Pour trouver votre propriété, vous devez d’abord consulter la section Vérifier les rôles d’évaluation foncière du site web montreal.ca. Vous avez le choix de vérifier le taux en personne ou en ligne.
Choisissez le service en ligne, puis entrez l’adresse de votre propriété. Cliquez ensuite sur les formulaires. Sur la dernière page de votre recherche, vous trouverez les « Valeurs dans le rôle d’évaluation » (capture d’écran ci-dessous).
Comme vous pouvez le voir ci-dessous, cela comprend la date de référence du marché, la valeur du terrain, la valeur du bâtiment et la valeur du bâtiment.
- La valeur du terrain correspond à la valeur du terrain sur lequel votre propriété est construite.
- La valeur du bâtiment correspond à la valeur du bâtiment situé sur le terrain.
- La valeur du bâtiment correspond à la valeur du bâtiment plus la valeur du terrain.
Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, la valeur imposable totale est de 351 900 $ et elle a été évaluée le 01/07/2024, ce qui signifie qu’elle est valable jusqu’au 30/06/2027.
2. Trouvez votre taux d’imposition municipal
Maintenant que vous connaissez la valeur imposable de votre propriété, l’étape suivante consiste à trouver votre taux d’imposition municipal. C’est là que les choses se compliquent un peu.
La plupart des municipalités du Québec fixent leurs propres taux d’imposition municipaux locaux. Cependant, si la municipalité fait partie d’une agglomération urbaine, la ville centrale (par exemple, Montréal ou Longueuil) fixe un taux d’imposition d’agglomération pour les services régionaux partagés.
Il existe une exception : si la municipalité s’est reconstituée (est redevenue indépendante après les fusions municipales), elle peut fixer son propre taux d’imposition local tout en continuant à contribuer à l’agglomération par le biais d’une partie régionale distincte.
Ainsi, si vous vivez dans une municipalité reconstituée, votre taux d’imposition municipal total se compose de deux parties :
- Un taux d’imposition municipal local (fixé par exemple par le conseil municipal de Beaconsfield)
- Un taux d’imposition d’agglomération (fixé, par exemple, par la ville de Montréal)
Pour connaître votre taux d’imposition actuel, consultez la page sur les taux d’imposition de la ville de Montréal et, si vous vivez dans une municipalité reconstituée, vérifiez le taux sur le site Web de votre ville.
- Taux d’imposition municipal de Beaconsfield
- Taux d’imposition municipal de Westmount
- Taux d’imposition municipal de Dorval
- Taux d’imposition municipal de Côte-Saint-Luc
Une fois que vous connaissez votre taux d’imposition municipal, voici un exemple du calcul que vous devez effectuer :
- Si votre valeur imposable est de 500 000 $,
- et que le taux d’imposition municipal de votre ville est de 0,70 % (ou 0,70 $ par tranche de 100 $),
- alors votre taxe municipale est de :
500 000 $ × 0,007 = 3 500
3. Vérifiez le taux d’imposition scolaire
Le Québec applique un taux d’imposition scolaire unique et standardisé pour tous. Il est actuellement de 0,08423 % pour 2025-2026.
Donc :
500 000 $ × 0,0008423 = 421,15
4. Additionnez les deux montants
Si vous revoyez la formule de calcul de l’impôt foncier, vous constaterez que la dernière étape consiste à additionner le montant municipal et le montant de l’impôt scolaire. Ceci est illustré ci-dessous.
Impôt foncier total = municipal (3 500 $) + scolaire (421,15 $) = 3 921,15 $
5. Calendrier des paiements
Vous savez désormais comment est calculée la taxe foncière et quel est le montant total que vous devez payer. L’étape suivante consiste à déterminer le calendrier de paiement. Celui-ci est généralement divisé en deux versements :
- Taxe municipale : facturée par votre ville (généralement une fois par an, payable en un ou deux versements)
- Taxe scolaire : facturée par votre centre de services scolaires (généralement en juillet ou août, couvrant 12 mois)
La taxe municipale est normalement payée au cours du premier semestre, la plupart des villes émettant la facture en janvier ou février et fixant les dates d’échéance en mars et juin.
La taxe scolaire est généralement payée entre juillet et août, couvrant la période du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.
À quoi sert la taxe foncière ?
Les impôts fonciers (municipaux + scolaires) sont essentiels au fonctionnement des services et des infrastructures des administrations locales. À Montréal et ailleurs au Québec, ces fonds servent notamment à financer :
- L’entretien, la réparation ou le remplacement des routes, des ponts, des trottoirs et des infrastructures souterraines (eau, égouts, égouts pluviaux)
- Investir dans les transports en commun, les pistes cyclables et les réseaux de transport actif
- Construire ou moderniser des centres communautaires, des bibliothèques, des installations récréatives et des espaces verts
- Financer les travaux publics locaux, l’éclairage public, les feux de circulation, le déneigement, les parcs et la collecte des déchets
- Soutenir les services publics, la gestion du drainage et la prévention des inondations
- Couvrir les frais administratifs liés au fonctionnement des services municipaux qui coordonnent ces services
Comme il s’agit d’actifs importants et durables, une grande partie des fonds est consacrée à des projets d’investissement, à l’entretien à long terme et au renouvellement, et pas seulement à des réparations à court terme.
Exemples de constructions notables à Montréal au cours des 24 derniers mois
La Ville de Montréal contribue à 30 % des travaux de construction réalisés dans la ville. La ville publie une liste de certains des projets de construction les plus remarquables, répartis par région (voir l’image ci-dessous).
Sur cette page, vous pouvez voir des exemples de projets de construction notables réalisés à Montréal au cours des 24 derniers mois. Inclure les investissements dans :
- Un nouveau pont reliant le pont Jacques-Cartier à l’île Bizard.
- L’infrastructure Namur-Hippodrome
- Projets de travaux à Lachine
- Consultez les travaux publics et les grands projets pour en savoir plus.
Quel est l’impact de la taxe foncière sur les prix de l’immobilier ?
La taxe foncière influe sur les prix de l’immobilier de plusieurs façons. Par exemple :
- Des impôts fonciers plus élevés peuvent réduire le budget des acheteurs
- Mais des services publics performants peuvent faire augmenter les prix de l’immobilier
- Une augmentation soudaine des impôts peut ralentir le marché immobilier
- La stabilité des prix favorise la prévisibilité des prix
Examinons chacun de ces sujets afin de déterminer l’impact des taxes foncières sur les prix de l’immobilier.
1. Des impôts fonciers plus élevés peuvent réduire le budget des acheteurs
Lorsque les acheteurs évaluent le montant qu’ils souhaitent consacrer à l’achat d’une maison, ils tiennent compte des coûts de possession, et pas seulement du prêt hypothécaire. Les impôts fonciers constituent l’un des coûts les plus importants, avec les assurances et les services publics. Par conséquent, si les impôts fonciers sont trop élevés, les coûts de possession le deviennent également. Cela réduit le prix d’achat maximal que l’acheteur est prêt à payer.
Par exemple, si les taxes foncières sont supérieures de 1 000 dollars par an, cela équivaut à une baisse de 20 000 à 25 000 dollars de la capacité d’emprunt hypothécaire (selon les taux d’intérêt). À long terme, cela peut exercer une pression à la baisse sur les prix des logements dans les régions où les taux d’imposition sont très élevés, car les acheteurs intègrent ces coûts dans leur budget.
2. Mais des services publics performants peuvent faire augmenter les prix de l’immobilier
Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours mauvais pour la valeur des biens immobiliers. Si ces impôts sont visiblement utilisés pour améliorer les écoles, sécuriser les rues, développer de bonnes infrastructures, entretenir les parcs, etc., ils peuvent en fait soutenir ou augmenter la valeur des logements.
Par exemple, les quartiers dotés d’écoles publiques bien notées et d’infrastructures modernes attirent souvent les familles, même si les impôts y sont plus élevés. En effet, les acheteurs considèrent que ces zones offrent une meilleure valeur à long terme et une meilleure qualité de vie.
Dans la pratique, si des impôts élevés et des services de mauvaise qualité peuvent faire baisser les prix de l’immobilier, des impôts élevés et des services de grande qualité peuvent en réalité les faire augmenter.
3. Des augmentations soudaines des impôts peuvent ralentir brusquement les marchés
Si vous êtes un investisseur immobilier, vous savez déjà que des hausses soudaines des impôts peuvent ralentir les marchés. En effet, les propriétaires ressentent la pression financière et les nouveaux acheteurs n’ont pas les moyens d’entrer sur le marché. De plus, la pression exercée sur les propriétaires fortement endettés pour qu’ils vendent peut conduire à des conditions de vente au rabais. C’est ce que nous avons observé à Toronto en 2025, lorsque la ville a augmenté les taux d’imposition des propriétés résidentielles d’environ 6,9 %.
4. La stabilité des prix favorise la prévisibilité des prix
Les acheteurs et les investisseurs apprécient la stabilité. Les municipalités dont la politique fiscale est prévisible ont tendance à connaître des prix immobiliers plus stables au fil du temps, car les acheteurs peuvent planifier leur budget en toute confiance.
À l’inverse, les régions où les hausses d’impôts sont soudaines ou incohérentes connaissent souvent une plus grande volatilité des ventes et des prix.
Conclusion : vos impôts fonciers contribuent à l’aménagement de la ville qui vous entoure
Les impôts fonciers ne sont pas seulement des chiffres sur une facture qui arrive par la poste. Ils reflètent la manière dont une ville finance ses écoles, ses infrastructures et ses services publics.
Le taux que vous payez dépend de la valeur estimative de votre maison, du budget de votre municipalité et du taux d’imposition scolaire de la province.
En comprenant comment ces éléments s’articulent entre eux, vous pouvez voir l’ensemble du tableau derrière votre avis d’imposition foncière et non seulement ce que vous devez, mais aussi comment votre argent façonne la ville dans laquelle vous vivez. Que vous soyez acheteur, que vous établissiez un budget ou que vous soyez simplement curieux, comprendre le fonctionnement de l’impôt foncier est l’un des moyens les plus judicieux de prendre le contrôle de vos finances en tant que propriétaire au Québec.
