En 2017, un couple québécois a acheté une propriété pour découvrir plus tard qu’une partie de leur aire de stationnement appartenait en fait à leur voisin, une erreur qui a donné lieu à une bataille judiciaire de plusieurs années qu’ils ont finalement perdue. Le problème ? Un certificat de localisation obsolète qui ne montrait pas les véritables limites du terrain.
Dans cet article, nous expliquons :
- Qu’est-ce que le certificat de localisation ?
- Que contient le certificat de localisation ?
- Pourquoi le certificat de localisation est-il important ?
- Le certificat de localisation est-il obligatoire ?
- Comment obtenir un nouveau certificat de localisation à Montréal ?
- Combien de temps faut-il pour obtenir un certificat de localisation ?
- Combien coûte un certificat de localisation ?
Qu’est-ce que le certificat de localisation ?
Le certificat de localisation est un document préparé par un géomètre-expert qui comprend un plan détaillé et un rapport écrit sur l’état actuel d’un bien immobilier. Le certificat de localisation couvre généralement 4 domaines clés :
- Limites et structures : le terrain, les bâtiments qui s’y trouvent et leur alignement par rapport aux limites officielles de la propriété.
- Règlements municipaux : conformité de la propriété aux règles locales de zonage et de construction, c’est-à-dire aux restrictions officielles de la ville concernant l’utilisation de la propriété et ce qui peut y être construit.
- Servitudes : tout droit légal permettant à des tiers d’utiliser une partie de votre propriété, comme les lignes électriques, les allées communes, les vues, les couloirs aériens, etc.
- Empiètements ou irrégularités : tout problème tel qu’une clôture ou un abri empiétant sur le terrain d’un voisin.
Remarque
Par exemple, vous ne voudriez pas acheter une propriété pour découvrir par la suite qu’une clôture, un abri ou une extension empiète sur le terrain d’un voisin et que vous devez payer des milliers de dollars pour démolir une partie de ce que vous venez d’acheter. L’exemple ci-dessous montre à quoi ressemble une partie d’un certificat de localisation.
Que contient le certificat de localisation ?
Comme mentionné ci-dessus, le certificat de localisation comprend l’avis du géomètre sur l’état de la propriété en ce qui concerne les limites et les structures, la conformité aux règlements municipaux, les droits de passage et tout empiètement ou irrégularité.
Il comprend également l’avis des géomètres-experts concernant les titres de propriété et les cadastres.
- Les titres de propriété sont les documents juridiques qui établissent qui est propriétaire d’un bien immobilier et quels droits ou charges y sont attachés.
- Les cadastres sont les cartes et registres officiels du gouvernement qui identifient et décrivent les limites et les numéros de lot de toutes les propriétés. L’image ci-dessous montre une partie de Montréal. Vous pouvez voir comment celle-ci est divisée en différents lots, chacun ayant son propre numéro de lot et délimité par une ligne de démarcation.
Il est important de noter que les avis des arpenteurs-géomètres sur les titres et les cadastres ne constituent pas une preuve de propriété. Le notaire est le professionnel chargé de vérifier les titres et de s’assurer de la validité de la propriété lors d’une transaction immobilière.
Pourquoi le certificat de localisation est-il important ?
Le certificat de localisation est important car il protège les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs contre les mauvaises surprises coûteuses en indiquant clairement ce que vous achetez ou vendez réellement.
Supposons, par exemple, qu’une personne achète une propriété dont la remise et une partie de la clôture empiètent sur le terrain du voisin. Sans certificat de localisation, l’acheteur pourrait ne s’en apercevoir qu’après l’achat, auquel cas il pourrait être contraint de déplacer la remise, de reconstruire la clôture, voire d’engager un litige avec son voisin.
Supposons également qu’une personne achète une maison dont le garage est trop proche de la rue, en violation des règles municipales en matière de marges de recul. Si la ville exige la mise en conformité, le nouveau propriétaire pourrait devoir payer des milliers d’euros pour déplacer le garage ou même démolir une partie de la structure. Il s’agit là d’une dépense qui aurait pu être évitée si le problème avait été détecté avant la signature par un géomètre agréé.
Le certificat de localisation est-il obligatoire ?
Le certificat de localisation n’est pas une exigence légale absolue pour toutes les transactions immobilières au Québec. Par exemple, si quelqu’un achète une maison au comptant, il peut choisir de renoncer à son droit à un certificat de localisation. Cependant, d’un point de vue pratique, vous devez partir du principe que les acheteurs voudront voir un certificat de localisation avant de conclure la transaction.
En effet, les personnes et les entités impliquées dans la transaction voudront savoir exactement ce qu’elles achètent. Cela inclut les banques qui prêtent de l’argent, les notaires qui doivent vérifier le statut juridique du bien avant de transférer la propriété et les acheteurs eux-mêmes qui veulent s’assurer que la maison et le terrain ne présentent pas de problèmes cachés, tels que des violations du zonage.
Le certificat de localisation protège également le vendeur, car toutes les informations importantes concernant le bien immobilier sont divulguées avant la conclusion de la transaction. Cela évite que l’acheteur ne découvre un problème caché après la conclusion de la transaction et ne tente de poursuivre le vendeur pour ne pas l’avoir divulgué.
Donc… à toutes fins utiles, vous devriez considérer le certificat de localisation comme obligatoire dans une transaction immobilière.
Comment obtenir un nouveau certificat de localisation à Montréal ?
Au Québec, le certificat de localisation est préparé par un arpenteur-géomètre québécois qui doit être membre en règle de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ).
Vous pouvez commander vous-même un certificat de localisation en vous rendant sur le site web de l’OAGQ, en naviguant jusqu’à la page Trouver un arpenteur-géomètre, puis en contactant un arpenteur-géomètre et en lui demandant de préparer un certificat de localisation de votre propriété. Captures d’écran ci-dessous.
Vous pouvez également demander à votre agent immobilier de contacter un arpenteur-géomètre afin qu’il prépare un certificat de localisation.
Une fois que vous avez trouvé un arpenteur-géomètre et que vous lui avez demandé de préparer le certificat de localisation, celui-ci vérifiera le registre foncier du Québec afin de confirmer les informations cadastrales et les servitudes attachées à la propriété. Il se rendra ensuite sur place pour prendre des mesures précises du terrain et de toutes les structures, vérifier les limites par rapport aux registres cadastraux et noter tout problème tel que les empiètements, les marges de recul ou les violations des règlements municipaux.
Combien de temps faut-il pour obtenir un certificat de localisation ?
Le certificat de localisation est préparé par un arpenteur-géomètre et le délai d’obtention dépend de la disponibilité des arpenteurs. À Montréal, le délai normal pour obtenir un certificat de localisation est de 3 à 4 semaines. Cependant, cela peut prendre plus de temps. Par exemple, pendant la pandémie de COVID, l’obtention d’un nouveau certificat de localisation peut prendre de 6 à 8 mois.
Combien coûte un certificat de localisation ?
Le coût d’un certificat de localisation dépend de la taille et de la complexité de la propriété, du nombre de structures à mesurer et du temps nécessaire à l’arpenteur pour consulter les registres cadastraux, les titres de propriété et les règlements municipaux.
Pour une propriété qui est une maison individuelle standard sur un terrain urbain typique, vous pouvez généralement vous attendre à payer entre 1 200 et 2 000 dollars pour un nouveau certificat. Les terrains plus grands, les bâtiments multiples ou les limites irrégulières feront augmenter le prix.
En général, c’est le vendeur qui prend en charge le coût du certificat, mais si l’acheteur exige un nouveau certificat dans la promesse d’achat et qu’il n’y a eu aucun changement dans la propriété, c’est l’acheteur qui doit payer le nouveau certificat.
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